9月份，房租税真要来了 || 关注

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在有些地方，除去房租税、空置成本等，房东一年大概能有9-10个月的房租已经谢天谢地了。

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本文经授权转载自“大碗Pro”

ID：Superbowl77

作者：江月

01

租赁房屋，全面备案。


9月15日，新版《住房租赁条例》就要正式实施。随着日子越来越近，全体房东和租客都在关心同一个问题：以后租房子，是不是要交税了？


大家都陷入了一个误区。


其实，租房子一直是可以交税的。


不信的话，请大家打开个税APP，在收入纳税明细中可以找到财产租赁这一栏，它就是我们所理解的房租税。


但是，过去这十几年来，交税的人少之又少。为何？

因为在租房市场中，房屋租赁主要靠的是房东和租客的自主协商，压根不需要官方的公证。


你仔细想想自己租房/出租房屋的经历——是不是房东拿着一纸合同，合同还是从网上下载下来的模板，然后两个人就顺顺利利地签约了？


交租金时，要么就是交现金，要么转个账。你不说，我不说，谁都不知道市场上有一套房子成功地发生了租赁行为。


由此，房东也很少会去申报房租税。


这就是为什么我们一直觉得租房子是没有“税”这个概念的原因——一切源于征税
基础不牢固。


那么，怎么让房租税的税基牢固起来？


新版的《住房租赁条例》给出了核心手段：备案。


根据《住房租赁条例》第八条——房东/租赁公司应按规定，将租房合同向当地所在房产管理部门备案。如果房东没备案，租客也可以去备案。

如果不备案呢？


根据《住房租赁条例》第四十一条——租赁公司若未备案，可能会面临2万以上10万以下的罚款。

也就是说，9月15日，市场上每租出去一套房子，都会在房管局“留痕”。


与此同时，根据《住房租赁条例》第三十条——这些出租房源的备案信息不仅仅留存在房产管理部门，还会与税务、统计等部门建立信息共享的机制。


一波操作下来，征税基础牢固得像水泥地一样。


通过以上信息，我们已经得知——每套出租房源都将在房产管理部门备案，并与税务部门信息共享的机制下，原本浑浊的租赁市场将被治理得清澈见底。


似乎，一切都在为收税做准备。


回到最开始的那个问题：以后租房子，是不是要交税了？


答案是：随时可以收税，但不一定。


以北京为例，早在多年前，北京各大的中介公司就被强制要求备案所有的租赁房源。


去年，北京还发布了《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法》，将住房租赁企业押金和租金纳入监管范畴，那么每套出租房源交易记录自然也被顺势备案下来。


再换个视角，自租房支出可以抵扣个税后，许多出租房源也被动地记录在系统之中，但房东仍然不必交税。


因此，目前来看，所谓的房租税还是一把达摩克利斯之剑。

02

关于《住房租赁条例》的更多影响。


关于新版租赁条例的影响，大致可以分为两类。


一是显性影响。


假如房租税真的应声落地，那么这一部分的支出我们完全可以计算得出。


房屋租赁税主要分为房产税与个税。


房产税，法定税率是4%，目前普遍减半按照2%征收。


个人所得税，税率是10%，但是目前普遍按照0.5%的税率核定征收。


也就是说，共计2.5%的税——一套房子月租金5000元，年收入60000元，需要交1500块的税。


听上去，是不是觉得还可以？但是，这是减免后的税率。


如果个税以10%交纳，那么房租收入的个税情况如下——


月租金小于4000元（含4000元），个税为（租金-800）x10%。


月租金大于4000元，个税为租金x80%x10%。


也就是说，一套房子月租金5000元，年收入60000万，需要交4800的个税，再加上房产税，基本上房东得用一个月的租金去覆盖所谓的房租税。


以上，就是能计算所得的成本。


二是隐性影响。


众所周知，房租是房租，租房成本是租房成本。且，租房成本永远大于房租。


什么是租房成本？


比如，用电。


或许会有房东通过代缴电费，以高于电网居民电价的标准收取，赚取差价；或许会有房东将公共区域的用电费用不合理地分摊到租客头上，导致租客电费增加；或许会有房东使用高能耗的空调等电器，如五级能效空调，耗电量大，加上高电价，使租客电费支出大幅增加。


