裁掉8万人、负债8000亿，碧桂园还想着翻身

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作者 | 利晋
编辑 | 苏淮


2025年春节假期回来后，碧桂园召开了年度工作会议，结束语是“向前看”，深层寓意：债务重组向前推进、“保交房和保主体并重”向前，以及向前推进“一体两翼”新战略。


如今，碧桂园又开始想着“翻身”了。


碧桂园于日前召开了9月管理会议。董事会主席杨惠妍在会上释放了多个利好消息，包括销售持续畅通、部分区域保交房任务即将完成、债务重组取得突破性进展。

沦为“小房企”


出险刚好两年时间，碧桂园的销售规模经历暴跌后，开始出现企稳迹象。


2025年前8个月，碧桂园累计归属股东权益销售额为224.8亿元，对应销售面积为272万㎡，相比前两年前8个月的销售额1488亿元、328亿元，尽管出现不同程度下滑，但自2025年3月以来单月销售额稳定在30亿元左右。


8月，碧桂园实现归属股东权益销售额约29.6亿元，对应销售面积约35万㎡，环比增长分别为6.9%、9.4%。

如今，碧桂园从“宇宙第一房企”沦为了小房企，销售规模排在百强房企20名左右。不过，碧桂园又开始打算冲规模了。


9月月度会议上，杨惠妍用了一个半小时去做系统性任务部署，其中首要核心是：销售与市场。


与以往不同，杨惠妍看到了市场复苏的迹象，也对未来充满了信心。她表示，“区域项目须坚持销售策略、扎实完成销售目标。在属地政策出台后，更要紧抓政策窗口期，快速响应、充分运用。”


政策端再明确提及：巩固房地产市场止跌回稳态势。这成为了杨老板的信心来源。


克而瑞报告指出，当前楼市延续止跌企稳弱复苏走势，因开盘“提质缩量”，8月30城市项目开盘去化率为42%，重回年内高位。对于多数弱二三线城市而言，刚需客群消费降级严重，部分楼盘仅能依托大折扣等价格策略实现销量提升。


碧桂园也在走降价策略，2025年前8个月销售均价为0.83万元/㎡，上一年同期为0.97万元/㎡。


追求现金流，是碧桂园保交楼和债务化解的关键。杨惠妍也表示，“千难万难，只要重视就不难。区域总裁必须重视。只有销售畅通，才能盘活全局。” 


碧桂园当前仍面临着沉重的“保交房”任务。


2025年上半年，碧桂园在建物业、待售已落成物业、存货总体规模达5310.65亿元，同比减少8.9%；同时，为购入碧桂园物业客户的按揭贷款提供担保金额约2414.27亿元，同比减少6.8%。虽整体有所下滑，但依然有很庞大的物业交付体量。


杨惠妍在会上也强调，“九、十月是保交房的‘黄金窗口期’，总部将予以重点帮扶攻坚，针对性支持区域全力冲刺，尤其是北方区域即将面临冬歇，必须抢在前。”


近三年，碧桂园累计完成保交房约180万套，2022-2024年分别交付约70万套、60万套和38万套；进入2025年，碧桂园上半年以保交房为主，下半年则是“保交房和保主体并重”。


出险两年多，碧桂园有了走出至暗时刻的迹象，如今开始考虑“翻身了”。


2025年以来，碧桂园不少片区楼盘迎来集中交付，包括粤东片区、河南区域、沪苏鲁、广清区域等。其中，不少片区实现提前交付。


对此，9月的管理会议上，碧桂园释放一个重大利好：部分区域保交房任务即将完成，近期已开始启动新项目的经营策划会，显示局部区域项目正逐步进入经营转段。

缺钱又缺人


转入正常经营，碧桂园的根基在哪里？


尽管杨惠妍、碧桂园集团总裁莫斌，都对公司即将转入正常经营保持谨慎态度，然而“脱离一线经营”两年时间里，碧桂园的工作重心一直在保交付和债务化解。


比如，莫斌称“从保交房向资债修复与正常经营转段，须杜绝盲目，充分论证，做一成一”，杨惠妍也强调“管理思维必须不断转变，从单一目标到多目标统筹，从被动应对到主动谋划最优解。各区域要充分思考区域发展方向、组织形态、人员配置，统筹优化资产资金的使用方向与效率，并建立起基于健康资产负债表管理的考核机制”。


