起拍价下调超44亿，深圳地标商场三度上货架，潮汕“房二代”郑康豪地产梦渐远

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本文来源：时代财经 作者：梁争誉
地标商场被摆上拍卖台，皇庭国际的债务危机再度浮出水面。
8月11日，皇庭国际（000056.SZ）公告称，全资子公司深圳融发投资有限公司（以下简称“融发投资”）名下的晶岛国商购物中心（即深圳皇庭广场）及附属设施、设备，将于2025年9月9日至10日进行司法拍卖。标的物评估价约43.61亿元，起拍价约30.53亿元，相当于七折起拍。
这场拍卖缘起融发投资与中信信托有限责任公司（以下简称“中信信托”）的信托贷款纠纷。因未能按期偿还27.5亿元借款，抵押物皇庭广场最终走上法拍程序。
皇庭广场位于深圳福田CBD，毗邻会展中心、市民中心等地标建筑，是深圳的地标性商场之一。项目占地面积约4.23万平方米，总建筑面积约13.8万平方米，集餐饮、购物、娱乐、休闲等于一体。
事实上，皇庭广场曾两次挂牌出让。
2022年3月18日，皇庭国际委托联交所发布《深圳融发投资有限公司100%股权转让意向征集公告》，参考价格74.93亿元。7天后，皇庭国际再次发布征集公告，参考价格调整为56.20亿元。不过两次挂牌均未征集到有效购买意愿。
此次拍卖的起拍价较三年前的74.93亿元下调44.4亿元，截至发稿已吸引298人关注，9658人围观，暂无人报名。
由于皇庭广场系皇庭国际重要资产，如拍卖成交，皇庭国际将失去其所有权，构成重大资产重组。皇庭国际称，皇庭广场拍卖成交后对公司的资产、负债及日常经营活动将产生重大影响，公司未来存在可能触发财务类强制退市的风险警示情形。
地标商场被摆上拍卖台，也撕开皇庭国际债务危机一角。
截至今年3月底，皇庭国际总负债高达77.77亿元。为此，皇庭国际一边尝试出售资产回笼资金，一边跨界半导体产业，试图开辟新的增长曲线。
这家曾在深圳地产黄金时代叱咤风云的潮汕房企，如今正站在悬崖边上。

皇庭广场，时代财经摄于2022年9月
港人北上消费，皇庭广场经营回暖
皇庭广场是皇庭国际法定代表人郑康豪的成名作。
皇庭广场前身是晶岛国际购物广场，由于占据福田CBD核心地段，且体量不菲，估值一度接近80亿元。2010年，郑康豪力克深圳昔日首富黄茂如等竞争对手，成功受让百利亚太股权，入主A股上市公司“深国商”，拿下晶岛国际购物广场。
2013年，晶岛国际购物广场改弦更张，以“皇庭广场”的名字正式开业，成为皇庭国际首个商业地产开发并运营的大型高端购物中心项目。
皇庭国际称，皇庭广场自驻足深圳商业市场以来，围绕“国际匠心美食生活圈”“年轻潮流社交新聚点”“多元化时尚购物中心”三大标签，以全新的业态组合形式，打造了一个可以多维满足消费者需求的有温度的空间，现已发展成为深圳购物中心标识代表之一。
过去十年，深圳购物中心如雨后春笋，商业地产渐成红海，尤其在福田CBD，星河COCO Park、平安PA Mall、领展中心城、卓悦中心、卓悦intown等购物中心争奇斗艳，颇为考验运营商的操盘能力。叠加地产行业去杠杆、新冠疫情冲击等多重影响，皇庭国际经营受挫，2020年营业收入大降31.24%至6.86亿元，亏损3.20亿元。
2021年，因为牵涉皇庭国际与中信信托的贷款纠纷，作为抵押物的皇庭广场被申请查封，再为这个命途多舛的地标商场蒙上阴影。
转机很快到来。
2023年2月，香港与内地全面通关，港人北上消费热潮兴起，距离福田口岸仅2个地铁站的皇庭广场迎来泼天富贵。
据21世纪经济报道2024年5月报道，深港恢复通关后，2023年前几个月皇庭广场的香港顾客迅速提升，占总人流量的三成，随后稳定在45%以上，有店铺甚至出现“竞价入驻”的情况。
根据皇庭国际披露的数据，2024年，皇庭广场出租率维持95%以上，日均客流超过10万人次，周末日均12万人次，大型节假日日均客流超15万人次。
受益于港客北上消费，2024年皇庭国际商业运营服务业务实现营业收入约3.55亿元，较上年同期减少706.99万元，同比下降1.95%，跌幅明显收窄——2023年，这项收入是3.62亿元，较上年同期减少1352.29万元，降幅为3.60%；2022年，收入3.75亿元，较上年同期减少6522.15万元，降幅为14.80%。
经营回暖，能否为两度交易折戟的皇庭广场注入几分确定性？答案已近在眼前。
五年亏损超45亿，郑康豪的地产梦与芯片赌局
皇庭广场背后的操盘手——郑氏家族，曾在深圳地产圈举足轻重。
郑康豪祖籍广东潮阳，是典型的潮汕“房二代”。1997年，其父郑世进创立皇庭国际前身恒浩地产，先后在深圳皇岗开发了皇庭居、皇庭彩园、皇庭世纪等楼盘。
2003年，恒浩地产投资开发的皇庭世纪创造了深圳楼盘销售纪录——开盘当天成交600余套，金额突破5亿元，成为当年第四季度成交金额与成交面积“双料冠军”。
2005年底，郑世进退居幕后，郑康豪正式接手家族企业。
郑康豪掌舵后，皇庭国际开始涉足金融产业。据第一财经报道，2016年，金融业务已成为皇庭国际三大核心业务之一，皇庭国际拥有私募牌照，管理医药投资、定增、股权等三类基金，而其控股的深圳同心基金拥有深圳唯一的小贷再贷款牌照。皇庭国际母公司皇庭集团还布局互联网金融、保险、不良资产处置等多个领域。
时代红利消退，不止是皇庭广场多次面临易主命运，皇庭国际也陷入经营泥潭。
根据皇庭国际2025年半年度业绩预告，公司预计上半年亏损1.4亿-2亿元。Wind统计数据显示，2020-2024年，皇庭国际净利润分别为-3.20亿元、-12.58亿元、-12.00亿元、-11.49亿元、-6.53亿元，累计亏损约45.8亿元。
截至今年一季度末，皇庭国际总资产约80.08亿元，总负债约77.77亿元。其中，一年内到期的非流动负债约37.04亿元，货币资金约0.92亿元。
在房地产市场深度调整之际，郑康豪开始转向半导体产业寻求突破。
2021年8月，皇庭国际以6097万元收购意发产投基金，间接持有江西首家芯片制造企业意发功率66.67%股权，切入功率半导体领域。深交所曾就此发函问询，皇庭国际回应称，此举是围绕“商管+科技”发展战略布局半导体行业的第一步，不存在蹭热点炒作股价的情形。
今年8月，皇庭国际宣布与深圳市尊光固态电池有限公司签署增资扩股协议。皇庭国际称，重点布局储能等细分方向新材料领域，将进一步完善公司围绕“功率半导体+”投资和发展逻辑构建的产业新生态，有望成为公司新的业绩增长点。
转型之路并不平坦。2024年，皇庭国际功率半导体业务实现营收0.73亿元，同比下降43.69%，占总营收的11.05%，业绩贡献仍有限。
8月12日，皇庭国际股价大幅低开并封死跌停，收报2.76元/股。

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