这个就是用电成本。


比如，隔断房。


有的房东为了使房子的整体租金更多，会将房子隔断出一个又一个的小单间，通过数量压倒质量的方式，得到更多的房租。狠一点，甚至要把地下室、阳台、厨房、车库都单独出租出去。


对租客而言，就是通过降低生活质量，减少租房成本。


比如，押金。


很多时候，租客的押金是收不回来的。


租房久了，避免不了磕磕碰碰，而当下“提灯定损”之类的新闻也听得多了，大家都知道房东有多么不想把押金退回。


于是，这也成了租房成本之一。


针对这些情况，新版《住房租赁条例》都有了新规。


根据《住房租赁条例》第二十六条——经纪机构或房东通过代收水电费等方式变相加价的行为，都会得到有效遏制。


如果你还不放心，就把这些写在租房合同里。


根据《住房租赁条例》第二十五条细则（四）——明确表明经纪机构和网络平台不得代收代付租金、押金，从而可以避免因代收环节产生的费用不透明或截留问题。


当然，这条主要针对的是众多中介公司以及二房东等，对于个人房东还没有明确规定。

根据《住房租赁条例》第七条——厨房、卫生间、阳台、国道等非居住空间，不得单独出租用于居住，且租赁住房的人数上限与人均最低租住面积均要符合当地的基本要求。


如此一来，基本就杜绝了串串房、隔断房等房源。


二房东，要遭。

注意！以上条例可不是“将行未行，未必会行”的房租税，而是在9月15日之后都将实行的政策。


这一套连招下来，真的得把房东们打得嗷嗷叫。

03

最后一个问题，房租会不会涨？


新版《住房租赁条例》一出，很多房东根本不慌。


因为他们秉承着一个理念：羊毛出在羊身上。


没错！房租税真要缴纳又如何？涨不了电费又能怎么样？


涨房租不就不完事了。


隔断房、串串房都得“强制消失”了。那更好！市场上的可出租的房源减少，二房东跑路，竞争对手减少，供应减少，那不得价格上涨？


这波，优势在我。


不得不承认，如果是一个经济上行的周期，涨房租确实可以达到“一力破万法”的效果，但你要不要环顾四周，看看现在是个什么情况？


现在的情况是，租金一直在跌。


2021年至2025年6月，50城住宅平均租金整体走势呈现一个下行的状态；自2023年起，50城住宅平均租金环比均为负值，基本上是持续不间断地跌。

现在的情况是，二房东不断跑路。


这样的新闻早已经屡见不鲜，而其中原因多半是太多房源承压在自己手中，难以租出去。


这本来就是个供过于求的买方市场。


所以，房租会不会涨？


江月有两句话，你们必须得放在一起理解——好租的地方会涨价，而不好租的地方，房租税以及各种隐性成本都得房东自己承担。


关键是，大部分地方都不好租。


先说哪些地方好租。


江月能想到的就只有一线城市，以及杭州、成都等头部二线，而且还得是核心地段，人流量大的地段。


以深圳为例，人均居住面积全国倒数第一。


这样的城市，需要大量的城中村、保租房，甚至是隔断房，来保证出租房源的供应量，以此满足市场的需求。


由此，随着租赁房源供应的减少，房东成本的增加，确实可能会出现房租涨价的情况。


更多的城市，只会出现以下这种情况——租赁房源供应量减少，但仍然供过于求；于是，面对房租税等各种成本，房东只能选择自行承担。


那么，房东还能有多少收益？


除去房租税等成本，还有房屋空置成本，一年下来大概能有个9-10个月的房租已经谢天谢地了。


对于这类房子，会有这么一个结局，去金融化。


因为与持有这类房子的收益比，有太多的成本需要承担，有太多的糟心事需要操行，如此只会让这些房东卖掉空余的房子，卖给需要自住的朋友。

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