京沪深第3次松绑，1亿户家庭有两套房，楼市形成“不可能三角”

温馨阁

大家好，我是蓝白。
实在不知道聊啥的时候，就聊房地产。
想从三个角度来聊，1，最近发生的，一线城市再次集体放松限购，有个特殊的背景。
2，宏观看全国的住房拥有率，数字可能比我们想的更夸张。
3，小部分人缺好房，大部分人不缺房。
下面咱们慢慢聊。
这两天都在说深圳放松了限购，什么连夜转定金、带看上涨、二手房签约大增等等新闻又齐刷刷出来了，当然了，大家也不会往心里去。
梳理一下京沪深这一波的松绑节奏：
1，8月8号北京，外地2年社保五环外不限套数，五环内不变。
2，8月25号上海，外地满一年社保外环外不限购。
3，9月5号深圳，非限购区扩大，不满1年也能买两套。

北京先出，上海隔了17天，深圳隔了近1个月。
你看这一线城市的限购政策变化很有意思：
北京放松力度最小，购房门槛最高，五环外还要两年社保。
上海其次，想在上海买房的，谁还没有1年社保？
深圳再次，限购核心区1年就能买，其他地方哪怕不够1年，只要交了就能买，两套=没有限制。
啥？漏了广州？哦对不起，广州去年就彻彻底底的放开了，不算。
听说不少榜单已经不再说四大一线北上广深，只说京沪深了。
网上总是在比哪个城市更强，各有各的看法，有人比较上市公司数量，有人比较常住人口、建成区面积和GDP，当然了，也有比较国际机场、苹果直营店数量和山姆所在地的。
不如我们换个角度，从限购时间线来看，咱们捋一下啊，从22年、23年省会新一线放开，到去年430一线城市调整，到8月京沪放松社保年限，到今年8月再进一步。
那么，限购的从严到松的排名，应该是：北京>上海>深圳>广州，后面再加上杭州成都，随后南京西安苏州，大概就这么个次序。
限购越严，姿态越高，放松的时候顾忌越多。
2，一线城市放开的背景，除了非核心区库存压力、房价从去年8月反弹后再次走低，那就走用高线打低线，高维带低维的老路之外，还有一个背景，也是今年一直在跟大家聊的一个观点：最近两年，由于房产绝对市值缩水更多，一线城市社零压力很大。
社零，全称是社会消费品零售总额，作为每月发布的高频数据，包括了实物商品和餐饮服务，涵盖范围非常广，个人、公司、政企团体买的都算。
平时咱们说的CPI是物价，是生产资料和生活资料的价格，而社零相当于量，大家花了多少钱。
量价齐升，消费就不会太差，量价齐跌嘛，那就有点麻烦。
信达宏观的报告，去年上半年，一线城市社零增速为-0.5%，比全国社零低4.2个百分点，去年6月开始负增长，与全国的差距逐渐拉大。

到今年上半年，全国对比一线（尤其是京沪）的社零差距，已经达到了近5年以来的最大值。
原因有两个：1，一线居民的财产性收入占可支配收入的比例高达两位数，而中西部省份甚至不到5%。
也就是说，房产市值缩水，对一线的高端消费，尤其是商务正餐、豪车名表奢侈品消费的影响开始显露，不再像2020-2023年那样“强者恒强”了，而是以前谁背的债越多现在越难受。
2，国补从去年下半年启动，但有个规则对大城市很不友好，因为，社零额度纳入的所在地是猫狗的自营、B2C仓库分布地和第三方商家注册地。
这些地方在哪？江浙扎堆的电商、河北山东只图吆喝不图赚钱的作坊、杭州武汉郑州长沙的仓库，但京沪深是消费地，国补刺激的零售额都给其他地方做贡献了。
所以，一线城市的社零，从去年下半年开始，跟二三线城市慢慢拉开差距。
聊到这，再看上面放开限购的几个时间点，应该不是巧合：
去年430京沪尝试放开五环和外环，8月尝试放松社保年限，今年8月继续松绑套数和年限。
正好就赶在：去年国补启动，今年国补全面铺开，京沪社零和全国差距扩大的时间点上。
是为了楼市，也不单单是为了楼市。
限购的背后是房子，房子的背后是消费，消费的背后是预期。
现在的形势很清晰：县城和地市，包括早已彻底脱光的新一线也好省会也罢，已经丧失了需求端拉动的可能性。
而一线城市，尤其是京沪，不单单考虑拿地、施工、成交、库存这些楼市表面数字，更大的动机是拿限购当做拉消费的一张牌，有枣没枣搂一杆子。
也就是说：1，几百个城市维持低流动性的现状难以改变，并眼睁睁逐渐与房地产脱钩，找不到新支柱谁也没办法。
2，剩下头部几个大城，用放开限购+改善吸引高净值人群置换安家，并刺激高端消费潜力拉动社零，表面救楼市，实则救消费，抢人才，争创新产业，争营商环境。
当然，想这样做，和能不能做到，是两回事。
但至少说明一点：楼市的分化程度，最近两年比我们想象的更剧烈。
之前我记得看到过一组数字，来自央行的中国城镇居民家庭资产负债情况调查，咱们的住房拥有率（也就是我住的房子，必须是我自己的）这个比例是全世界最高的。

