炸裂！神秘大佬击败招商中海，20万/平拿下「全国地王」

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你能想象吗？上海土拍一天炸出三个地王！
更炸裂的是，一家神秘台州民企击败招商、中海，总价12.25亿元、溢价22.38%、楼板价超20万元/㎡，斩获真正意义上的「全国地王」。
1. 大幅刷新全国公开市场纪录，上个纪录是绿城潮鸣东方的13.1万；
2. 同时也打破非公开市场纪录，上个纪录是静安寺地块162338元/㎡；
同时绿城强势加冕「虹口地王」，以总价64.72亿、楼板价126577元/㎡，斩获北外滩核心地块。
招商＆港中旅联合体斩获「唐镇地王」，以总价27.3亿、楼板价5.24万/㎡，成功入驻浦东顶流唐镇板块。
随着地王落位，大家可能需要冷静思考，地王时代的上海楼市到底会走向何方？

01

大佬拿下「全国地王」，炸裂程度瞠目结舌

这块行业瞩目的全国地王，早在土地挂牌阶段就已确认。
它起始楼面价高达163639元/㎡，可以说是“含着金钥匙出生”，即使底价成交也创下全国涉宅地新高。
为什么定到如此高起拍价？这块地真的将稀缺性拉满了。

徐家汇地块区位示意图

一方面是地段极为核心，衡复风貌区供应十年一遇，300米直达徐家汇地铁站，往北500米就是著名网红地标武康大楼。
另一方面是地块指标稀缺，兼具低密度和小体量，土地面积4705.49平，容积率只有1.3，业态以风貌别墅为主。

徐家汇地块区位示意图

按照这样的体量规划，整个社区可能只有十几套房源，单套过亿毫无悬念，专为全国顶豪定制。
上一个全国地王，19.5万/㎡的绿城·潮鸣东方，120套房源开盘即售罄，验证了高端购买力的强悍。

绿城·潮鸣东方首开售罄

但也正是由于极高的起拍价，再加上产品体量不大，参拍房企只有3个组合：
中海、招商+徐房、台州民企
其中台州民企的参与非常意外，参拍主体上海祺祥旺宇置业有限公司今年刚成立，传言背后是浙江神秘大佬叶华彪。
这次拿地大概率是为了家族资产配置和传承，让其他参拍房企一头雾水。
叶华彪是60后创一代，祖籍浙江省台州市三门县，创立了汽车模具和零配件领域的巨头公司屹丰集团，也被称为“汽车模具大王”。

屹丰集团叶华彪

最终经过26轮竞价后，上海祺祥旺宇置业有限公司，以总价12.25亿元、溢价率22.38%、楼板价超20万元/㎡拿下「全国地王」！
留给市场的悬念是：到底是做成对外出售的产品，还是为自己家族定制居所？
无论结果如何，我们都在今天见证了历史，太炸裂了。

02

绿城摘得「虹口地王」，金茂华润正面角逐

寸土寸金的虹口北外滩，再次迎来新地王。
虹口区北外滩地块出让面积1.94公顷，容积率2.63，距12号线提篮桥站600米，位于北外滩正中心。

虹口地块区位示意图

这块地最早是商办规划，后来又改为纯住宅指标，一直被各大房企关注，总结看来它具备两大核心优势：
1. 景观视野开阔，直面北外滩中央公园，几乎无遮挡看到北外滩与陆家嘴。
2. 规划潜力巨大，南侧是480米浦西第一高楼，未来是北外滩绝对中心。

虹口地块区位示意图

因此，那些具备高端产品能力房企集聚于这场土拍，包括有项目在售的几家房企——
金隅、招商&瑞城、华润&越秀、中海、保利发展、绿城、金茂
绿城以极为强势的举牌，触发了61.9亿元中止价，随后又在竞品质环节击败金隅。
最终他们总价64.72亿竞得「虹口地王」，溢价率46.3%，楼板价达到惊人的12.66万/㎡，甚至超过一些楼盘在售价格。
126577元/㎡的成交楼面价，也是全国第二高的高层住宅楼板价格，第一名也是绿城。

值得关注的是，目前北外滩产品竞争非常激烈，重磅产品接连问世。
金茂璞元，金茂31年来集大成的巅峰之作，外立面将陶瓷雅韵与高级铝板结合，吊足了市场胃口。

金茂璞元效果图

华润外滩瑞府，华润置地重返核心区之作，延续海派石库门建筑精髓，带来一座向上生长的地标豪宅。

华润外滩瑞府效果图

至此北外滩就集合了绿城、金茂、华润三家品质房企，接下来就看位置更好、地块更方正、土地价更高的绿城，如何带来更多惊喜。

03

招商圆梦「唐镇地王」，助力板块加速腾飞

今天的浦东唐镇地块，也引发众多品牌房企疯抢。
这块地块距离2号线唐镇站约1公里，出让面积22666.84㎡，容积率2.3，起始楼面价就高达37400元/㎡。
相比在售的保利天奕，距离地铁站和商业更远，但容积率更低且南面天然水系，高品质住宅环绕。

唐镇地块区位示意图

无论从地块指标、周边环境，都非常适合打造标杆产品，吸引了7家房企组合积极参拍——
安徽高速、中海、国贸、保利发展、绿城、华润&越秀、招商&港中旅

唐镇地块区位示意图

最终招商＆港中旅联合体胜出，以总价27.3亿元竞得「唐镇地王」，成交楼板价5.24万/㎡，溢价率封顶40%——
这也意味着，唐镇将从8万+迈入9万+时代
长期位列上海前三的招商蛇口，在这轮土拍中表现积极，参与了多块热门地块，这次如愿以偿顺利补仓。
今年招商蛇口在高端领域明显发力，代表作康定壹拾玖两开两罄，首开43分钟日光、二期12分钟售罄。

康定壹拾玖实景图

唐镇板块唯一在售的新房保利天奕，以破纪录的8.04万/㎡单价，首批次2小时快速售罄，为板块注入强大信心。

保利天奕效果图

若无意外保利天奕下半年会顺利收官，将唐镇板块好房子的接力棒，交到招商蛇口手里。

04

一天之内「三大地王」，品质时代加速到来

地王频出依旧难掩整体市场承压，目前新房供应实际是在加速收紧。
上海2024年土地供应下降53%，成为过去5年土地供应最少的一年，今年供地计划再次小幅削减，开发商将重心聚焦到了市区——
品质时代加速到来，市场更注重产品品质、单盘效应，而不是楼盘数量和规模。

因此你会发现，开发商宁可不断加码在市区“抢地王”，也不愿意去远郊底价“抄底”，这本质上也是一种避险情绪。
同时民营企业、家族的入场，也看出顶豪圈层核心资产配置的需求，亲自下场拿地争夺全国地王。
对于市区改善购房者来说，现在这无疑是不错的入局机会，今年上海楼市产品迭代速度，可能要比前几年限价时代加起来还快。
而客户最终关注的还是价格问题，关键在于能不能拿出值得溢价的品质。
下半年地王们将陆续揭开神秘面纱，到底能不能让市场认可、客户买单，接下来就看各大房企的表现了。
对于本轮上海土拍，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。