中央喊止跌，法拍房却增12%！连便宜20%都卖不动，楼市藏啥雷？

cjlcjl

中央这边天天提止跌回稳，结果法拍房那边跟开了闸似的，只增不减。

2024 年上半年，全国法拍房一挂就是20.2万套，比去年还多了12%。这可不是小数目，直接把房地产市场的水搅得更浑，本来新房、二手房就够难卖了，法拍房还拿着低价牌抢客户，把不少想买新房、二手房的人都勾走了。就说上海，70平米以下的小房子，快两成的需求都被法拍房抢走了；长沙更夸张，70-90平米的户型，41%的需求都被法拍房占了，新房想去库存都难上天。更要命的是，法拍房不光抢客户，还拉低整体房价，哪怕它自己拍不出去，挂那的价格就像根搅屎棍，直接打乱市场预期，中央想让房价稳下来，难度直接拉满。


那现在法拍房情况怎么样呢？一句话，降价也卖不出去。首先看成交折扣率，成交折扣率=法拍成交价/市场价，意味着在市场价的基础上打几折才能卖出去。去年的时候，大部分城市还能打8折，今年只能打7折了。而且一线城市成交折扣率今年下滑迅速，说明大家对一线城市的房价也没有信心了。


然后呢，我们再看流拍率。上面40个城市中，33个城市的流拍率在上升。其中，许多城市的流拍率同比往上窜了20-30个百分点，相当多的城市的流拍率在65%以上。这也就意味着，即使是市场价的7折，大部分房子也卖不出去。大量便宜又没有人买的法拍房，可能将彻底杀死房价。

现在房价之所以没有快速下跌，就是很多房东确实没有还贷压力。一套房子，房东可能15年前100万买的，后面涨到了400万，现在就算跌到了200万也不慌。这也造成了现在房子有价无市，挂牌价很高，但是没人买，成交量越来越低。不过房东反正入手价低，所以也不着急降价卖。大家就这样僵持着，没有成交，所以房价也没有太大变化，但是成交量下降很多。不过房东不慌不意味着银行不慌，大量的断供下，银行不良贷款率快速提升。2023年各大行的个人住房贷款不良率仍然在提高：建行从0.37%上升至0.42%；农行从0.51%上升至0.55%；工行从0.39%上升至0.44%。银行不良贷款率上升，在手的断供房数量上升，未来肯定要大量砸向市场。银行跟房东土著可不一样，他们可稳不住。现在法拍房的数量都已经多到银行求着你不要断贷的地步了，只要你愿意还款，一切都好商量，甚至每个月只还四分之一都可以。别看现在法拍房占比还只有3-5%，按照现在的增长势头，两三年后可能占比就能提升到10%。10%的抛售盘，必将给市场带来恐慌。到时候二手房房东的心态还能不能稳住，就是一个未知数了。


聊法拍房还得先搞清楚一个点，法拍房数据根本反映不了当下经济，它其实是过去时，中间差着老大一截时间呢。别以为谁还不上房贷，银行立马就告、法院马上就拍，哪有这么快。人家逾期后，银行先记着账，得逾期好几次才会动真格，期间业主还能跟银行掰扯协商，等这些都聊崩了，房子才有可能进入处置环节。


可进入处置环节也不算完，还有一堆手续要办。就说腾退吧，好多抵押房是业主唯一的家，他们要么没地儿去，要么还想赌一把，死活不搬家，有的甚至跟你硬刚。这时候就得靠执行部门上场，可执行的时候幺蛾子更多，有人耍无赖躺平，有人哭着求情，最后虽说能搞定，但太费时间了。腾完房还得找机构评估，那效率，懂的都懂。就算前面这些都弄完，离上架拍卖还得等一阵。顺利的话，从申请强制执行到拿到钱，得一年；要是不顺利，比如流拍好几次，还有外人插一脚提异议，那时间就没谱了，半年到一年都是常事。


所以咱现在看到的法拍房，基本都是2022、2023年的老存货。不过前两年法拍房成交还挺火，为啥？还不是因为便宜。房地产下行周期里，法拍房比二手房至少便宜20%，这诱惑力谁顶得住？再加上前几年大家对法拍房要么不了解，要么怕踩坑，现在不一样了，有专门搞债务重组的人进场，自媒体也天天科普，大家认可度上来了；而且现在法拍房的坑也少了，以前上涨周期里猫腻多，现在好多房子就是首付跌穿了，业主摆烂不还了，这种房子接过来，基本没啥大问题。


