店家撤场、超90%空置率！开业不到1年，如今人去楼空

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作者 | 曾有为

来源 | 品牌观察官（ID：pinpaigcguan）

引言









主城核心，一线江景，这座商场却空无一人？

位于滨江核心，坐拥一线江景，商业体量约6万平方米，紧邻滨江最美跑道，定位“高级生活场”。

这些关键词在同一个商场身上，怎么看，这个商城都是顶级的，按道理来讲应当不缺客流。
可是，在社交平台上，这座叫“江南樱花里”的商场，却频繁出现了“没人逛、大量闭店、空城”等类似字眼。

这座定位高端、主打奢侈品折扣的商场，如今灯光昏暗、店铺空置，仅剩零星几家门店苦苦支撑。

图源：凤凰网房产杭州

最关键的是，它开业甚至还不到一年的时间。
那一句“理想很丰满，现实很骨感”在江南樱花里真实上演。

开业不到一年

大批店铺关门成“空城”

江南樱花里最火的时候，就是在试营业期间了。
2024年10月9日，江南樱花里开启了一场万众瞩目的试营业。

图源：江南樱花里

当初试营业的时候，吸引了很多媒体报道和时尚爱好者前往打卡。

而且杭州的“排队王”竹哩品牌更是带来了4.0升级版首店，还有米其林Chef坐镇的莉兹1898等餐饮品牌也都一同亮相。
商场一楼还引入了中奢华东城，规模超10000平方米，汇聚了众多奢侈品品牌的一奢折扣、二奢特卖与中国中检背书的“三保中心”，是华东区域规模最大、品类最全、品牌最多的“奢品折扣第一城”。

图源：江南樱花里

试营业期间，中奢华东城的销售表现堪称亮眼。
通过“线上直播间+线下门店销售”双线融合的新零售模式，仅3天销售额就突破了300万。

一切看起来都是那么红火，如此有地理优势和声势的商场，想必后续招商也没有什么难度。
然而从商场的西门入口进去，首先引入眼帘的是一个个卷闸门紧闭的商铺。

图源：凤凰网房产杭州

从现场统一的白色调门头就可以感受到，这些商铺大概是从未招商成功过，因为上面都是简单统一的写着“CNCL 中国中奢 华东城”这几个字。
而仅剩的还在坚持“食之无味，弃之可惜”三四家店铺也是门可罗雀，真的让人一阵唏嘘。

图源：凤凰网房产杭州

就连此前商场内为数不多需要排队的竹哩也已经关店，某APP上显示歇业关闭。
商场的2-3层甚至直接是整层关闭的状态，还用木板遮住了入口。

图源：凤凰网房产杭州

不要说人气了，连“商业气息”都没有，商场空置率高达90%以上，说是“空城”也一点不夸张。

图源：凤凰网房产杭州

谁能想到，试营业的那段时间就是江南樱花里的巅峰期呢？
此后，江南樱花里的人气就一直往下走，不到一年时间已“人去楼空”。
即便江南樱花里地段不俗，位于滨盛路和信诚路交叉口，距离地铁6号线诚业路站约700米，周边拥有高端住宅、写字楼、省儿保、产业园、学校和研发中心等，人口密集，但是都未能吸引足够的人流驻足。

图源：江南樱花里

便利的地理位置，并没有给江南樱花里提供了更广阔的发展空间。这究竟是为何呢？

产权复杂，价值错配

江南樱花里的运营和招商困境，和商场自身的定位有很大关系。
江南樱花里从面世起，就是主打的“高奢折扣”，其实这个定位在理性消费盛行的当下，也算是顺应趋势了。
但关键是杭州人不买账，他们的消费习惯早已被成熟商场驯化。
杭州人买奢侈品大多倾向于万象城、杭州大厦、银泰IN77，在江南樱花里这样的商场买奢侈品，受众并不多。

更关键的是，江南樱花里的“中奢华东城”并没有培养起顾客的信任忠诚度，很多人还会问“到底真不真”，“保真”成了消费者最担心的问题。
相比之下，大家更愿意选择去核心商圈、靠谱渠道、有稳定客流的商场买奢侈品。
而更深层次的问题在于“小业主模式”。

图源：钱江晚报

可以说，杭州并不缺少因为产权分散、意见难以统一而失败的商业案例。
当年楼市疯狂的时候，“一铺养三代”是许多人笃信的投资真理。
开发商们正是摸准了这种心理，将商场切割成豆腐块般的“格子铺”。
每平米标价12万-18万（相当于当时周边住宅价格的3倍），再推出"售后返租"方案，这套组合拳堪称精准。
小业主们掏空积蓄，甚至借钱入场，以为买下的是一台永不停歇的印钞机。
然而，时代瞬息万变。
铺子租不出去，返租协议成了一纸空文，大业主纠纷不断，曾经靠“卖铺子”赚快钱的模式早已难以为继。

