某些地区，房价居然跌七成了！

陪着寂寞看孤单

全国房价，这一轮下跌，总计跌了多少？
由于缺乏详细数据，我们只能结合宏观数据与微观案例，观察不同地区的房价跌幅。
一年前，我曾提到全国房价总体跌幅已超过 30%。
当前来看，总体跌幅应该已超过 40%，这也是通过宏观层面大致监测部分数据估算得出的结果。
但对广大网友而言，无论你是想买房还是想卖房，日常观察和体会到的数据多来自微观层面，有时反而更接近微观层面的真相。
比如近几个月，有几位朋友向我付费咨询手中房产该如何处理。
从他们提供的一手市场数据来看，少数地区的房价已下跌约 70%。
看到这些数据时，我虽能理解，却仍感到些许惊诧，没想到过去几年房价跌幅竟如此之大！
不少在高位买房的人，尤其是手握多套房产的人，包括一些投资客，这几年可谓度日如年，内心十分煎熬。
我还是分享几个朋友提供的案例吧。

环京房价普跌超七成
近日，一位北京的粉丝说，他手中有三套房产，其中一套位于燕郊，是 2017 年买入的。
我此前多次分析过，燕郊的房价泡沫在 2017 年 6 月破裂。
他虽未明确说明具体买入月份，但总体来看，当时正处于房价高位，这套房买入时总价 280 万元。
据他描述，2022 年这套房已跌至 140 万元，价格腰斩。
而当前价格已跌到 70 万元左右，相当于腰斩之后再腰斩，较买入价下跌了 75%。
今年 6 月，一位山东的忠实粉丝提到，他在 2016 年底于河北固安（属于环北京地区）的孔雀城投资了一套房产，当时总价 140 万元。
据他监测，2022 年这套房价格同样腰斩。
如今，他表示这套房只能卖到 40 万元，较买入价下跌了 71%。
这两个案例性质相似，燕郊和固安都属于环北京地区，只是燕郊离北京更近。
两位粉丝入市时间相差几个月，但当前房价较买入价均下跌了 70% 以上。
环北京地区房价最高点出现在 2017 年 5 月下旬至 6 月上旬，若拿当前部分微观成交案例与最高点对比，我估计跌幅已达 80%，
环北京地区跌幅可谓巨大！
正好应验了2017年3月时我提出的一个重要观点：全国房价泡沫最大的地区是环京。

上海北邻房价跌七成
环上海地区跌幅总体小于环北京地区，但也有个别案例跌幅与之相近。
比如上海北面、紧邻上海的南通启东，其下属个别板块（如知名的恒大威尼斯，以及紧贴崇明岛的启隆镇等板块）就有类似情况。

启隆镇有几个大盘，像绿地长岛、大爱城、融创的楼盘，这些大盘在 2021 年房价最高峰时曾突破 1 万元 / 平方米，而现在只能卖到 3000-4000 元 / 平方米。
前段时间，一位上海粉丝说，他在 2021 年房价高位时投资了这里的一套房。
当时楼市热度高，整个上海房价走高，崇明岛的房价也不低，而紧邻崇明岛的南通启东这类小地方，房价相对较低。
他们最初是觉得价格便宜想投资，也有部分人考虑以后养老自住。
事实上，在邻近上海的这类大盘中，大部分投资客都来自上海，要么是囤房投资，要么是计划日后养老。
这些板块的房价跌幅已达 70%-80%，情况十分惨烈。
其地理区位带来的泡沫、卖房者结构，与环北京地区较为相似，只是环北京地区房价最高峰在 2017 年，而环上海地区在 2021 年。

