全国领头羊，沪深楼市，已被打回原形

lovejuan0104

全国楼市走势，首先要看领头羊。
今天我们结合住宅成交量，这一房地产项目中最关键的指标，重点解析一下一线城市，选取上海和深圳作为代表，深入分析它们的领先指标 —— 住宅成交量。
量在价先，成交量的变化会直接影响到价格的变化。
很多朋友有体会，2024 年 9 月底新政之后，深圳、上海的新房和二手房成交量都有一个脉冲式增长，尤其深圳的二手房，冲得非常高，很快就推动深圳的房价止跌。
2024 年 11 月到今年 3 月，深圳房价确实出现止跌，其中个别时段二手房价格还上涨了。
上海的量能反弹稍弱于深圳，上海二手房价格止跌反弹的时间段比较短。
但问题是，今年 4 月以来全国楼市普遍降温，连一线城市的住宅交易量也持续回落，尤其是跌破了荣枯线，那么房价自然就重新下跌了。

上海回落幅度小
接下来我们还是看图说话，做些技术分析。
这是上海市一手加二手成交总量的月度走势图，以及荣枯线（虚线）。
成交量站上荣枯线，说明成交量较强；站不上，则偏弱。
按照过去的规律，如果成交量连续几个月超过荣枯线，一般房价就会由跌转涨，比如 2015 年二季度、2020 年二季度到三季度，都明显连续超过荣枯线。
聚焦过去一年：去年 6 月的成交量，主要是受去年 “5.17” 新政影响，上海楼市反应比较明显，但后来又不行了，7、8、9 三个月连续下滑，非常低迷。
9 月底新政出台后，上海楼市 10、11、12 月连续三个月成交量在荣枯线之上，基本上在去年 11 月、12 月的时候，上海房价止跌了。
但到了春节所在的 1 月，成交量又回落了，这可以理解。
今年 3 月，量能有所反弹，还算可以，但没有超过去年 12 月。
4 月就不行了，回落明显，基本上接近荣枯线；5 月、6 月已经跌破荣枯线。
基本上可以说，4 月以来，上海二手房价格重新开始下跌，因为量能降低了。
按照目前情况，如果没有新的变化，预计 7 月、8 月还会往下走一点。

深圳坐了一次过山车
再看深圳的一手加二手成交量。
从历史大脉络来看，和上海比较同步，毕竟都是一线城市，包括 2015 年都非常繁荣。
但不同的是，2019 年深圳楼市的量能已经超过荣枯线，而到 2019-2020 年，深圳楼市强于上海。
不过深圳楼市降温比较早，2021 年初就不行了，量能大幅衰减，之后连续几年都非常低迷。
去年 “5.17” 新政后，6 月的反弹不明显，比上海弱。
但去年 9 月底新政后，深圳楼市量能放得很大，11 月、12 月的量能基本上赶上了 2020 年的水平。
然而今年的 “小阳春” 不行了，3 月量能虽有反弹，但交易量大幅低于去年 11 月、12 月，这说明深圳楼市支撑量能的底层逻辑还不是很强。
就像我之前分析过的领先指数，深圳比上海更依赖新政刺激，政策 “一针下去” 立马反弹，但药效持续时间比较短，后来就不行了。
尤其是 5 月、6 月，量能萎缩程度远超上海，看那两个柱状值，明显低于荣枯线，也就是说，最近两三个月，深圳楼市降温幅度超过上海。

通过上述分析，大家已经了解了上海、深圳的楼市交易量变化：去年四季度、今年第一季度，楼市的脉冲式增长曾给我们带来希望和欢乐，但二季度以来市场重新进入下行通道，又让人感到痛苦和迷茫。
很多人期待新的政策出台，比如限购放松、税费取消、首付比例降低等，过去一段时间有很多传言，但至今都没有落地。
等市场形势变得更严峻，连一线城市的量能都如此低迷，价格转跌终究会倒逼一线城市的政策放松。
大家须明白一点：形势比人强！
但是，房价要想真正实现周期性的见底、止跌、回升，还需要时间，还需要更多的努力。

voo

主要是人没有了。老人死去，房子空出来。新生儿那么少。没有购房需求。就像我家，我儿子至少有六套房，租都租不出去，又不能啃着当饭吃。当然越来越不值钱。

疯了吧

能买的起的都有房了，其中很多还不止一套，剩下的是买不起的，就是降价了房价还是太高，还是一样买不起。

lovejuan0104

你们都没搞明白，中国现今楼市之泡沫规模连90年代的日本东京都自叹不如，更是吊打纽约曼哈顿华尔街的房价泡沫。房价收入比这个标准在任何城市都是最好用最准确的指标

superzhzh

对于楼市泡沫爆裂的情况，掩耳盗铃粉饰太平伤害更大。应该勇敢地承认与面对，才不至于致命。

温馨阁

楼市和股市不是一个概念，但是价值体现都是需要击鼓传花给下家，当这个游戏末日来临，病入膏肓，无力回天，就和股市一样熊冠全球，你看现在还有没有以前全民炒股的疯狂？全民炒房，不会再出现了

oppledr

上海那是房价吗？是天价！拿人民币在上海购房，就如越币，就如国民党的金融卷，直接称斤。这种现象，一定要改变。

wakeman

房子对于有钱人来说，高低都无所谓，对没钱人来说，房价和收入不成比。而且无钱人还是站多数。房价疯狂到一定程度，富人不需要了，穷人卖不起了，所以房价不会永远漂红，最后崩盘。

wifai

我们现在的人造了子孙后代的房子，但是，我们的子孙后代，第一，要不要现在造的房，第二，到了他们年青的时候，那些老房子还喜欢住吗？第三，借款要不要子孙后代也来还，第四，现在的人，都不知道以后会住在什么地方，那他们呢。再说一下，子孙后代未必喜欢现在这样子的房，他们有他们自己的想法，所以，就有他们自己去造，这是人生的经历，只有自己动过手的经历，才是真正的美好回忆。

ycp123

综上所述：卖房的该出手时就出手，不要指望涨价。买房的可根据自己的实际需求，刚需的可以入手了，次刚需的还可以再观望一段时间。