全国领头羊，房价二次下跌，首次探秘底层原因！

颠颠

一线城市是领头羊，深圳是头羊！
但深圳房价出现了二次下跌，全国楼市没了方向。
为什么会二次下跌呢？
从 2021 年4月份开始，深圳房价就由涨转跌，之后持续下跌。
直到 2024 年 9 月底全国及深圳出台新政之后，深圳的二手房价格才出现上涨。

深圳房价二次下跌
但最近一段时间又跌了，近几个月的下跌，我称它为 “二次下跌”。
这张图是深圳二手房价格的走势，数据来源于贝壳网。
2024 年前三季度整体呈下跌趋势，尤其是 7、8、9 这三个月，下跌速度加快。
9 月底新政出台后，10月份价格涨幅较大，11 月继续上涨，随后开始盘整。
今年深圳楼市的 “小阳春” 成色不足，2月、3月还勉强能维持，4月份之后就不行了，房价再度加速下跌。
6月份时，价格水平已经跌破了 2024 年 9 月的价格，创下历史新低，7月份继续下跌，近期深圳楼市格外低迷。
除了价格指标，看成交量的话，波动幅度更大，这里我们就不再放图了。

领头羊迷路了
今天，老杨将从深层次，探究一下深圳房价惨跌之谜。
过去多年，深圳一直是全国楼市 “领头羊”，尤其是上一轮全国楼市繁荣初期，2015 年 3 月底深圳房价就开始大幅拉升，当时全国绝大部分城市房价还未启动上涨。
但近几年，深圳房价却格外低迷。
一方面，它的房价下跌时间较早 —— 全国大部分城市房价是 2021 年三季度才开始转跌，而深圳在 2021 年二季度（4月份）就已开始转跌，这种情况在过去 20 年从未出现过。
一线城市、强势城市的房价通常是跌得比较晚的，比如北京、上海、杭州、成都这四个城市的房价高点出现在 2023 年第一季度，深圳的下跌居然比它们早了两年。
另一方面，“弱势” 还体现在近几年深圳房价的累计跌幅上，其跌幅超过了北京、上海、杭州、成都、西安等城市。
这“领头羊”是 怎么当的呀？根本没起到 “大哥” 的作用嘛！
而且今年以来，香港楼市已经稳住，近期价格还有点小涨。
深圳与香港相邻，在楼市方面存在一定互动，既然香港房价止跌、近期还有走强迹象，那深圳为啥房价跌幅反而扩大了呢？

能量守恒定律是个啥东东
今天咱们上 “干货”，分享一张图 —— 深圳房地产市场的 “能量守恒规律”。
过去我们曾提到 “深圳房价泡沫已挤完”，但那只是单一小模型，仅针对房价这一单一指标。
我们还有一个 “大模型”，用来衡量城市总体房地产市场泡沫是否已挤干净。
判断 “有没有泡沫”，与衡量 “房价泡沫” 的模式不同，是从房地产市场 “能量守恒” 的角度出发的。
什么是 “能量守恒”？
无论是全国还是单个城市，房地产市场的波动都要与地区经济社会发展的基本面相匹配。
这里的 “基本面” 包括经济增速、人口变化、宏观及房地产政策、金融信贷环境等等。
如果一个地区的楼市运行能与当地宏观面、基本面相匹配、相协调，那楼市运行就是健康的。
即便部分时段房价涨得比较快，但如果同一时期该地区经济增速很高、人口流入量很大，那房价快速上涨也是合理的。
可如果连续好几年楼市热度都非常高，且热度明显超过基本面、宏观面的支撑，那这种热度就容易滋生泡沫。
房地产市场 “能量守恒” 的基本逻辑很清晰，关键是如何量化？
估计全中国只有老杨有条件做这件事。
因为近几年，在我们的 “全国房地产市场机会与风险监测系统” 中，有两个核心指标

一是，房地产市场当期景气指数：主要衡量楼市当前的活跃程度；
二是，房地产市场领先景气指数：主要涵盖经济面、金融面、政策面，也包括人口面等前瞻性因素。
我们通过观察这两个指标的长期历史走势，再经过模型计算，就能判断出某个阶段该地区的房地产市场是否 “透支”，或是处于健康状态。

