央行的这个指标，完美解释房价下跌！

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当前楼市，继续下跌。
很多人，平时会聊起买房与房价，他们的普遍感受是，过去从来没有遇到过这么低迷的现象。
现在的经济不太景气，工作收入降了，做生意赚钱也不容易了，在这样的背景之下，很多人真的是没有能力，也没有信心去买房子。
但让人比较迷惑的是，统计局公布的很多数据，比如说 GDP 增速、居民人均可支配收入增速依然保持在 5% 左右。
看似宏观经济数据不错，但老百姓的微观感受却有点弱。
这种宏观强、微观弱的反差，其实也就映射到了楼市当中。
今天我们聊几组数据，看看宏观数据到底哪里出现了问题，为何无法解释目前楼市低迷的情况？

房价跌幅连续4个月扩大
关于楼市的温度，咱们就看房价，这个指标最能体现楼市运行特征了。
这是我们监测的全国 50 个大中城市的房价环比涨跌幅。
本轮降温之前，是在 2021 年上半年，当时房价还是上涨的。
2021 年 10 月份，房价就 “翻绿” 了，由环比上涨转为环比下跌，之后保持着下跌状态。
跌幅最大的时候是在 2024 年的 8、9 月份。
目前最新的今年 7 月份数据显示，环比跌幅是 0.81%。

收入统计数据待完善
我们再来看下统计局发布的全国城镇人均可支配收入的增速，它可以用来解释居民买房的能力或意愿变化。
我们来看看，它能不能解释 2021 年四季度以来房价下跌这一事实。
2018 年以来，全国城镇居民的人均可支配收入同比增速，大部分时间段都是正增长，只有在 2020 年前三季度，受疫情冲击的时候，出现了短暂的同比下跌。
2023 年以来，基本上保持在 4% 到 5% 的增速。
今年上半年，同比增速是 4.7%。
我估计很多人的感受是，自己的工资收入肯定是没涨的，甚至是跌的，有些人还失业了。
但全国总体 4.7% 的收入增速处于近七年的偏高位，甚至超过了 2021 年上半年。
我们知道 2021 年上半年的时候楼市还是比较火爆的，目前房价是跌的，而且跌幅很大，但是我们的收入增速居然超过了楼市降温之前的点位。

看完数据之后，很多人肯定不相信，觉得统计局的人均可支配收入数据可能有水分。
很多普通民众的真实收入降了，为什么全国的总体数据还是这么高呢？
难道是全国的富人、公务员、中高管、企业精英们，他们的收入增速很高，比如超过了 10%，从而把普通人收入的不增长、甚至下降的部分，给对冲掉了吗？
但不管怎么样，这是总体数据，它跟房价走势相背离了。但凡有背离，皆为反常也。反常，则必有原因。

央行收入调查数据靠谱
不过，有组官方公布的数据，却并未与房价背离！
这个数据比较冷门，很多普通人关注不到。
央行每个季度会做调查，对象是全国 2 万个储户，调查通过银行网点向储户进行，其中有个调查指标叫居民收入信心指数。
问被调查的储户：对于下个季度自己的家庭收入、工资收入，有没有信心？
有些人会回答有信心，有些人回答没信心，有些人则不置可否。
不管怎么样，经过统计之后，数据走势如图。
50% 以上说明对下个季度的收入有信心，50% 以下说明信心比较弱，50% 是一个临界点，比较类似于制造业 PMI。
我们可以看到，过去十多年，比如 2014 年到 2015 年上半年、2017 - 2019 年、2020 年下半年到 2021 年大部分时间段，信心指数在 50% 以上，说明信心走强，这也正好对应着当时楼市比较活跃。
2024 年 4 月份以来，信心指数就持续在 50% 以下徘徊。
2023 年第一季度，指数有反弹，一度接近 50%，主要是疫情管控放开之后，整个经济出现反弹，正好对应着楼市反弹。
但在那之后，指数持续震荡式往下走。
去年四季度到今年第一季度略有反弹，主要是因为去年 9 月底国家出台一系列新政，导致经济、楼市、股市有反弹，所以信心指数也略有反弹。
今年二季度以来又不行了，今年二季度是 45%，处于历史上很低的水平。

央行发布的调查数据，其走势跟我们的实际观察、微观体感比较一致，同时又跟楼市的波动高度同步。
所以建议各位，以后别太在意统计局的 GDP 和人均可支配收入的数据；观察居民的收入情况和居民的收入信心，就看央行发布的这组调研数据即可。
持续跟踪监测之后，各位就能够把握住全国人民买房能力和买房信心的变化，从而来预测楼市走势。
这些数据老杨已经监测多年了，目前是#全国房地产市场机会与风险监测系统# 当中的一个细分指标。
老杨的体会是，这一指标比较好用，所以分享给各位老铁。

meto

宏观数据和楼市感受为何脱节？

hnn

靠补贴才增长5.3要是没有国家补贴 估计3.5不到  你们想  饭都快吃不饱了  谁还要房子

ress

信心肯定是个好东西，但是不合时宜的盲目自信只会坑了自己。如果全社会都充满信心，那个体自然被带入

superjiaming

贫富差距巨大是消费无法提正的原因

superjiaming

吃饭都成问题，不要妄想买房，我估计我这辈子也买不了房，我就直接躺平了，死了那条心。。。

superjiaming

数据靠凑才漂亮合理

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说明少数人收入增长幅度较大，掩盖了多数人收入的下跌。

meto

在不动产登记中心的二手交易价大部分不是真实交易价，而是评估价，有很多远远高于实际交易价，所以这个统计指标已失真了！

ress

走遍大街你留神，旅游吃喝成主打。提起买房畏虎狼！蛇咬一次怕草绳！这是实情！