前述已经提及，碧桂园保交付工作虽沉重，但也只是部分片区完成保交付任务；同时，公司“十削九”的债务化解方式，还处在重要突破节点上。


2025年8月初，碧桂园称，香港高等法院批准公司清盘呈请聆讯时间延期到2026年1月5日。半个月后，碧桂园化债有了新进展，占有现有银团贷款本金总额约49%的协调委员会成员，以及第二类债务本金总额超77%持有人，均加入了债务重组支持协议。


若顺利完成境外债务重组，碧桂园预计减少债务约110亿美元，这将很大程度帮助其实现“翻身”。


但这些只是乐观的预期。


本质上，碧桂园能够成为“宇宙第一房企”，离不开房地产上行周期中，其以“内部赛马”机制，进行粗放式开疆拓土。本质上是用人海战术、快速流转的资金，完成规模化发展。当前行业发展新模式侧重精细化运营，这恰是碧桂园缺失的能力。


即便当前完成债务重组，碧桂园也是戴着镣铐跳舞，未来如何构建精细化运营能力、如何保证现金流充足且持续净流入，都是不小的问题。


回归正常经营，碧桂园面临着“缺钱”“缺人”双重难题。


2025年6月末，碧桂园持有总资产9093.28亿元，总负债8854.1亿元，资产负债率为90.6%。其中，有息负债约2545.8亿元，一年内到期占比金额约51.1%，当前持有包含受限制现金约240.6亿元。


碧桂园的布局区域，从巅峰时的106个不断缩减为：2022年58个；2023年29个；2024年15个；2025年又减至仅剩广清、华中、粤东、西南、江中、浙皖、中西部、沪苏鲁、河南等13个区域。


员工数量，也从2021年的10万人，锐减到2025年6月的不足1.8万人。其中，大部分职能部门员工，都被碧桂园裁完了，保留比较完整的剩下建筑、代建业务部门，以及杨老板看好的机器人、农业等业务。


碧桂园也是想着通过轻资产管理输出，实现翻身。即，其提出的“一体两翼”战略：房地产开发+建筑科技和代管代建。


2025年上半年，碧桂园各项业务收入中，唯一录得增长的便是物业投资及酒店经营，同比增长33%至10.76亿元；而房地产开发、科技建筑同比分别下降29.1%、40.5%。

截图来源于公司财报


也在2025年上半年，碧桂园文商旅集团开疆拓土，在杭州、湖州、廊坊、邯郸、滨州等城市完成签约存量商业和公寓项目。碧桂园官方数据显示，公司文商旅业务布局超60个城市，经营管理商业项目超100个，在管面积超800万㎡。


碧桂园的代建业务同样在高歌猛进，且没有掉队。中指研究院披露数据显示，2025年上半年，碧桂园代建平台凤凰智拓新签约代建面积约412万㎡，位居行业第11名。


这也说明，杨老板早早做好风险隔离，保留的家底，成为了未来翻身的底牌。

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hnn

我们小区交了一半房子，一半验收不合格，这就是现在的碧桂园

mulunbo

迟早要完

wifai

呵呵，欠我们公司上千万的材料款，根本不付，打赢了官司也没用

hnn

恒大没爆雷之前一直认为碧桂园会爆没想到恒大走在了前面碧桂园苟到现在。他的高周转模式作为工人看到都惊讶。

月光如水

爬得有几高就会摔的有多惨，人心不足死有余辜，赚了几百上千亿都不收手，以为一生人都会这么好运顺利！抵死

oppledr

海南东方碧桂园已经延期两年多，请问什么时候交房？

922b3eb6

老板境外自己钱足足的，日子可没降级滋润的很，欠款和下游的钱一概能赖则赖，工抵的都是天价给你，卖掉也就只能拿到一两折的钱，建的房子反正我是不敢住，我们这儿小区交付一个月墙皮大面积剥落，成危房了

walysj

如果应收款收回能跟负债对冲还差不多。没有那么多应收款的话这么高的负债想翻身难，今年这行情可是不一般

walysj

房地产泡沫是地产资本绑架了银行，把房产涨价看成是经济增长，实际上只是老百姓生活成本的大幅增长，