一招致胜的楼市政策，还有吗？何时出？

月光如水

今年的楼市政策面，比较平淡，没有明显的增量政策。
即便到了 7 月 30 号，很多机构也都在期盼着七月底这次重要的高端会议上，对楼市定调会进一步宽松，释放出更多有利的信号。
结果没有，居然只字不提房地产。
这到底是什么意思呢？
是不想救房地产了？
还是真的救不动了？

一招致胜的大招、猛药
关于地产政策，近段时间的猜测比较多，而且已在资本市场上已经反映出来了。
7 月 30 号下午两点公布会议内容之后，地产股就开始下跌，第二天，地产股暴跌。
其实，短短两周之内，地产政策面，遭遇了两次重击。
第一次，是七月中旬，外面有传言即将召开的城市工作会议将重启棚改。
消息传出来之后，很多人认为房地产将迎来重磅利好政策，楼市将会见底反弹。
结果十年才开一次的这场重要会议，根本没提棚改。
这算资本市场中，胡想乱猜的乌龙事件了。
利好扑空，市场的热情预期被泼了一盆冰水。
第二次，是七月底这次重要会议上，只字不提房地产。
于是行业情绪，包括投资机构对地产股的预期，第二次遭遇重挫，真是惨那。
过去 20 多年，为中国的经济发展、城镇化推进立下汗马功劳的房地产，居然落魄到如此境地。
本轮楼市下跌以来，很多城市的房价跌了 40% 左右，老杨的很多粉丝也是损失惨重。
前两天就有个粉丝问我：“杨老师，你看目前楼市都跌成这样了，政策方面有没有一招致胜的东西？出点猛招大招，让楼市止跌回暖，比如说像十年前的棚改。” 
老杨的回答是，没有一招致胜的大招！
而且，十年之前的棚改，当时也算不上是一招制胜。
在国家层面提出房地产去库存、大规模推进棚改货币化安置，是在 2015 年 11 月份。
而在此之前，房地产政策在 2014 年下半年就开始大幅放松了，很多城市的限购取消了。
2014 年 9 月底出台房贷新政，二套房贷迎来政策大红包。
2014 年 11 月份开始，一年之内降息五次、降准五次，货币放松力度非常大，比近两年猛多了。
另外，还有房产交易减税等等诸多措施。
从楼市实际运行来看，我们就看房价指标吧。
2015 年 5 月份 ，全国70城的二手房价格已经止跌转涨。
而深圳在 2015 年 “330 新政” 之后，房价直接 “放飞”，飙升得很快。

全国房价由跌转涨，比启动大规模棚改早了半年多。
所以，千万不要把 2015 年启动大规模棚改，作为楼市止跌反弹的重要事件，它也不是一招制胜的大招猛招。

政策景气指数创历史新高
关于政策面对楼市的影响，我们做过量化分析。
下图是全国房地产政策景气指数，指数越高，说明政策宽松力度越大。
比如最近的7月份，政策环境景气指数是 211 点，再创历史高点。
2015 年到 2016 年，政策不断宽松，最高点出现在 2016 年 7 月份，是 195 点。
而去年 9 月底新政之后，10 月份该指数就已经达到 195，之后不断创历史新高。
过去的10个月，整个政策的宽松程度，已经全面超过了上一轮救市的最高点。
2016 年三季度，政策宽松程度最高的时候，全国楼市都已经过热，国家已经开始对个别城市进行紧缩调控，打压房价了。
而当前的政策力度如此宽松，房价却在跌跌不休。
我只能告诉各位一点，通过出台利好政策来撬动楼市，政策效应、药效远不如过去的楼市周期了。
为什么会这样呢？
因为这次房地产得的 “病”，跟过去不一样，这次是 “重症”！
“重症” 里面又包含两个层面：
一是 “急症”，泡沫破裂之后，楼市跌得比较急、比较快、比较猛；
另外是 “慢性病”，人口见顶回落，经济增速和居民收入增速开始不断下滑，还有住房饱和度已经比较高。
这三个因素决定了中国楼市患上了 “慢性病”。
“急症” 加 “慢性病” 叠加之后，当前的救市难度很大，出台了很多政策，但市场无法实现止跌回稳。

政策工具永远不缺
经过老杨这番分析，朋友们可能觉得很悲观，中国楼市是不是真的是 “绝症” 了？没戏了？
且慢！还不宜这么悲观。
咱们的政策还是有空间的，还是有新工具的。
从国家稳楼市、救楼市的决心来看，目前已接近于回到 2008 年底到 2009 年上半年，也即遭遇国际金融危机冲击之后的情形了。
但这还不够！
还需要进一步加码，最好是回到 1998 到 2003 年的力度。
1998 年到 2003 年，我国房地产市场非常冷淡，一方面是 1992 年开启的住房体制改革推进得非常缓慢和费劲；
另一方面，1997 年爆发的东亚金融危机，之后几年对我国宏观经济造成了冲击。
在那种非常艰难的背景之下，在房地产领域，尤其是在住房方面，国家启动了重大改革，取消福利分房，实施全面的住宅商品化、市场化。
国家层面，陆续出台了很多政策支持房地产；地方层面，也是很卖力。
举个上海的例子，1998 年到 2003 年，上海的利好政策非常多，比如说针对外地人，在上海买房子就可以落户；在上海贷款买房子，房贷利息是可以抵扣个人所得税的。
这两个政策力度都是很大的！
各位注意，房贷利息抵扣个人所得税是很有吸引力的政策。
当前国家的个人所得税抵扣，有一项是首套自住房的房贷利息可以抵扣，但额度非常小，每年每户只能扣除 1.2 万元。
这并不是完全抵扣 1.2 万元的个人所得税，只是把个人所得税的整个计税总金额，先剔除掉 1.2 万元，再来计算个人所税。
而当年上海的政策是，个人所得税可以直接用来抵扣房贷利息。
老杨当年就曾享受过这一政策红利，真是爽。
富人和中产，对于个人所得税的避税事宜，那是相当关心。如果当前能将个人房贷利息，全部用于直接抵扣个税，其刺激购房效果很可能会超预期。
拿那时候的政策来比对一下当前的上海，限购都还没取消，现在限售、限价都还没有全部取消，完全没法比。
房地产方面，一方面要扩大购房需求，强烈支持买房；
另一方面要全面紧缩供给，压缩住房供给。
比如说现在很多城市楼市比较低迷，二手房市场非常萧条，那么国家层面能不能出台政策，要求全国大部分城市暂停住宅用地供应三年，三年都不能供地？
这样新房供应量会大幅减少，新房价格会率先稳住，二手房价格也会慢慢稳住。
然而，各位老铁一定要知道，土地财政依然是很多地方政府的主要资金来源，让他们三年不卖地，等于要他们的小命。

总体而言，房地产市场确实很难，过去常规的救市手段效果不明显了。
未来一两年，如果房地产市场迟迟无法止跌回稳，从国家到地方层面必须要下最后决心。
虽然没有一招致胜的办法，但还是有很多大招猛药可以用的。
各位老铁看完之后，有何感想？

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