欠物业费26761.93元被小区门禁大声播报，侵权吗？律师解读

镜花水月

“您已欠物业管理费超过
26761.93元，
请尽快缴费！”


9月14日，广州某小区业主向媒体记者反映，物业公司最近将业主物业费欠缴信息和小区门禁系统捆绑，导致欠缴物业费的业主，只要刷卡或者开车出入小区，都会听到系统播报自己的欠费信息。

据该小区业主介绍，此前物业公司未经业主同意擅自更换门禁系统，并增设欠费信息播报功能。至于欠费一事，有业主坦言，小区有超百户业主欠缴多笔物业服务费，原因在于该物业公司在对小区管理上，引来大家的不满。

对此，小区物业工作人员表示，他们会继续沿用门禁系统播报这种方法提醒业主缴纳物业服务费。


今年8月，当地政府就此事出具了整改通知，要求物业公司服务好业主，可私下电话或微信催费。同时称已向上级反映情况，保持跟进事件，力争寻求妥善的解决办法。


那么，物业公司通过门禁系统公开业主欠费信息，是否侵犯业主隐私权？是否符合物业服务合同约定的催费程序？若合同未授权此类公开催缴方式，物业公司的行为是否构成违约？若物业服务质量不达标，业主是否有权主张减免物业费？


一起来看《法治日报》律师专家库成员、吉林良佐律师事务所主任尤金堂律师的专业解读！


























1、物业公司通过门禁系统公开业主欠费信息，是否构成对业主隐私权的侵犯？是否属于“不合理限制业主权益”的行为？


尤金堂：物业公司通过门禁系统公开业主欠费信息构成对业主隐私权的侵犯，且属于“不合理限制业主权益”的行为。根据民法典第一千零三十二条，自然人的隐私权受法律保护，隐私包括“不愿为他人知晓的私密信息”。业主的欠费金额、欠费状态属于其不愿公开的个人财务信息，具有私密性。民法典第一千零三十三条规定，除法律另有规定或者权利人明确同意外，任何组织或个人不得侵害他人的隐私权。物业公司未经业主同意，通过小区门禁系统（公共场所）向不特定第三人播报该信息，违反了“不得泄露、公开他人私密信息”的禁止性规定，构成对业主隐私权的侵犯。


另外，此类行为可能同时侵犯业主的名誉权（如导致业主社会评价降低），属于不当催费方式。民法典第九百四十四条第三款规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。”此处的“等”应作扩张解释，包括其他严重影响业主正常生活或合法权益的方式。物业公司通过门禁播报欠费信息，不仅干扰业主的正常出入（如导致业主因尴尬而避免使用门禁），还可能影响其社会交往（如邻居知晓欠费情况），属于“不合理限制业主权益”的行为。


2、物业公司通过门禁系统播报欠费信息的行为，是否符合物业服务合同约定的催费程序？若合同未授权此类公开催缴方式，物业的行为是否构成违约？


尤金堂：根据民法典第九百四十四条第二款，业主逾期不支付物业费的，物业公司应先催告，合理期限届满后可起诉或仲裁，且催缴方式需合法合理。若物业服务合同未约定“通过门禁系统公开欠费信息”的催缴方式，物业公司的行为违反合同约定。因合同未授权的情况下，物业公司的催缴方式需符合“不影响业主正常生活、不侵犯业主合法权益”的底线。即使合同有约定，若该约定违反民法典第九百四十四条第三款的禁止性规定（如限制业主基本权益），该约定也属无效。


3.若物业服务质量不达标，业主是否有权主张减免物业费？业主如何收集证据证明物业公司未履行合同义务？


尤金堂：业主有权主张减免物业费。根据民法典第九百四十四条第一款，“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”。但若物业公司未按约定提供服务（如服务存在瑕疵），业主有权主张减免物业费。业主需收集物业公司未履行合同义务的证据，具体包括：


（1）服务瑕疵的直接证据：如小区消防设施损坏的照片/视频、公共区域卫生脏乱的记录、电梯故障未及时维修的凭证；


（2）业主的催告记录：如向物业公司发送的整改函（书面/微信）、12345投诉记录（需保留投诉编号及回复）；


（3）第三方机构的证明：如消防部门的《整改通知书》、街道办/居委会的检查报告；


（4）物业的公开信息：根据民法典第九百四十三条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，业主可请求公布“物业服务履行情况”“维修资金使用情况”等资料，若物业公司拒绝公开，可通过诉讼获取；


（5）同类案件的判决：如小区其他业主与物业公司的诉讼判决，可证明物业存在普遍服务瑕疵。

作者｜法治日报全媒体记

者 朱婵婵

来源｜法治日报编辑｜王芳 李金凤 罗琪

ress

我就干了6年物业，现在转行了，大多数业主还是好的，前期总有一部分业主想白嫖，物业又没有切实有效的催费手段，最后只会恶性循环，导致服务品质下降，业主不缴费费人越来越多，现在大环境不好，物业撂挑子的也会越来越多，好的业主也会因此受到连累。

ress

直接起诉嘛。有啥问题不管是物业服务问题还是恶意欠费问题都在法律层面解决。

镜花水月

我看了一个新闻，一个小区脏乱差，要求物管入驻。说是之前把物管赶走了，现在整个小区乱糟糟的，房价都下滑厉害。所以物业和业主的关系难于平衡，有时候是业主的错，有时候是物管管理不到位。

温馨阁

问题是双方面的，看问题要一分为二。首先肯定是物业服务不到位，引起业主不满才不缴费的。很多物业养些闲人，服务却上不去，如果物业服务上去了，业主也没理由不交物业费。

meto

40余年前，我母亲重病失去劳力，年年欠生产队倒查款，6年总计800元左右，生产队年年决算，都向我家讨要倒差款，明明知道我家拿不出来，反正年年年底会讨要钱。。。。。

陪着寂寞看孤单

问题是小区内公共区域停车收入、广告收入都归全体业主所有，但是有几个小区这么做了？收钱积极，干事不积极。

ress

物业管理，应该由业主自由选择，我想要物业就要，不想要，你不用捆绑我，因为他们不起作用，更多的是限制业主自由，关键是进自己家还要得到他们的允许

酷狗e族

如果这属于侵权的话，不交物业费也是侵权吧？那也是不交物业费侵权在先。

kingfirefly

欠了2万多块钱，至少应该三年没交物业费了，物业还能让你正常回家，已经相当不错了，我之前在碧桂园上班，经理开会就让我们给那些顽固分子不交费的，一天给他断一次水电，业主过来问就说跳闸了，给他恢复上