重磅发文！老破小，原拆原建！

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一石激起千层浪。
老破小也可以“重生”了？！  
近日，中共中央、国务院发布了一份《关于推动城市高质量发展的意见》的重磅文件。
文件中明确提出：
——支持老旧住房自主更新、原拆原建。

也就是说，业主可以申请把自己小区拆掉，原地自建新房了。
这对于老破小来说，无疑是大利好。

一，不用买房也能住新房
一般来说，小区房龄超过10年就会显旧，超过15年居住品质会下降。
老破小就更不用说了。
房龄基本都已三四十年，甚至更长。
“年老色衰”、没电梯、没车位、管道老化、户型落后、居住体验差……
特别是在房子回归居住属性后，老破小愈发不值钱。
老旧小区改造吧，治标不治本。
城市更新，又拒绝大拆大建，对拆迁比例有要求，不能超过20%。
而今，“自主更新、原拆原建”的重磅提出，无疑是一个很有突破性的模式。
给了老破小业主们一个新选择。
不用花巨款买新房，也不用被迫搬到环城或郊区。 
就能原地“危房变新房”。
不仅房子的地段不变，还可以加装电梯、增加车库等，甚至还可以做架空层，面积也能扩大。
居住品质直接上升好几个档次。

现在，已经有多个城市落地实施了。
浙江不仅于去年4月出台了《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，而且已经有成功案例了。
杭州浙工新村就是自主更新的代表。
全小区548户居民自筹了4.7亿元，原地将13幢危旧房建成7幢11层小高层，并且全部安装电梯，还新增了地下车库和社区活动室等配套设施。
实现了小区环境“脱胎换骨”。

厦门也于今年7月印发了《关于城镇老旧小区自主更新改造的指导意见》，支持老旧小区原地重建。
并从8月18日起，已经开始施行。

申请自主原地翻建的小区，房龄须在40年以上，或者房屋结构已严重损坏、经危险性鉴定为C级或D级危房的。
改造方式可以是一栋楼、或者相邻几栋楼，抑或是整个小区。
而且，允许在重建过程中适当增容。
厦门的规定是，允许项目增加不超过原产权登记面积20%的建筑面积。
也就是说，5万方的小区可以改建成6万方。
其中10%用于加装电梯和建设公共服务及配套设施，10%用于原有住宅按套扩面。
另外，还可在一层设置公共开放架空空间（不计容）；开发地下空间作为停车、人防、消防等配套设施……

可以看出，大方向很清晰——提升老旧小区的居住品质。
这也是城市发展转向存量提质的集中需求。

二，老破小原地升值
老破小之所以百般被嫌弃，一方面是住的不舒服，基本上除了地段一无是处。（个别小区会有重点学区加持）
另一方面，还不保值。
二手房有折旧，每年房价会折旧1%。
加之新产品的冲击以及低迷行情拖拽，很多老破小已经严重超跌。
比如红桥仁爱花园，高点时曾卖到3万多。
而今却已跌破万元。

再比如，南开天拖的昌宁南里，高点时卖3万多，甚至4万。
现在最新成交的一套，10319元/平米。
华宁南里也已掉到1万3。

而区域内新房便宜的也得3万5，贵的4万多。
比老破小价格能高出两倍多。
在如此大价差下，一旦原拆原建绝对会让老破小价值逆袭。 
杭州浙工新村原拆原建、自主“爆改”后，小区房价已经从2万8飙到了4万5，比隔壁同地段老破小贵出60%。
上海彭一小区也从改造前的4万一平飙到了近6万。
也难怪该政策一出，就有人说，老破小又值钱了。
原拆原建，确实是老破小的升值机会。
特别的是在如今老破小价格，已经低过地价的情况下。
同样以天拖为例，格调观麟花园两宗地块若按市场价计算，拿地得在1万8上下。
而区域老破小才1万出头。
都知道，对于市区房子来说，最值钱的就是地皮。
原拆原建之所以带来价值提升，就是因为老破小的价格已经低于地价了。
业主掏建安成本的话，基本就5000元一平。
原来1万多+5000后，立马能升值3万多，妥妥翻倍。

但是，想法虽好，但难点也不小。
该政策最创新的点在于，从“政府主导”变成了“居民主体”，业主占据主体地位。
需要遵循“业主自愿、资金自筹、改造自主、因地制宜”的原则。
拆不拆、拆完怎么建，都业主说了算。
这就涉及两个关键性问题：
·1）业主能否协商一致。
·2）钱。
毕竟每家的情况不一样，想法也千差万别。
只要有一户不同意，这事就干不了。
而让所有人都点头并不容易。
更致命的难点是，还得“自掏腰包”。
政府虽然给政策也给补贴，但“大头”却得业主自己出。
比如，杭州浙工新村的自主更新，总投资是5.3亿，业主出资占到了83%。
其余费用由专项资金解决。
平均下来，每户掏了约86万元。
当然对比房屋增值来说，是绝对划算的。
可问题是，不是所有人都愿意掏这笔钱。
有的是出不起，尤其老破小很多住的都是老年人，没有收入，拿不出这么多钱；
也有的是还抱着等拆迁“一夜暴富”的美梦，不认头自己出钱；
也或者嫌搬家麻烦、不想折腾等等。
这都是很现实的问题。
老旧小区加装电梯，就是近在眼前的例子。全市那么多老旧小区，真正装了的有多少？！
所以，原拆原建自然好，但却难在自主更新的“自主”。

从中，也可以看出：
1）大拆大建的时代已经过去。
无论是城市更新，还是自主更新、原拆原建，都是新时代的新模式。
很难再有“一夜暴富”。
2）“好房子”并非特指新房，老房子也要“有居变优居”。
这是绕不开的民生大事。
不止关乎生活品质，更事关居住安全。
3）原拆原建，会是未来老破小的唯一出路。
城市更新有拆迁比，只能拆20%，而大多数只能做老旧小区改造，但做老旧小区改造，房子还是会继续老下去。
原拆原建可以治本，让居住品质一步回春。
4）未来，老破小不可能一直跌下去。
如果老破小与新房的价差超过2.5倍，其实已经有了价值空间。
就会有小开发商去收购，就能产生利润。
5）原拆原建，是老旧小区的翻身机会，但绝非一蹴而就。
虽有多地已推行，但模式尚未成熟。
尤其对于钱从哪里来、居民自费比例等，需要更明确更落地的细则。
天津不少居民也在热切期盼。

对于自主更新、原拆原建，大家怎么看？