可现在连这种便宜货都卖不动了，这才是最让人慌的，这说明房地产市场的流通性快没了，跟价格真没啥关系，法拍房都这么便宜了，要是纯看价格，大家早抢疯了，核心问题还是预期变了。

说白了，现在房价跌成这样，没人把房子当存钱罐了。因为现在所有人好像都形成了一个共识。我买入房地产，那就是纯亏的，那既然是纯亏，那我为什么要买呢？法拍房是便宜20%，可买了之后就像手里攥着个烫手山芋，账面上看着好像赚了点，可根本卖不出去，万一再跌30%，这不还是亏？


再往远了看，现在房地产还在震荡，楼市也没见底，经济又压力大，前几年敢高杠杆买房的人，现在还款都快扛不住了，以后法拍房只会更多。有人说，法拍房年交易量1500亿，跟全国一二手房15万亿的规模比，连1%都不到，怕啥？可你架不住它精准打击啊，有些城市、有些户型，法拍房占比一高，直接就把新房的去化速度拖垮了。


更别说房地产牵扯着8000万人的就业，这盘子太大了，想掉头太难。不救市肯定不行，就看这届怎么救，是只顾眼前饮鸩止渴，还是能放长线钓大鱼。有人说，直接降房价不就完了？可你要知道，房价涨不会死人，房价降是会死人的。


其实断供才是法拍房最主要的来源，但好多人真不是故意不还钱，大多是遇到了突发情况，比如突然失业了，或者收入一下子掉下来，属于暂时的经济困难。这时候银行要是能松松口、搭把手，比如给个两三年的还款宽限期，每个月少还点钱，好多家庭说不定就能缓过来。等后面经济状况好起来，他们还是会接着还房贷，房子也不至于最后被法拍。

还有些人更难，连基本生活都快顾不上了，哪还有钱还房贷？这种情况，停息还贷说不定是个办法。银行在房贷上已经赚了不少利息了，这时候就别盯着利息了，跟贷款人一起扛过去多好。先把利息停了，让他们只还本金，等啥时候有钱了，再谈利息的事儿。这样一来，还贷压力能小一大截，也能让人看到点希望，有劲儿撑过这段难日子。


除了银行，政府也能出面帮衬帮衬。比如搞个专门的资产管理公司，按公道价把这些快出事的房子收了。你想啊，现在二手房市场多差，老百姓自己卖房，要么等老长时间卖不出去，要么被中介、买家压价，亏得心疼。要是有政府背景的公司来收，既能让老百姓少亏点，保住辛苦攒的钱，也能不让这些房子流到法拍市场里，对整个楼市稳定也有好处。

结尾

法拍房增多不是一个孤立的现象，它牵动着无数普通人的生活。但只要各方能联动响应，无论是银行灵活信贷政策，还是政府托底收购，我们就有希望帮更多家庭守住房子，守住安稳生活的底线。这不是救市，是救人。而市场的稳定，终究离不开对“人”的关怀。


技术改变世界，梦想创造未来。

kingfirefly

喊止跌就止跌了吗？不可能！

hnn

银行不想损失一分钱，所以拿房子法拍，这样只会让房价越来越低，更别想稳住房价了

weili0677

一切都是市场来决定，不是人力能够阻止了的

神隐之左手

有涨就有跌 跌到合理区间才止跌 法拍房多是房价超过了𠄘受能力 供不了只能法拍 法拍都没人要说明没跌到位

温馨阁

房价暴涨不管，房价降了一点点就喊止跌！为什么要这样做？？？房价应该跌一半才对！！！回归自然才是真理！

酷狗e族

现在没有什么雷，只是老百姓挣钱很艰难，你看看现在的广东平均工资多少！现在的消费水平多少！就能的出结论了。

—じ☆ve人生—

开始了，大范围好戏开始了！

wifai

啥叫便宜？提一倍价格上去再往下调20%，这叫便宜了？前几年房价翻了几翻，现在就是折到膝盖，比十年前还高很多。

hnn

很多法拍房没有出现，是很多人还相信还期待房价的回暖，还想挺一挺，晚上没事的时候喜欢出门转转，几年前十几年前的房子入住率很高，近几年的新建小区，一栋楼100-200户亮灯的装了空调外机的，都不足10%，有一些楼层低的小高层入住率会好一些，离开核心区新房入住率相对还低一些，该上车的80/90后基本上也都已经上车了，接下来就是00/10后这一批结婚生子上车了