中央对房地产，有了新指示

wakeman

前不久，高规格的中央城市工作会议引发高度关注。相比之下，另一件事，受到的关注就要小得多。


可是，在小明看来，其影响力并不比前者低。如果说前者是宣告时代的转折——城市发展模式正从大规模增量扩张转向存量提质增效为主；那后者则昭示了新时代的开始——「租购并举」真的来了！


日前，国务院总理李强签署国务院令，公布《住房租赁条例》（以下简称《条例》），自2025年9月15日起施行。


作为我国首部住房租赁专门法规，其标志着住房租赁市场在经历多年探索后，首次在国家法律层面确立了系统化、规范化的发展框架。《条例》中的8个「首次」制度设计，不仅填补了租赁住房市场的法律空白，更展示了国家推动住房租赁市场高质量发展和加快建立租购并举住房制度的坚定决心。随着《条例》落地，其将对住房市场以及城市发展格局产生巨大影响。

2025年3月，住建部发布的《中国住房发展报告》指出，我国城镇居民住房自有率已达到87.8%，位居全球前列。这是过去几十年房地产开发大发展的结果。


在福利分房时代，我国城镇住房是「以租为主」的。直到1978才开始逐步鼓励职工购买公房，鼓励私人建房，开始进行住房市场化改革试点。1988年国务院出台《住房制度改革领导小组〈鼓励职工购买公有旧住房意见〉的通知》，改革试点扩大到全国，鼓励居民从住房使用者变为住房所有人。1998年，住房实物分配全面停止，房地产大开发时代开启，「重购轻租」成为这一阶段的典型特征。


直到2007年，以国务院发布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《意见》）为标志，住房保障才重新引起重视。《意见》提出让保障房覆盖面在2015年达到20%。


不过，国家真正对发展租赁住房重视，是从2015年开始的。当年底的中央经济工作会议首次提出了「建立购租并举的住房制度」。


2016年6月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出实行「购租并举」，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。
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次年7月，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出了培育机构化、规模化住房租赁企业……增加租赁住房有效供应……住建部还选取了12个人口净流入城市，作为首批开展住房租赁的试点。


再加上当年10月的十九大报告将「购」和「租」换了个位置，从此前的「购租并举」变成「租购并举」。由此，2017年成为「租购并举」元年，中国住房租赁市场元年，长租公寓市场迎来爆发。


二十届三中全会的主要文件，对住房保障的重视程度更进一步：1.会议全文《决定》用了近160个字对我国今后住房制度的发展方向与重点领域进行了论述，并且都位于第44条「健全社会保障体系」中；2.将「加快建立租购并举的住房制度」放在了首位……


信号再明显不过了：今后，我国的住房制度将会更加强调住房的民生属性。《条例》的签署就是这一设计的最新落地动作。

从宏观角度看，我国城市化进程已进入第二阶段：人口从中小城市进一步向大城市聚集。2024年全国31个省级行政区中，有20个地区的常住人口较上年减少，3个基本持平，仅8个仍维持增长。


预计到2030年，中国的流动人口将达到3.3亿左右，这些人都是潜在的租房群体。未来，租赁人口的增长是十分确定的。


数据说话：


国家统计局数据显示，今年1-6月，全国新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%。相比之下，住房租赁市场则好得多。


根据住建部发布的数据，2025年一季度，全国住房租赁成交量达到1830万套，环比增长5.2%，交易额突破1.47万亿元，同比增长7.3%，展现出租赁市场的强劲韧性。降低空置损失，资产应租尽租，戳此了解


这种势头，还将持续：


一方面，随着常住人口城镇化率的不断提高，租房人口规模持续扩大，目前，仅四大一线城市中租房人口规模就接近4000万人，占比大约50%。


另一方面，在近2.6亿的全国租房人口中，主流置业人群正在回归租房市场。带动整租型——尤其是多居室整租快速崛起。


这种良好的增长势头，让众多机构投资者加速进入长租公寓市场。根据仲量联行数据，2025年一季度，全国住房租赁领域吸引投资额达到465亿元，同比增长18.3%。今年一季度新增的约12.5万个长租公寓床位，近60%来自专业机构运营。其中，仅保利、龙湖等开发商今年一季度在长租公寓业务的新增投资就超过150亿元。推动机构化、规模化租赁企业的市场份额从2023年的15.6%增长到目前的21.7%。


