无力偿债 奥园总部被法拍

疯了吧

   图源：文轩图库

观察员

丨华生   审校

丨

王恒

暴雷3年之久，这一次奥园因无力偿还中国工商银行分行借款，无奈再将总部大楼推上拍卖台。
根据阿里资产网信息显示，此次被拍卖的标的物为位于广州市天河区黄埔大道西108号的17层至20层，共计44套房产，起拍总价约8529.97万元。
标的物所在地为奥园大厦，位于广州市黄埔大道西段，南边是珠江新城CBD，北边为天河北，可谓是寸土寸金。

大厦总高42层，星级评定为甲级写字楼，其中17-21层为奥园集团总部，本次拍卖标的为17-20层，每层楼为1个标的，4个标的总建筑面积5224.5平方米。
根据拍卖要求，此次拍卖报名需缴纳保证金400万，8月19日10:00开拍，单个标的建筑面积1306平方米，最低评估价为3751万，起拍价2100万，单价1.6万/平。
该楼宇为2010年奥园集团斥资约1.65亿元收购的原天河区黄埔大道西108号南国商苑B栋写字楼。
当初奥园一口气买下了17—21层部分写字楼，同时买下楼宇物业冠名权，改名为“奥园大厦”，后作为奥园集团办公所用。
实际上，早在去年10月份，奥园大厦便被推上过法拍平台，当时拍卖的信息显示一共为17—21层，共计48套房子，起拍总价1.9亿，而后因无人报名而流拍。
去年10月31日，原本计划再次拍卖，但由于被执行人提出异议，撤回拍卖，直至去年11月再次拍卖，最后依然流拍。
相比当初1.65亿的购入价格，虽然奥园此次并未选择全部拍卖，而保留21层，价格依然是大打折扣。当初一口气买下5层并买断物业冠名权的风光，结局不免令人唏嘘。


01
中东土豪也救不了奥园
成立于1996年的奥园，于2007年在香港联交所主板上市，而后在创始人郭梓文的带领下开启快速扩张之路。

2019年，奥园集团销售额达到1180亿元，跻身千亿房企之列。
高峰期的奥园区域公司一度高达30多个，彼时的房地产市场也如日中天，民企大多采用高周转高杠杆模式，这也为日后“暴雷”埋下隐患。
2021年，房企“暴雷”潮接连来袭，同年11月底奥园一笔6600万元信托贷款被指违约，奥园被传“暴雷”。
直至2022年初，奥园宣布无法支付其于2022年1月下旬至2024年6月间到期的总计10.88亿美元的巨额债务，正式“暴雷”。
暴雷后，奥园展开自救。
将原本地产和商业等二级集团与总部合并，后又将区域进行大范围合并。2022年底，原本30个左右的区域公司缩减了一半，到2023年缩减至4个，如今，仅剩下南方和北方两个区域公司。
去年9月20日，奥园发布公告，宣布中东投资集团 Multi Gold Group Limited成为奥园新的战略投资方，并进入董事局获取董事局主席席位。
公告显示，公司主要股东Ace Rise Profits Limited Rise Profits Limited（以下简称“Ace Rise”）同意转让约6.2亿股本公司普通股予Multi Gold。
转让之后，Ace Rise及Multi Gold将拥有奥园约5.02亿股及约6.2亿股股份的权益，分别占奥园于本公告日期全部已发行股本的约13.31%及16.48%。
郭梓文届时将持有公司约6.18亿股股份，占中国奥园于本公告日期全部已发行股本约16.38%。
转让事项完成后，Multi Gold将成为奥园单一最大股东。
引入Multi Gold作为战略投资者后，自9月20日起，郭梓文已由执行董事调任为非执行董事，并不再担任董事会主席、公司提名委员会主席及上市规则第3.05条项下的公司授权代表。
公开资料显示，Multi Gold Group是阿联酋的专业投资机构，管理人架构中也有阿联酋颇具影响力的本地家族成员参与。他们专注于中东和北非地区的项目投资，整体的投资风格偏重可持续性和社会责任感。
这也是继中东资本参与万达商管之后又一次入局中国房企，当时也被不少人认为奥园是否找到救命稻草。
如今从奥园再次拍卖集团总部大楼看来，“土豪”好像也不能挽救“暴雷”的奥园。


02
还债依然是奥园目前面临的首要问题
截至2024年度末，奥园集团资产总额约为1595.05亿元，负债总额约为1853.73亿元。
根据奥园最近一次披露的债务情况显示，截至2025年3月31日，奥园集团未能及时清偿的到期债务本金累计额约为438.33亿元。
2024 年1月，奥园宣布完成了境外61亿美元债的重组。
重组方案采取的是“债转股”的形式，奥园将发行新的融资工具对原有约61亿美元的境外债务进行置换，包括4只共计23亿美元的新债务工具，以及14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券、16亿美元永续债。
在重组后8年时间中，奥园预计将减少境外债务支付压力本息49亿美元。
虽然重组收益带来了账面盈利，但2024年剔除重组收益后，实际亏损达20.97亿元，可见其经营状况仍不容乐观。
境内债务方面，截至2024年底，奥园流动负债超流动资产约200亿元，短期有息负债达534亿元，而现金仅8.86亿元。
尽管境内12只标准化债务已展期3年，但子公司奥园集团未清偿债务累计约433.75亿元，涉诉金额超616亿元。
债务重组虽然在一定程度上缓解燃眉之急，但奥园仍需在后续经营中持续优化债务结构，降低债务风险，确保资金链的稳定。
从千亿房企到如今家底被拍卖，奥园的债务问题最终如何化解仍然充满未知。
对于集团的境内债重组进展，奥园集团此前曾表示，目前境内债务重组计划方案已基本完善，正在征求各方(包括境内债权人)意见。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析当前奥园拍卖总部大楼表示，企业变卖写字楼或项目回笼资金是当前房企处置债务加快现金流一个很重要的举措。奥园此次拍卖总部大楼确实比较受关注，一般总部大楼不会轻易甩卖，也只能说明奥园当前债务压力确实很大，回笼资金的需求更为迫切。房企变卖核心资产也说明企业进入相对被动局面，只能通过转让写字楼来改变当前债务局面。

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