国内散户集体观望，日本金主疯狂抢楼：这波行情谁在吃肉谁在喝汤？

疯了吧

2025年7月二手房价速报（70 ㎡标准）
东京23区：
1.0477亿日元，环比+1.4%，连续15 个月上涨；同比涨幅逼近40%。
大阪府：
3,648万日元，环比+1.3%，延续去年末以来的上升轨道；近畿圈整体同比涨幅已达10%。
名古屋（爱知县）：
2,422 万日元，环比-1.3%，中部圈 8 个月来首次转跌。

东京同比涨幅逼近40%？！近畿圈整体同比涨幅已达10%（大阪是包涵在近畿圈内的，近畿圈是大阪，京都，奈良，和歌山，兵库以及滋贺。）
从数据上我们可以很明显地看出，虽然最近的很多新闻都是关于日本房地产的负面信息。
例如千代田区的5年内不准转卖；大阪知事宣布停止民宿申请等，但似乎民众以及投资客对日本房地产的热情似乎有增无减。

我们再来看看东京最新成交价
・7月首都圈新建公寓均价1.0075亿日元，东京23区直接冲到1.3532亿日元，连续第三个月破亿 。
・都心5区（千代田、中央、港、新宿、涩谷）半年涨幅15.5%，把23区平均7.5%的涨幅远远甩在身后 。
・7月近畿圈（大阪府为核心）新建公寓均价5,913万日元，同比上涨18.9%，但绝对值不到东京的一半 。
・地价比照：中央区公示地价1,131万日元/坪，实际交易价约600万日元/坪，年涨15.1%；西区涨16.3% 。
从数据商可以看出东京是仍在“房地产宇宙的中心”做加速度运行。而大阪呢？则是世博脉冲和未来赌城被看好下的“温和跟涨”。
并且从东京的供应上来看，7月东京23区的新建公寓上市仅1,045 户，同比＋71.6% 。看似反弹，但其实是“求大于供”的“杯水车薪” 。
而海外买家在内环线成交占比为20–40%，日元贬值又继续放大他的购买力 。
总的来说东京现在的状况用一句话总结是：供应枯竭＋外资汹涌→“越贵越涨”，短期看不到天花板。
而大阪呢？
根据大阪官方的预测，2025年4–10月大阪世博会将带来额外2,800万访客，核心区酒店缺口3–5万床/晚，短期推高短租和二手房价5–8% 。但大阪又由于新楼盘供应节奏快于东京，涨幅被“稀释”，全年预计8–10%（核心区）。
另外，7月22日大阪府/市已暂停“特区民泊”新申请，预计2025秋季立法落地。
目前虽然很多投资客处于观望状态。但不乏一些胆大的投资客仍继续在购买中。当然购买的物件不是民宿，而集中在一些整栋的公寓和写字楼上。
虽然中国国内很多媒体和房地产投资相关，包括做金融相关人士现在都是望而却步。

最近，阿拉蕾在日本遇到的现状是什么样的呢？
的确，中国国内的投资散客呈现观望趋势，哪怕有再好的高性价比物件出来也不会考虑购买，一致的口径是“等10月新规落地在考虑。”可日本本土的大公司，以及海外公司为代表的投资客却在加紧收楼的步伐。
而最近，我每天都会收到很多日本本土的房地产朋友给我分享过来的优质物件，其中就不乏最近因为“政策不明”某些个人房东由于担心日本房地产未来而开始放出优质物件。

前两天，我在朋友圈分享一个独家房源，大阪西区2.4亿的整栋写字楼，超高性价比物件！可以说是超级简陋物件的视频。

没多久，我就接到一个在大阪开日本房地产公司老板的电话，当时我在外面吃饭还没有听到他的电话。结果他夺命连环call地给了我N个电话，并传微信，让我看到消息快点回复他电话。
一打回去就是问我是否直接对接房东？一手房源？因为他自己想要购买。现金。
最夸张的是他跟我说他和她老婆刚去看过那楼了，超级喜欢。（果然是做房地产的，通过一个视频里街边场景啥的不需要地址就能找到哪栋楼。由于是独家水下物件，这楼的资料我都没公开过。）

当然，也许有些小伙伴会觉得我是吹的吧？为了鼓吹大家买楼！
那我只能一笑而过了。
因为这种现象在日本已经不是第一次了。记得当年疫情期间，日本的旅游以及民宿遭受巨创。日本房地产下跌。很多中国投资民宿的老板开始抛售自己曾经购买的经营赤字的整栋物件。也是同样这帮子人赶在那个时候疯狂收楼。
当时同样也是很多人看来不可思议的事情！
收民宿？收整栋？卖给谁？没有客人？亏死！绝对血本无归的买卖。
可是爱拼才会赢，“虽千万人而吾往矣”。疫情结束，日本乃至世界解禁后，在房地产行业赚的盆满钵满，把自己原先购买价格翻了几番再脱手的同样也是这批人。
包括给我打电话的这个房地产公司老板（他自己住的房子都换了好几套了，一套比一套大，一套比一套地段好）。
而对于大阪府/市已暂停“特区民泊”新申请，日本专家的预测则是“投资客可能回流二手市场，进一步抬价。”
阿拉蕾虽然没有那个老板那么多资金买整栋，但是我手上的确也持有着好几个二手房，如果说投资客真如专家所言未来会回流二手房市场，那么我将很期待我手上的二手房在未来的升值空间。

近日，米公子、成竹壹号刚刚结束新一轮的日本考察，东京市场有何变化？大阪民宿爆火为啥还不建议买？日本当地人如何看房价暴涨？真实交易量到底怎样？

日本哪些房子已经开始跌了？哪些还在猛涨？最不赚钱的是哪些？哪些经管签、哪些民宿必定暴雷？哪些房子必定亏钱？

我们要做的，就是成为国内在日本最专业、最干净、最透明、活的最久的资产配置机构！
我们一定能做到！

咖啡豆

东京房价越涨越疯，外资：越贵越香！