谢逸枫：全国有6亿栋房子？真相是超过90%为非商品房非住宅

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文/谢逸枫
2023年2月15日，官方透露，住房城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。这份官方首次调查的全国房屋建筑数据，堪称史诗级的房屋建筑调查，住房和城乡建设系统动员了260多万人参与。

值得注意的是6亿"栋"房屋建筑数据，不是6亿"栋"房子。这一数字，远超此前各方猜测，引发市场上广泛讨论。毫无疑问，这是官方首次对全国房屋建筑的存量进行全面普查，数据精确到乡镇级别。
全国到底有多少栋城乡房屋建筑，未披露数据前，市场一无所知。2025年1月，住建部的《全国建筑存量调查报告》揭开了这个谜底，截至2024年底，中国建筑总量达到6.02亿栋，总建筑面积1070亿平方米。
2023年2月23日晚，“官方披露全国已有6亿栋城乡房屋建筑”的消息引发全国热议，最不可思议的是居然有人对“全国已有6亿栋城乡房屋建筑”这一调查数据，加以误导、偷换概念与片面解读，让市场形成恐慌。

“全国有6亿栋城乡房屋建筑”的数据被解读为“全国有6亿栋房子”、“未来房价犹如白菜价”、“6亿栋能住下60亿人”、“房屋过剩等于房价崩盘”、“空置住宅房1亿套（9780万套）和住下3亿人”，故意夸大房屋过剩问题。
中国到底有多少房子，真有6亿栋房子？
6亿栋城乡房屋建筑数据来源于哪里？由住建系统承担的房屋建筑和市政设施普查，涉及全国6亿栋城乡房屋建筑。其中农村房屋量大面广，以栋数计占城乡房屋建筑总量90%以上，以面积计占一半。

而城镇房屋则为4700多万栋，同时城镇房屋分为住宅与非住宅两大类。之所以用栋作单位，主要是全国乡村房屋的计量单位，很难用套和户来计算，乡村基本都是三层楼的房屋，因此，以栋来计算。
统计单位‌以“栋”而非“套”为计量单位，不仅考虑到一栋建筑可能包含多套住宅或非住宅空间，也考虑到城乡构成问题。其中农村房屋占比超90%（以栋数计），城镇房屋约4700万栋，说明城镇房屋占比少。‌‌
城镇房屋中，是包括住宅与非住宅（厂房、员工宿舍、农村自建房、酒店、长租公寓、写字楼、公共设施、小产权房等）混合统计，实际商品房、商品住宅占比有限。‌‌这将是所谓的6亿栋城乡房屋建筑数据的具体类型、数据构成来源。
值得注意的是住建部公布的“6亿栋”房屋建筑数据，不等同于“全国有6亿栋房子”的说法。主要原因是在这个“6亿栋”房屋建筑中，大部分是农村房屋，超过90%是非商品房，而商品房屋、商品住宅占比小。
“6亿栋”房屋建筑数据确为官方数据‌，那么，6亿栋城乡房屋建筑究竟是指什么？实际上，官方的6亿栋城乡房屋建筑，是指所有建筑类型，包括住宅和非住宅（厂房、农村自建房、酒店、写字楼等），最终汇总为近6亿栋的总体数据。‌‌
6亿栋能住下60亿人？未来房价犹如白菜价？
市场上有人用“6亿栋城乡房屋建筑数据”，简单推导出住房严重过剩，“未来房价犹如白菜价”的天大笑话预测，甚至说“6亿栋能住下60亿人、空置住宅房1亿栋（之前有机构说9780万栋）和住下3亿人”的谬论，故意夸大房屋过剩问题。

