上海今年最大规模宅地出让赛：中海完胜！豪掷119亿及时补仓，连夺2子！

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今天，上海迎来今年最大规模宅地出让！

就在刚刚，上海2025年第六批次土拍上半场开拍，10家央国企同台角逐5宗宅地，总揽金184.5亿、平均溢价率13%。


这次的土拍，上海拿出了多宗“压箱底”的市中心优质地块，竞拍环节也有2个明显特征：


清一色的央国企——参拍房企有招商蛇口、象屿、中海、保利发展、华润置地、奉贤新城、安徽高速、联发、上海城建、国贸等；


远郊宅地开始分化——青浦朱家角“托底”成交、奉贤新城宅地溢价率11.8%。


中海，无疑是本次土拍最大赢家，在今天的土拍中连落2子，拿地金额近119亿。


具体来看：

中海在土拍中强势爆发：以总价53.63亿、楼面价约9.03万/㎡“捡漏”老静安钻石地块，以总价65.25亿、楼面价5.88万/㎡竞得普陀真如地块；


安徽高速深耕闵行：以总价36.89亿、溢价率30%、楼面价5.62万/㎡竞得闵行莘庄地块，刷新板块楼面价地王；


联发集团进场“托底”：联发集团以总价21.95亿、楼面价1.49万/㎡“托底”青浦朱家角5宗地块；


象屿联手国贸再落一子：以总价7.58亿、溢价率11.8%、楼面价2.46万/㎡竞得奉贤新城地块。

今天，艳姐就来说说这场土拍以及拿地的房企们，也欢迎大家在文末留言，发表您的看法。


01中海“捡漏”老静安钻石地块未来注定要爆卖！

今天土拍最具看点的王炸地块当属静安东斯文里地块，也是今天起始楼面价最高的地块。


地块位于老静安石门二路街道，在寸土寸金的老静安，一次性拿出计容建面约6万㎡的地块难度相当大，可以说是压箱底的优质地块了。

地块出让面积约1.68万㎡，容积率3.53，计容建面约5.93万㎡，起始总价48.71亿，起始楼面价约8.2万/㎡。


地块质素相当优越。北距苏州河仅约90米；直线距离13号线自然博物馆站约200米，1、12、13号线汉中路约500米；1公里范围内就是南京西路商圈，兴业太古汇、恒隆广场、梅龙镇广场、张园等高能级商业。


当然，这样的老静安钻石地块，也对房企提出了非常高的要求：


| 限高150米，住宅占比79%、商业占比21%，商业需100%自持；


| 保护更新不少于1.53万㎡的里弄，部分界面需保留特色风貌构件；


| 装标不低于7000元/㎡。

东斯文里地块现状

能啃的动这样的地块，自然需要不俗的实力。最终，保利发展、中海、招商蛇口&象屿、华润置地报名参拍。


不过在竞拍开启后，现场并没有出现异常激烈的竞价，争夺主要在中海与招商蛇口&象屿之间进行。最终，经过34轮竞价，中海以53.63亿、楼面价约9.03万/㎡、溢价率10.1%成功“捡漏”。


在去年中海顺昌玖里、中海恒昌玖里中海领邸·玖章、中海领邸·玖序热卖后，中海在上海面临土储不足的窘境。


目前中海在上海除了中海·顺昌玖里、中海·恒昌玖里风貌在售外，还有一个杨浦滨江的中海云邸·玖章在售，后者今年也是创造了3开3罄的业绩，以34.01亿的销售额排在上海楼盘销售排行榜第17。


去年全年，中海在上海全口径销售额达到创纪录的702亿跻身销冠，是第2名保利发展的近2倍。而今年上半年，中海以137.78亿全口径销售额排在上海房企第7，与排在第一的保利发展有近120亿的差距。


150米超高层+风貌，艳姐预测，中海老静安东斯文里项目大概率会中海顺昌玖里的“翻版”。

中海·顺昌玖里&中海·恒昌玖里效果图

如今，中海来到上海老静安核心地段，也将发挥出打造高端产品的实力，将静安的人居标准推上一个新的高度。


要知道的是，项目所处的老静安新房供应非常稀缺，近2年来新房供应大约1000套，但客户需求却非常旺盛：


老静安曹家渡板块的招商蛇口康定壹拾玖，均价约17万/㎡，今年也是2次开盘，认购率分别是265%、258%，并实现2开2罄。


位于这样配套资源丰富、城市界面优质的地段，再加上板块需求旺盛，以及中海的产品力加持，一切都是顺风局，未来注定是爆卖的节奏。

02再下一城！中海强势回归普陀真如

再来说说普陀真如地块的成交情况。


普陀真如地块还算优质，由1幅宅地、1幅商业用地组成，起拍总价57.15亿，出让面积4.72万㎡，计容建筑面积11.1万㎡。


地块位置也还不错，直线距离7号线皋兰路站约600米；1公里范围内有环宇城、山姆会员店、高·尚领域……

不过地块要求自持全部约2.51万㎡左右的商业配套，十分考验开发商的资金实力和商业运营能力。


原本以为地块会被托底成交，但让艳姐意外的是，地块仍吸引了2个买家：


上海城建、中海。

最终，中海以总价65.25亿、楼面价5.88万/㎡、溢价率14.17%竞得。


中海也是真如的“老朋友”了，此前他们在真如红旗村的城市更新项目，打造了环宇城、中海臻如府、中海中心等，覆盖商业、住宅、写字楼等业态，总建面约100万㎡，并引入高端产业，给整个片区的面貌带来了革新式的变化。