按照这个逻辑推算，深圳周边地区（尤其是惠州、佛山）的房价跌幅，应该也在 70% 左右。

少数二三线城市房价跌六成
还有两位粉丝的房产，不在大都市周边。
一位武汉粉丝，在疫情前于武汉市较偏远的东部、靠近长江的阳逻片区买了房，当时买入价约 1 万元 / 平方米。
如今该小区二手房价格已跌至 3500 元 / 平方米左右，跌幅达 65%。
若拿当前市场价与武汉房价历史最高点对比，我估计跌幅已接近 70%。
武汉作为中部大都市，当年楼市繁荣期的房价泡沫虽不如东部大都市及都市圈那么大，但个别板块跌幅也已达 60%-70%。
另一位江苏粉丝，在扬州市有一套学区房，2018 年买入时总价 340 万元，现在已跌至 140 万元，较买入价下跌近六成。
扬州房价高点出现在 2021 年二季度，这位粉丝 2018 年买入后，房价又涨了一段时间，单就这套房而言，当前市场价与最高峰相比，我估计跌幅也在 70% 左右。
扬州是东部地区的三线城市，离南京较近，少数房源价格居然也跌了 70%。
从整体逻辑来看，若全国房价总体跌幅已达 40% 左右，那么部分强势城市的优质房产跌幅可能仅 20% 左右，而一些弱势地区或当年房价泡沫较大的地区，暴跌后跌幅达 70% 。
这也不难理解，但关键问题在于，房价跌幅达 70% 左右的房源，持有者多为投资客，他们的首付肯定已跌没，房产甚至变成了 “负资产”，也即 房贷余额已高于当前房价。
这类业主目前处境特别煎熬，若他们选择断供，风险就会传递到银行体系。这个话题咱们就先说到这，不再往深处聊了。

50城房价本轮总跌幅比较
最后，我们再看看我监测的全国 50 个城市房价累计跌幅。
从数据来看，先看全国一二线城市：拿当前房价水平与各城市房价顶点对比，武汉跌幅最大，高达 53%。
如此一来，我刚才提到的武汉阳逻这类偏远地区房价跌幅达 70%，也就可以理解了，毕竟全市整体跌幅已达 50%。
宁波跌幅 48%，宁波有个杭州湾新区板块，当年投资客聚集、泡沫较大，当前房价较历史高点估计跌幅达 60% 甚至 70%。
上海和成都跌幅相对较小，仅 20% 左右。

再看少数弱二线和三线城市：廊坊作为环北京地区的重镇，房价累计跌幅达 70%，这意味着廊坊部分房源价格跌幅应该已达 80% 左右，情况极为惨烈。
长三角地区房价跌幅也不小，比如南通跌幅达 56%。

综上，通过本期的宏观数据与微观案例能看出，这一轮中国房价跌幅确实史无前例，总体上已超过美国次贷危机后的房价跌幅，接近 1997-2003 年香港的房价跌幅，但目前来看，仍小于日本 1991 年后连续 18 年下跌的跌幅。
在此，老杨呼吁相关部门加大力度、出台更多措施稳定楼市，真心希望房价能尽快止跌，否则这些业主实在太过煎熬。

咖啡豆

房地产就应该市场化，不要老指望政府去救市，房子既然是商品有涨有跌很正常，只要是买房自住，涨跌都无所谓，对于投资者来说也应该有心理准备

mulunbo

普通房子为什么会跌？因为这些房子都在老百姓手中。上海市中心核心地段的新房子压根就没什么跌（因为此房子在有钱人的手里），这跟股市里的股票在谁手中一样是一个道理，筹码在机构手里股票就会涨筹码在散户身上就会阴跌不止

superjiaming

他们的首付肯定已跌没，房产甚至变成了 “负资产”，也即 房贷余额已高于当前房价。断供的会越来越多

superzhzh

我认为作为一个工薪阶层。在二三线城市工作10年左右能买房是比较合理的！

wakeman

跌70%开发商能卖完算很不错了，估计也卖不完，因为房子太多了，极大部分人已不需要买房了。

ress

你忽略了一个逻辑思维：一线至五线城市40年间涨幅在5至10多倍！下跌幅度远远不够！下跌时间遥遥无期！。。。

superjiaming

现在网络上的键盘侠大多数都是看热闹，越乱越好的。房价下跌📉只是表象， 真实反映的 实实在在的经济状况与市场环境。 那些讨论什么所谓泡沫和过剩的人都是蹭流量的， 房价未来必须是要涨回去的，道理非常简单，房价不回归，大部份人就会破产，除非银行免除房贷，大家都不要口嗨，这就是真实 和 现实的情况。

华语天空

作者用最高成交价和当前价格来进行对比测算跌幅其实是不准确的，最高成交价格可能只有几套房，而大多数成交价格可能不是这个价格，不能用一两套该片区的最高成交价格代表该片区所有房子的成交价格的，这样对比出来自然数据吓人。

ress

如果大家都囤房都炒房，那么这房子就是郁金香了。千万别想什么政策稳房价的事了，让它们由市场决定吧。