实际上，按照报告显示，明确界定了"栋"的定义，具有独立承重结构、可单独使用的建筑单元。按此标准，一栋高层住宅楼算一栋，一座独立农房也算一栋。这6亿栋在城乡房屋建筑中，其中城镇建筑1.8亿栋，占比30%。
农村建筑4.22亿栋，占比70%。数据背后揭示了特有的城乡二元结构。从用途看，住宅类建筑5.36亿栋，占总量的89%。公共建筑0.46亿栋，占7.6%。工业建筑0.2亿栋，占3.4%。住宅建筑中，农村住宅占比高达76.3%，达4.09亿栋。
形成鲜明对比的是城镇住宅仅1.27亿栋，却容纳了全国60%以上的人口。这种不平衡分布反映了中国快速城镇化过程中的结构性特征。事实上，普查目的‌主要用于自然灾害风险评估（如抗震、防火性能），并非直接反映住房市场供需。‌‌
那么。这6亿栋城乡房屋建筑中有多少是"闲置"的？报告给出的答案令人震惊，全国建筑空置率达17.3%，约1.04亿栋建筑处于长期空置状态。必须注意的是这个17.3%、1.04亿栋房屋建筑，不是指商品房、商品住宅设计。
农村空置率高达21.7%，约9100万栋农房无人居住。城镇空置率为8.6%，约1550万栋建筑空置。毫无疑问，空置的1亿多栋房屋建筑，相当于整个日本国家的建筑总量，这一数据令人深思。但是，商品房、商品住宅占比小。
用“人均0.43栋房子”、“6亿栋房子、1亿栋空置房”，一方面是进而推导出“房地产市场彻底崩盘”，纯属无稽之谈。一方面是试图暗示房地产已经供大于求，进而引发恐慌情绪。这种偷换概念的做法，完全是在误导大众。
用城乡“房屋建筑总量”来推测房价走势，是不科学、不合理的，因为统计口径不一致、城市分化、人口流动和住房需求的差异性。房价最终取决于供需，而非库存数量。因此，不能忽略供需结构，房屋过剩不等于房价崩盘。
“未来房价犹如白菜价”永远是不可能的，因为地价、税收、建安、规划设计、房企利润、银行贷款利息和抵押物摆在那里。最关键是房价再低，都不会是白菜价，况且土地价值未来永远是上涨的。
从上面的分析就可以知道，“6亿栋城乡房屋建筑、1亿栋城乡房屋建筑”中商品房、商品住宅占比非常小，所以“未来房价犹如白菜价”、“6亿栋能住下60亿人、空置住宅房1亿栋（之前有机构说9780万栋）能住下3亿人”的言论是错误的。
必须接受这一事实，房地产总量（2021年成交量）已达峰值，未来十年将从增量扩张转向存量优化。农村建筑空心化最严重。调查显示，在4.22亿栋农村建筑中，有超过1.5亿栋属于季节性使用或完全闲置状态。
东北三省和中西部省份农村房屋空置率普遍超过30%，个别县市高达50%以上。闲置建筑不仅是资源浪费，还带来安全隐患和乡村治理难题。空置房产成本远非零。据住建部测算，一栋闲置建筑每年产生约建造成本1.7%的维护和税费支出。
全国1.04亿栋空置建筑，每年隐性成本高达4200亿元。这还不包括土地资源的机会成本和环境外部性成本。从国民经济角度看，这是巨大的资源浪费。从建筑密度看，按国土面积计算，中国平均每平方公里有6.3栋建筑。
这个数据，远高于美国的2.1栋和俄罗斯的0.7栋，接近日本的7.2栋和德国的8.1栋。按人均计算，中国每千人拥有424栋建筑，高于世界平均水平的267栋。毫无疑问，这表明中国建筑总量已相对充足。
6亿栋建筑带来的是巨大的维护更新市场。住建部评估，按照建筑平均使用寿命50年计算，每年需投入GDP的2.8%用于建筑维护更新，约3.7万亿元。2024年实际投入1.9万亿元，缺口50%。这解释了许多老旧小区维护不善、功能老化。
房屋建筑存量与国民经济密切相关。根据住建部测算，全国建筑资产总值约为572万亿元，相当于2024年GDP的4.3倍。其中住宅类建筑价值约423万亿元，占比73.9%。这解释了为何房地产调整对经济影响如此深远，它实在太大了。
2024年家庭总资产中房产占比高达66.7%，远高于美国的26.5%和日本的38.1%，高度依赖单一资产的财富结构，增加系统性风险。2025年一季度数据显示，房价每下跌1%，导致家庭财富缩水4.23万亿元，相当于当季GDP的11.6%。
毫无疑问，结构性过剩与结构性短缺并存，是当前中国住房市场的典型特征。按照住建部报告指出，三四线城市和农村地区建筑面积占比高达78.3%，实际居住人口仅占全国总人口的56.7%，一二线城市占全国总人口的43.3%。
中国大规模建设房屋时代已经过去了。数据表明，中国人均住房建筑面积达到38.6平方米，已超过英国、日本等发达国家。从总量上看，中国不存在住房短缺问题。未来政策重点应转向存量优化、结构调整和质量提升。
房屋过剩是否意味着住房问题已解决，不需要建房了，答案是否定的。2024年房价收入比数据显示，北京、上海等一线城市高达18-22倍，远超国际警戒线的6倍。特大城市住房可负担性依然是严峻挑战。问题不在总量，而在结构和分配。