上海普陀真如红旗村旧改项目——中海·真如境实景

这次以地王姿态强势回归真如，也算是实至名归了。


从2021年开始，真如新房已经断供，市场积累了大量居住需求！目前板块内的品尊国际二手房挂牌均价10.1万/㎡，中海臻如府挂牌均价11.4~11.8万/㎡，高尚领域挂牌均价11万/㎡左右。只要未来产品和价格说得过去，利润和流速还是有一定保障的。


今天接连拿下静安东斯文里、普陀真如2宗地块后，中海在上海的土储不足也将得到一定缓解。


03深耕闵行安徽高速强势拿下莘庄地块

此次闵行莘庄地块的竞争十分精彩，也是今天土拍中热度和溢价率最高的地块。


在此次土拍中，原本预计应该有一场实力房企的PK赛——安徽高速、中海、保利发展、象屿之间的PK。



有意思的是，保利发展、安徽高速在土拍前都提前发布了招标公告，原本是要共同竞争莘庄地块，并且都公布了招标计划：


保利发展计划总投资60亿、安徽高速施工计划总投资33亿。


不过经过78轮竞价触及中止价，并进入竞高品质环节；并触及4000元/㎡的高品质上限，进入公共服务设施配建环节。


最终，该地块由安徽高速以总价约36.89亿拿下，成交楼面价5.62万元/㎡，溢价率30%、装标4000元/㎡、配建2650㎡公共服务设施。


此次出让的莘庄地块质素还算不错。占地面积约2.6万㎡、容积率2.5，计容建面约6.5万㎡，中小套型占比30%。


区位方面，直线距离1、5号线莘庄站，12号线、嘉闵线七莘路站约1.5公里；1.5公里范围内有印象城购物中心、黎安公园等配套。

莘庄板块的新房供应相当稀缺，上一次供应还是2023年4月出让的莘庄社区春申湖畔的两块宅地，就是后来的海玥锦上、中企云启春申，均价8万/㎡，目前均已售罄。


安徽高速也是闵行的“老朋友了”！


此前他们在闵行打造的安高申陇院就有不错市场表现，艳姐预计，安徽高速在闵行莘庄的个项目也会带给市场更多惊艳。


04底价“捡漏”联发集团“托底”远郊地块

上午开拍的青浦朱家角地块，毫无悬念地被唯一的一位竞拍人——联发集团以底价21.95亿、楼面价14925元/㎡竞得。


地块由5幅子地块组成，其中3幅住宅地块、2幅商业地块，总出让面积约7万㎡，总计容建面约14.7万㎡，其中住宅计容建面约13.48万㎡。


区位上，地块位于青浦区朱家角淀山湖大道商圈，直线距离17号线淀山湖大道站约1公里；万达茂、东渡悦来城等商业均在1公里范围内。

艳姐注意到，

联发集团在今年初进行组织架构调整，并更换董事长后，在土拍市场频频发力

。


就在上个月，联发还以总价21亿竞得浦东曹路一宗容积率1.5的低密宅地，并在近期做了规划公示。

上半年，联发集团新增货值164.1亿，行业排名第14，对比去年同期，新增货值47.3亿、行业排名第51，联发集团扩张意愿非常强烈。并且在厦门、上海、深圳、成都连拿多块重磅宅地，深耕布局一线及强二线城市的策略非常明确。

销售端，上半年联发集团在上海全口径销售30.38亿、行业排名第30位，而去年同期联发集团还没有进入TOP50，集团销售占比约23%。上海的金海汀云台项目，以26.15亿销售额排名上海楼盘销售排行榜第21位。

艳姐也相信，随着三四线存量货值的逐渐去化和投资质量的改善，联发集团或许会走的更加从容、淡定！

05象屿联手国贸溢价拿下奉贤新城地块
另一宗远郊地块奉贤新城地块，原本以为会被托底，但最终被象屿联手国贸以7.58亿、楼面价2.46万/㎡、溢价率11.8%竞得。

奉贤新城最近的新盘热度有所升温，板块内的上江南·贤庐项目，首开100套房源、均价3.87万/㎡，认购率超160%。


象屿今年在上海参拍多宗地块，3月曾以约66亿的总价竞得闵行兰香湖3宗地块。



此前象屿在上海打造了天宸雅颂等项目，国贸也打造了西派海上等标杆项目，都以强悍的产品力获得不少市场口碑。此次奉贤新城地块被他们拿下，未来预计也将会延续热度。

结语

总的来说，上海这一次土拍虽然没有预期中的激烈，但还是有一些小惊喜和小意外在的。


这背后，是房企对一线城市，特别是上海的全面看好。


要知道去年以来，上海房地产市场全面启动，土拍端诞生了多个板块单价地王，甚至全国单价地王。市场端日光盘频现，特别是豪宅盘受到市场追捧。


当然，这只是开始，明天还有徐汇、浦东唐镇、虹口北外滩3幅重磅地块开拍，也期待后续能够有更多意料之外的剧情，给到我们惊喜。

主编：张艳
责编：Eric