图源：潮新闻

江南樱花里也不例外，许多当时为了争做“第一个吃螃蟹的人”抢先入驻的小业主，已经亏的血本无归。
根据钱江晚报的报道，江南樱花里有多达200多个小业主，很多都是花了几十、上百万买来了铺位，结果却投资失败。

“我是2015年9月买的三楼商铺，面积20.53㎡，单价大概2万元/㎡出头，花了40来万元。”

刘先生是樱花里的众多“小业主”之一，他目前最希望就是能有投资商能把小业主们手上的商铺产权统一收购，这样他既能解套，商场也能统一运营。
虽然在杭州，商场由新运营商接盘的例子不少，很多商场接盘后生意火爆。
但是类似江南樱花里这样的商场，想要“起死回生”还是有难度。
一个是滨江区同质化的综合体太多了，周边3公里内有龙湖滨江天街、星光大道、滨江宝龙城等成熟商场，江南樱花里缺乏差异化特色。

另外一个，则是“价值错配”。
如果说同质化是滨江商业的通病，那么江南樱花里的致命失误，在于对“江景资源”的误判——它本应成为项目的“超级流量入口”，却被当成了“奢侈品卖场的背景板”。
可以说，江南樱花里的江景被浪费得彻底。既没有景观设计，也没有配套业态。

图源抖音@小蓉女Jessica

当然，滨江的江景资源不会消失，只要重新定义“江景的价值”，这个项目仍有翻盘可能。
或许在之后，江南樱花里可以从“卖奢侈品”到“卖江景生活方式”，用“差异化业态”对冲同质化，把周边商城的空白领域填上。

图源：江南樱花里

而如果一定要保留奢侈品业态，江南樱花里需要解决“信任”和“独特性”问题，用“信任背书”激活奢侈品潜力。

杭州综合体“洗牌”进行时

实际上，江南樱花里的困境只是目前杭州商业的缩影。
遍地开花的杭州商业，大同小异的业态，没有创新性元素的记忆，总会让人们的新鲜感在其开业不久后消磨殆尽。
被誉为杭州“最惨商场”之称的蓝钻天成，也是同样地段优越，但是却是一座毫无人气的“钢铁空城”。

图源：都市快报橙柿互动

整个商场只有零星四五家店铺仍在营业，后来开发商在2022年7月，因资不抵债走向破产清算。
蓝钻天成也随之上架了阿里拍卖平台，经历了七次上架七次流拍后，在第八次“贱卖”中，迎来了自己的“新东家”——杭州怡光商管。

“新东家”接盘了9个月后，这座商场似乎要迎来新生——更名为“和睦里”，并计划于2025年底试营业，据悉是要转型“24小时青年社区潮玩街区”，贴近年轻人的消费世界。

可以说，杭州商业上半场的“量”之争，早已写满遗憾与教训；下半场的“质”之变，才刚刚拉开序幕。
在2025年的下半年，杭州将迎来多家综合体开业，包括恒隆广场、嘉里城、光环梦中心等重磅项目陆续登场，恒隆更是豪掷30亿，租下杭州百货大楼20年的经营权。
据新商网统计，杭州目前有大大小小200多家综合体，构成城市商业总生态。
当西城广场、国芳百货、杭百大等老牌商业体逐渐谢幕，港企综合体F4（新鸿基、恒隆、嘉里、新世界）次第登场，杭州商业综合体正经历从"量"的扩张迈向"质"的跃升。

图源：凤凰网房产杭州

若没有拿得出手的品牌力与运营力，站不稳细分领域的头部位置，想在杭州商业圈持续领跑三五年，谈何容易？
这或许就是杭州商业的魅力——旧的不去，新的不来；旧的若不去，新的更不来。
根据赢商大数据，2024年杭州人均购物中心面积为1.08㎡/人，全国排名第5，但城市商业力却只排到准一线第8名。
这两个看似矛盾的数字，揭开了杭州商业的真实面貌——我们建了很多商场，但真正能“抓住年轻人”的，少之又少。

杭州商业的“后增量时代”，需要的不是“更大的商场”，而是“更懂年轻人的场景”。
当"创新"成为商场的生存本能，当每个项目都能精准触达年轻人的"情绪开关"，杭州的商业终将从"量的竞赛"转向"质的绽放"。
毕竟，最懂年轻人的城市，才能拥有最鲜活的商业；而最鲜活的商业，终将成为城市最动人的名片。
对此，您怎么看？欢迎评论区留言讨论，发表您的意见或者看法，谢谢。

诛仙九妹

主要名字起错了，樱花是日本的

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不以人为本的都该倒闭

com2

谢谢楼主分享！

幸福猪猪

现在上也挺开发过剩，到处都有这样的惨淡