事实上，自2017年以来，虽然中途有一些波折，但由于机构化长租房产品形态、居住生态不断丰富，长租公寓行业整体保持增长态势，市场占比稳步提升，再加上近几年保障性租赁住房大量入市，使得租赁住房的机构化率快速提升。


最新签署的《条例》明确「鼓励多渠道增加租赁住房供给，培育市场化、专业化住房租赁企业」。未来，租赁住房的机构化率还会持续提升，特别是集中式长租公寓的市占率，还有很大提升空间。


因为，目前我国集中式长租公寓的渗透率在10%左右，而英国和美国的渗透率分别为42.0%和30.0%。


当然，随着机构化率的提升，特别是大量保租房集中入市，竞争变得日益激烈，各机构——特别是地方国企的相关机构，必须提升运营的精细化水平和提供更多附加值，才能确保较高的出租率。

当然，机构化率提高，竞争加剧，对租房群体来说，绝对是好事。因为可选择的更多了，服务也会更好。《条例》的8个「首次」制度设计，更是将让租户的权益得到最大程度的保障。


比如，《条例》首次以法规形式明确「建立住房租金监测机制」，不仅为遏制哄抬租金、引导市场预期、防范系统性风险提供了制度保障，还有望重塑「数据驱动」的租赁治理新格局。
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再比如，目前一些城市的出租房将厨房、卫生间改造之后用于出租，《条例》首次明文禁止非居住空间用于居住（厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住）。此举，有利于清理租赁市场中的「灰色供给」，推动住房租赁回归合法、安全、宜居的属性，将倒逼运营商加强合规开发与运营……


此外，《条例》还首次将「实名签约」和房源信息真实性制度法定化，首次在立法层面引入「房屋状况说明书」机制，首次设立「转租资金监管账户」制度，首次将「信用监管+行业自律」作为双轮驱动机制，首次明确「住房租赁企业」为法律责任主体，首次明确地方政府在「多渠道供给租赁住房」中的引导责任。


这些制度设计，实现了从房源供给、交易流程、企业合规、政府监管到信用体系建设的全流程覆盖，目标很明确，那就是实现对租赁住房全生命周期的闭环式治理，从而推动「租购并举」住房体系的落地。


对租赁住房企业来说，这既是挑战也是机遇。比如，设立「转租资金监管账户」制度，将堵死「长收短付」的通道，明确「住房租赁企业」为法律责任主体，明确了「住房租赁企业」在房源管理、租金收付、安全保障等方面的合规义务，但也将推动行业从「二房东」式松散管理向「机构化、平台化」转型，规范稳定、数字化程度高的品牌供给方将获得更高的市场认可以及出租率……
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年初，随着AI升温，多个城市爆发了新一轮的「抢人大战」。其中尤以一线和部分新一线城市最为瞩目。因为，城市竞争归根结底是人才的竞争。


各地「抢人」的方法可谓五花八门，从送免费住宿、报销面试路费，到送无息贷款……应有尽有。但各地都将「住有所居」放在了至关重要的位置。事实上，早在2017年武汉等地就祭出「租购同权」的大招，参与城市间的「抢人大战」。


此前多轮的人口争夺，已经悄然改变了中国的城市版图。《条例》的落地，让中国城市发展格局和住房市场的版图又多了新变数，让我们拭目以待。（作者：明源不动产研究院总编、首席研究员艾振强）

dsfgdsg

数据不对吧，出租1830万套收租1.47万元，平均每套月租2.6775万。哪有这么高的月租。

颠颠

说白了就是没人炒房了

77898876

国家还可以建立大数据实名登记制度，让人民可以自由查看租房时间，房子的年龄，一切都可以查询，让租房跟购房一起，这会带动房地产销售的。

cjlcjl

中国需要一个长期、稳定，又符合购、租并举、解困各不同层次、不同需求，以住（用）为主，兼顾遵循市场规律的拥资理财，政府把控，对住、投、房产管理运营，都能合理实现各自效能的相对实现与良性发展，让国家、政府、企业、金融、百姓都能在相对安稳、理性，形成各自的所需与承受能效。

weili0677

小明

wifai

真的有大部分老百姓己经快喘不过气了

镜花水月

房地产的房贷就是套在百姓脖子上的枷锁。

77898876

流动人口3.3万亿？

oppledr

3.3万亿怎么了解