高到哪种地步呢？
这项调查是2018年开始的，2019年首次面向全国，当时城镇居民家庭的住房拥有率96%，有一套住房的家庭占比58.4%，有两套住房的占比31.0%，有三套及以上住房的占比10.5%，户均拥有住房1.5套。
注意统计范围，限定在“县级以上行政区域的城镇居民家庭，在调查所在地拥有产权的城镇住房”。
也就是说，农村自建房，包括城中村的小产权房是不在内的，只统计商品房、经适房、房改房。
要是按七普的“居住地”口径，这个数字就很离谱了。
城镇常住人口9亿人，而七普家庭户规模是2.62人，不到3个人，隔代居住、一家人分户住、一代户越来越多，这么算的话，全国城镇家庭总数高达3.5亿户。
3.5亿户啊，30%有两套房，也就是1亿户家庭有两套房，3500万户有3套房。
原来我看户均1.5套的数字还没啥感觉，这么一算，上亿户家庭有两套房，还都有房本，都这么豪横么？感觉网上、身边还是有很多无房家庭啊。
但仔细一想，这么算有漏洞，因为央行调查是按城镇户籍居民抽样的，是按户籍来的，七普是按居住地来的。
去年城镇户籍人口6.6亿，除以2.62，那就是2.5亿户。
好比你农村户口，城里有房，怕丢了宅基地又不想迁户口到城里，那就和进城租房的一样，属于七普里的城镇常住人口，都不是城镇户籍家庭。
退一步，就按2.5亿户，30%，那就是7500万户城里家庭有两套房。
这个数字依然很惊人。
好，我们把以上聊的两个角度，结合到一块，看未来的趋势。
不管算京沪深靠限购+改善吸引高净值人群拉动社零的消费账，还是宏观看全国城镇有房家庭的数量账，这两笔账不管怎么算，我们似乎都能得出一个结论：对刚需来说，只要想买，真不缺房。
好吧，一个定义牵扯到另一个定义，什么叫刚需？
较真而论，只要不是沦落街头，只要有住的地儿，无论都市村庄民房安置房商品房租房买房小房大房，都不算刚需。
但人之所以为人，就天然具备马斯洛需求不同层次的欲望，租的想换买的，住的小了想换大的，房龄老的想换新的，步梯的想换电梯的，两梯四户想换一梯一户的。
你看，每一种欲望，只要天天抓耳挠腮的想，都可以叫自己是“刚需”，这样定义未免太宽泛了点。
我觉得什么才叫刚需呢？
强烈想买自己能力范围内的房子，并不眼红亲戚朋友的，并活的很开心的人，这叫刚需。
对，只要你不挑，能买的房子太多太多太多了。
但所谓的“好房子”一定是稀缺的，稀缺就意味着贵，贵就意味着接盘的少流动性差，流动性差就不会跟普通人有关系。
一直以来，看房子的价值有两派，产品论和地段论。
像我这种爱看框架和数据的，什么人口流入热力图城市规模拥堵指数之类的，会更看重城市+地段。
像中介天天带看各种小区跑遍的，常年只关注当地市场的，每天泡在户型楼层采光通风装修里的，会更看重产品。
城市又好，地段还不错，产品又不存在硬伤的房子，额，几乎没有。
大家常挂在嘴边的一句话：好东西，普通人，不用抢，是不可能三角。
其实这是“收益，安全，流动性”不可能三角的另一种说法。
比如，京沪深的房子是好东西，现在不用抢了，但房价也早都库库翻倍给你涨到七八万了，那就跟你我这样的普通人无关。
县城房子实在太多了，老房子更是便宜到没边了，亏是亏不了多少，指望赚钱更是难如登天，普通人都懒得瞅一眼，那流动性自然就差了。

你要追求一些东西，必然要放弃一些东西。
有一期跟大家聊过，未来的楼市，一定会充斥适合不同人的各种各样的房子，自建房保障房人才房家属院次新房改善房豪宅。
租也好买也好，按图索骥，对号入座，人贵自知，知道自己几斤几两，就这么简单一个事。
可偏偏好多人还是在房子上投入了太多的爱恨，骂的咬牙切齿，想的夜不能寐，又想买一步到位，又想租一劳永逸，一定要找一个能安慰契合自己的价值观。
都是想要的却得不到又不甘心给闹的。
城市、地段、产品哪个重要？都不重要，现在的存款和未来的收入最重要。
非要说一个方法论，那我的观点就是：租在老城，买在新城，卖在郊区。
租老破小和次新大两房+小三房，买大户型+强采光+高得房率+低容积率+大阳台（必须实景现房，期房都推沟里）。
多大鞋穿多大号，没有那个能力强行上，背一身债买再好的房子搞的彻夜难眠，那这日子，还不如挂壁老哥住城中村来的畅快。
我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。

xuye004

1亿套房家庭还限购干嘛

华语天空

放开北上广深的外环只能说大水已经淹没了全国所有城市，已经向北上广深的外环蔓延开来，现在已经兵临城下了，

疯了吧

哪有什么刚需，房价快速上涨，都怕辛苦挣的钱贬值，买房成了刚需，现在房价不断下降，又都成了持币观望的了。

kingfirefly

问题在于接盘的逻辑变了

xuye004

因为卖不动了所以放开了，所以放开了更卖不动了。

温馨阁

都随便买了，为啥还要急着买呢？

voo

因为在人生之路的某个拐角处捡到了钱，所以想着只要拐弯就有钱捡，甚至不惜花钱背债也要拐弯，一次次拐弯，终将自己绕进了死胡同。

ycp123

谁有房谁没房还用统计吗？直接去交易中心数据库拿身份证号做一个统计就能看出来了

mulunbo

如蓝天见白云，聊得分明透彻