学区房的天，这回算彻底塌了 || 关注

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孩子少了、房子多了、房东老了，房价、房租都在往下走，溢价空间在扩大，不想多住一天的老破小学区房能涨得动房租吗？

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本文经授权转载自“大碗Pro”

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作者：拓海

一

兄弟们，这个事儿我憋好几天了，奈何前几天新政大招是一个接着一个，实在双拳难敌四手。


今天终于有机会跟大伙儿不吐不快！


就是住房租赁条例一出，咱们瞧见不少人都在说：


“租赁税来了”、“房东税来了”、“以后躺平收租的日子不那么好过了”…


还有人说：“租金收税又如何？了不起我涨房租，反正羊毛出在羊身上…”


咱不抬杠，也不犟嘴，就现在这个租赁行情，你真涨个房租让大伙儿开开眼就完事儿了！


更何况，租金作为房东个税的一部分，早就是要交的！


不信这个邪的，拿出手机，打开个税app看看就知道了。


今天咱们要说的这个事儿，也是打《住房租赁条例》上来，但大家的体感很可能比房租交不交税要明确得多——


学区房，恐怕真的要变天了！


根据9月15日即将正式生效的《住房租赁条例》明确了将全面推动租购同权。


具体来讲，租房者子女可按规定就近入学，享受与购房家庭子女同等教育资源，包括进入公办学校就读。


你注意啊，这是头一次以行政法规的形式确立了“租购同权”。


我说大伙儿体感更加明确，那纯属是因为它确实对传统学区房逻辑形成了颠覆性冲击。


其实好几年前，咱们就明确提过“租售同权”，而且不少城市还进行了试点。


这一试，还真试出了众生相：


临时涨租的、不配合备案的、房东组团搞同盟垄断的，还有不敢奢望孩子租房就能上学的…


核心问题其实就一个：房东必须得配合租客去备案！


换言之，主动权在房东，在这件事上，租客与房东的话语权天然不对等。


尤其是当房东自己家的孩子也需要对口学位时，这个事儿几乎就变得不可能。


好多城市执行的是“六年一学位”甚至“九年一学位”，租客的孩子用了，房东的孩子咋整？


所以，你要是房东，你肯定也不愿意配合。


反观租客这边，一直以来咱们的思维惯性就是“租房的不能跟买房的相提并论”；


再加上对房东配合备案没有强制性，这个事儿就更难落地了。


而最新出台的《住房租赁条例》，在这个问题上最大的变化就是明确了——


无论房东配不配合，租客自己都能去备案，只要符合条件，孩子就能上学。


这样一来，就相当于把之前的堵点一下子疏通了。


要么您憋着压根儿不把房子往外租，要么您找的租客恰巧都是不需要学位的。


只要租客有学位需求，那租客孩子能不能享受对口学位，还真不由着房东。


您说，了不起我涨房租，把学位溢价往里加不就得了？


还是那句话，理儿是这么个理儿，但市场买不买单是另外一回事儿。


拓海本人呢，差二寸也当了杭州老破小学区房的房东，我在看房的过程中明显能感觉到：


房价、房租都在往下走，溢价空间在扩大。


这背后的原因主要就仨：


孩子少了、房子多了、房东老了。


杭州姑且如此，其它城市呢？


听到这儿，您还觉得您那个媳妇儿不想多住一天的老破小学区房能涨得动房租？


而且，大伙儿还可以想另外一件事——


要是租房就能踏踏实实让孩子享受优质教育资源，那谁还会花个一两百万、两三百万甚至更多钱去买老破小学区房呢？


有小伙伴说了，这不变相削弱学区房的垄断性教育特权吗？


自信点，不是变相削弱，就是明着来的！


更直白地讲，如果一套房除了学区之外，别的乏善可陈，那接下来大概率会进入到一个或快或慢的“挤泡沫”阶段。

二

听到这儿，有不少兄弟忍不住就想问了：


“这么多年来，咱们不是早就习惯了学区溢价吗？二十来波孩子都这么过来了，这怎么说变就变呢？”