房屋产权情况非常复杂。按照住建部的报告来看，8.9亿套住房单元中，约有1.7亿套属于非标准产权状态，包括小产权房、历史遗留问题房产等。全国约有3800万栋建筑属于"无证建筑"，主要集中在农村和城乡结合部。
住房供需相对平衡，存量时代来临
目前全国建筑平均年龄为24.6年，其中农村建筑平均年龄29.8年，城镇建筑平均年龄为17.5年。建于2000年后的新建筑占总量的52.7%，反映了过去二十多年大规模建设的成果。14.2%的建筑建于1980年前，其中大部分集中在农村地区。
存量区域分化严重，东部地区建筑占全国总量的31.7%，中部地区占38.4%，西部地区占29.9%。四川、河南、山东位居前三，建筑数量均超过3000万栋。人均建筑面积方面，上海为28.7平，内蒙古高达94.3平，区域差异悬殊。
将建筑栋数转换为住房套数，结果更加直观。根据住建部门的估算，6.02亿栋城乡房屋建筑大约对应8.9亿套住房单元，平均每栋建筑包含1.48套住房。城镇地区这一比例高达4.3套/栋，农村地区则接近1:1。
全国约有4.9亿户家庭，平均每户家庭拥有1.82套住房。这一数据解释了为何许多城市房价下跌却难以刺激需求——市场已接近饱和。中国住房存量研究报告显示，1978-2020年中国城镇住宅存量从不到14亿平方米增至313.2亿平方米。
城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。一般而言，套户比小于1，表明一国住房供给总体不足，套户比等于1，表明一国住房总体基本供求平衡。
考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在1.1-1.2。从国际看，美国、日本的套户比分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，中国城镇住房套户比接近1.1，表明住房供给总体平衡。
按照人口变化趋势分析未来住房需求，结论不乐观。统计局数据显示，2024年中国常住人口已连续第三年负增长，减少175万人。社科院预测到2035年人口将减少约8000万，相应减少约2500万套住房需求。
面对6亿栋房屋建筑存量，绝对不是释放城市住房过剩、房子在未来将越来越不值钱、二手房会越来越不好卖、新房开发停止、房企剩余20%、20%的城市和20%的房子有价值、房价崩盘、房价犹如白菜价、未来房价长期下跌的信号。
面对6亿栋房屋建筑存量，未来房地产市场将呈现五大趋势。一是存量交易将超过新房销售，成为市场主体。二是城镇老旧小区改造将成为建筑业主战场。三是建筑养老一体化将应对人口老龄化挑战。
四是农村闲置房屋盘活将释放巨大价值。五是租赁市场将获得政策支持，成为重要发展方向。因此，房地产市场未来的增长点，短期内在“新房开发”，长期在存量房改造、城市更新、租赁住房、代建、物业管理、商业自持的新模式。
房子到底值不值钱，不是看房屋总量多少，主要是取决于城市能级、房子类型、地段位置、人口和资金及人才流向、基础设施和教育及医疗资源完善程度、产业发展和就业等，另外是城市的经济结构等。
2023年2月20日，证监会宣布启动不动产私募投资基金试点工作，在现有私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策，致力于促进房地产市场盘活存量。
2023年2月20日，中国证券投资基金业协会正式发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，明确了不动产私募投资基金的投资范围、参与要求、信息披露等一系列细则，对该类基金业务进行了系统化规范。
不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。基金进入行业，有效扩充融资渠道，提升专业化运营能力，有力促进租赁住房的健康发展。
从更长远周期来看，房地产行业向新发展模式的迈进，意味着从快速开发到重视运营的转变。不动产私募投资基金的试点，将帮助不动产进入以运营产生持续性现金流的发展模式，具备资产运营管理能力的企业，将受益于这一改革。

诛仙九妹

老家村里好多三层小楼空着，跟报道里说的农村房屋空置率真对得上！

颠颠

老破小危房占比很大，需要拆除重建的房子很多的…！！！

wifai

茅草房还有人住吗！

温馨阁

二十年后一半房子没人住

superjiaming

就一个问题 房价跟现实工资 合理吗？

yellow君

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