多年累积的泡沫未挤完
以下是深圳房地产市场 “能量守恒走势图”，图中数据的计算方式是： “深圳房地产市场领先景气指数减去当期景气指数，并逐月累积”。
若数据处于正值区间，说明深圳房地产市场运行有基本面支撑；若数值处于负值区间，则说明楼市运行得不到基本面、宏观面的支撑。
我们的模型从 2011 年 1 月份开始测算。深圳作为全国楼市 “领头羊”，过去十几年大部分时间段楼市都比较活跃，尤其是房价累计涨幅较大。
其中部分需求是投资需求，有些购房资金来自外地；也有部分是自住需求，但首付可能来自外地的父母。
我们观察这十几年的数据发现，深圳楼市 “能量守恒值” 大部分时间段都为负值，只有两个时段是正值：
一是，2011 年到 2013 年初；
二是，2018 年到 2019 年前三季度（这一时期深圳楼市出现 “空中加油”，房价涨幅较大，而当时北京房价还在跌、上海小幅下跌、广州平稳，这次房价上涨其实是有深圳基本面支撑的）。

但 2020 年到 2021 年第一季度，深圳房价暴涨就属于 “透支” 了。
即便深圳房价从 2021 年4月份开始下跌，其 “能量守恒值” 仍在继续往下探。
因为楼市在跌的同时，基本面也在走弱。
所以即便楼市下跌，“透支” 情况仍在加剧，直到 2023 年二、三季度，“能量守恒值” 才探底稳住，之后出现反弹。
2024 年四季度深圳楼市有一波强反弹，反弹之后导致 “能量守恒值” 再度小幅下滑，近三个月又重新小幅攀升。
但即便如此，目前该数值仍为 - 2668，在全国 50 个重点城市中，深圳的负值是最大的！
这意味着，从当前来看，深圳楼市依然存在 “透支”，即便房价已跌了四年多，也没能完全对冲掉之前的 “透支”。
另外，今年四月份以来，中美贸易战对深圳的经济、楼市影响比较明显 —— 毕竟深圳是全国外贸第一城。
从模型测算结果来看，目前深圳房地产市场运行与当地宏观面、基本面相比，仍有 “亏欠”。
在这种背景下，深圳楼市想要直接反弹、实现逆转，难度还是很大的。
这就较好的解释了为什么去年四季度反弹注定只是脉冲。
不过，“房地产市场能量守恒” 只是一个分析视角，大家也不用太悲观。
因为深圳毕竟是一线城市，在楼市周期中，一线城市通常会率先反弹，这也是一个规律。
如果我们把 “房地产市场能量守恒” 与 “城市能级” 结合起来考量，分析会更加科学合理，从而能更准确地预测城市楼市走势。
欢迎各位老铁，尤其是房企朋友们，如果对某个城市的房地产市场 “能量守恒” 情况感兴趣，也可以私信老杨。
好吧，谢谢各位捧场。

咖啡豆

有房的不需要，需要的买不起，老百姓没钱，就是再跌也不会有人买！！老百姓生存才是第一位！！

酷狗e族

房价收入比太高没有性价比，百姓口袋钱少买不起！！

wakeman

高手在民间啊，恁是把市场规律说成玄学

陪着寂寞看孤单

这才第一个L型下跌，后面至少三个

wakeman

才开始

诛仙九妹

中国人的特点、性格理念决定的，一哄而上，产能过剩，生意没做到死，决不回头。

gzcom520

两个标准：一，国外的房价是平均家庭年收入的6-8倍，中国人吃苦耐劳一点，翻一倍12-16倍够了吧。所以现在还是高。二，我认为家庭月收入买一平米是合适的，吃苦耐劳一点两月买一平米吧，现在价格还是太高  

dsfgdsg

一句话韭菜不好割了，也没人贷款买了，国家来贴息消费贷！关键本金要还啊

ycp123

你应该多关注就业问题   就业起来了   消费能力上来了   房价就能起来   房价跌到一定程度   会引起所有上下游行业的大量裁员 减薪  以及破产倒闭   更严重会引起次贷危机   涨你只是买不起房  跌你可能马上连工作都没了  这是最基本的宏观经济常识