客观来讲，只有想明白了一个问题，才能真正理解接下来房地产要走向何方以及国家队究竟想干什么。


以下，咱们就来逐一拆解——


首先，打破资源垄断。


其实我们平常说的学区房，大致可以分为两类：


一类是城市核心地段的新房、次新房，各方面配套OK，居住品质到位，好学区只是锦上添花；


另一类是虽然占据城市核心地段，配套和学区虽然OK，但是居住品质实在拿不出手的老破小。


很显然，最新出台的《住房租赁条例》主要会影响的就是后面这一类。


因为第一类房源无论是买卖还是租赁，学区价值都只是其中一小部分，远不像后面这种，学区学位几乎是唯一的卖点。


我们的城市发展轨迹与土地招拍挂情况决定了——


在许多城市的核心地段，好学区与老破小就是共存共生的关系，反倒是新房、次新房才像是“异类”。


这样一来，现有的多校划片、名师轮岗（大多情况下限定在某一区内进行）其实很难解决名校资源过度集中的问题。


而这些优质教育资源又恰恰集中在老小区业主手上。


其它的孩子想读好学校，最主流的做法几乎就只剩下高价买学区房（即使是老破小学区房，单价往往也不低）。


由于这些片区新增供地十分有限，动迁成本又很高昂，因此很难产生新的土地招拍挂价值。


这就意味着，持有锚定优质学区房产的二手房、三手房…八手房房东成了最大且唯一的受益人。


不打破这个循环，击鼓传花的游戏就停不下来。


在这种情况下，除了老破小学区房房东本人，其它任何一方都有意愿去打破这个既定的游戏规则。


其次，实现风险拆弹。


既然您老几位玩的是这种击鼓传花的游戏，那就少不了层层加杠杆。


反正总会有后来的家长从我手里把学区房接过去，只有预期在，加杠杆又何妨？


拓海本人曾设想过一个模型：


用一套学区房，前15年给孩子锁定好学位，期间还贷等于变相存钱，15年后转手卖掉作为孩子的留学经费。


这个前后分阶段享用的玩法是上全聚德吃烤鸭得来的灵感。


可是，这套玩法在《住房租赁条例》横空出世之后，瞬间碎成了渣渣。


原因就是击鼓传花终于传不下去了，其金融属性必将荡然无存。


站在金融体系的角度理性去看，确实是必须得这么做！


一方面，这类总价预算可控、教育资源较好、居住品质较差的学区房，在金融机构眼中绝非优质抵押物。


而且，随着房龄越来越老，建筑和设施越来越老化，其作为抵押物的价值和约束力还会逐年降低。


另一方面，许多一二线城市老破小学区房的杠杆率已经明显偏高，对于一个抵押价值本就不咋地，还一年不如一年的抵押物来说，明显不合理。


像笔者本人，原本就是希望用20-30万元首付给女儿锁定优质中小学，用其它房租对冲房贷，顺便手搓留学经费的。


这么算下来，其实际杠杆率很可能干到80%朝上。


可问题就是，优质学区的紧俏性在年年走低（这点和许多城市优质学区近年来的分流压力是对得上的）、新一代年轻人愿意为子女教育牺牲居住品质的越来越少。


抵押性逐年变差、杠杆率居高不下、认可度连年走低…该叠的buff基本上都叠满了。


好吧！与其到时候再被动地面对问题，倒不如现在、立刻、马上给它定向拆弹…


第三，留住人才，推动经济转型。


咱们老说“经济转型”、“经济转型”…转型的核心动力有且只有一个：


那就是受过良好教育的科技人才！


未来哪座城市能留住这些科技人才，哪座城市就有机会抢占先机，率先完成经济转型。


在所有能够留住人才的核心要素里，个人的“发展机会”与子女的“教育资源”，毫无疑问是重中之重。


翻成大白话就是自己挣大钱、孩子读好书。


但许多一二线城市优质学区的现状是：


要么花大几百万甚至上千万买带好学区的新房、次新房；


要么花一两百万去买除了学区，别的啥也不行的老破小。


坦白讲，对于一个接受过良好教育的科研人员或者工程技术骨干来说，这俩选择，哪一个都有点尴尬。


新房、次新房？压力太大！


老破小？住十多年不甘心！


站在一座城市的视角看，无论哪一个都不利于留住人才。


在这种情况下，改变既定规则，反而成了最优解。

三

以下，到了这篇文章最关键的环节！


面对《住房租赁条例》最新敲定的租售同权，大家应该如何面对？


首先，要承认租售同权的大势所趋以及往后的几十年里，愈发公平、愈发向弱势群体倾斜，一定会成为越来越鲜明的底色。


我们普通人的任何决策，几乎都会在上述底层逻辑之下去完成。


具体到学区房这个事儿来看，我们大可以分情况讨论——


如果你想买套房，且除了学区价值和所谓的市中心配套资源，向居住品质、物业质量等等要素乏善可陈，那趁早收手吧！


这类房子以前还能靠着优质学区作为溢价筹码，利用有娃家庭普遍的重视教育保持流动性和投资属性。


而且，从北上广深、苏杭宁津等等城市的二手房市场反馈来看，往往越是小面积且总价可控、实力还款压力能让大多数人顶住劲儿的房子，溢价空间和流动性就会越好。


最新的《住房租赁条例》出台之后，随着对于优质教育资源的垄断被打破，这类老破小最后的底牌也被抽走了。


不客气地讲，这类房屋未来的最核心客户有且只有一类：


不愿往远处去的老年人。


如果你手里有套这样的老破小学区房，能卖就抓紧卖掉吧！


尤其是此时此刻，你家并没有孩子真正在用这套房在读书，那就更没必要犹豫了。


原因，我上面已经说得非常清楚——


租售同权到位之后，你手上最后的底牌被抽走了，这个细分市场一定会加速向买方倾斜。


此时此刻，买家的心态大概率和租客是一毛一样的，用凯申的话说，“优势在我”。


这里面很可能会有一些朋友想要搏拆迁。


经常看咱们号的老铁一定都知道，对于这个事儿，咱们始终持保留态度；


只不过您要是真打定主意了，那咱们确实不能拦着，决定权在您。


但确实有必要讲一句：


“城市更新不能完全和拆迁划等号，而且今天的城市更新，无论如何也不能跟2015年前后的货币化安置相提并论了。”


如果你手里恰好有这样一套学区房，暂时卖不掉，还想往外租，那就尽量寻找不需要学区的租客。


譬如刚刚毕业，前来找工作的大学生，大概率会是优质租户。


道理很简单，如果租户有娃，且刚好到了学龄期，人家不用你配合，自己就能去做备案。


他一旦真的自己去备案了，且娃符合就近入学条件，那就会锁定您这套房的学位。


甭管是“六年一学位”还是“九年一学位”，都意味着在相应的时间以内，您这套房子最核心的资源是被占用的，在买家眼里相当于最具价值的那部分资源暂时被阉割了。


这种情况下，您琢磨您还有可能卖得上价吗？


学区房的确迎来了规则大变天，此时此刻，我们最应该做的不是慨叹一个时代的结束，而是要积极拥抱另一个时代的开启。



尤其在这样的历史转型期，懂得顺势而为，不一定能让你闭眼躺赚，但至少能少踩坑、不踩坑。

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