“港版恒大”新世界，完成金蝉脱壳

月光如水

作者 | 利晋
编辑 | 苏淮


许家印想做的事，香港四大家族之一郑裕彤家族做到了。


近日，据《证券日报》报道，新世界发展正在对外出售上海淮海中路K11部分资产，具体为11至58楼的写字楼部分，整体售价28.5亿元。而1至10楼的K11购物艺术中心未摆上“货架”。


稍早之前，新世界发布多则公告，包括完成882亿港元债务再融资、郑志刚辞任公司非执行董事及非执行副主席。其中，新银行融资最早到期时间为2028年6月。


香港郑氏家族这场债务危机，几乎毫发无损完成收场，最大的代价，或是长子嫡孙郑志刚被“踢出局”。周大福创始人郑裕彤苦心经营的接班人计划，最终宣告破灭。


而在完成上岸之后，新世界有足够时间抛售非核心资产，逐步消化再融资债务。


据彭博社报道，出售上海K11资产是再融资协议的一部分，新世界还计划出售包括杭州、深圳和上海的K11大楼等在内的地产项目，且倾向于选择能够快速作出决定并收回现金的买家，如投资基金和私营企业等。



不过，上海淮海中路K11运营工作人员向媒体否认了出售消息，其称“上海香港新世界大厦（即K11）的写字楼部分仅对外出租，并不出售。近期有关写字楼出售，均为中介机构制造的假消息。”

“港版恒大”


历史总是惊人的相似。


1989年，准备彻底退休的郑裕彤，把新世界交到长子郑家纯手中，同时辅佐次子郑家成，由两个儿子共同掌管家族生意。


时年43岁的郑家纯，踌躇满志又急于求成。接班后，他一口气甩出68亿港元进行收并购，其中有被低估的资产，也有质地不良的资产，加上经济进入调整周期，致使公司业绩下滑、债务高筑，接班前后，负债率翻了近3倍至35%。


短短两年时间，郑裕彤被迫重新出山，果断抛售资产、将负债重新降到极低水平，而两个儿子共同承担责任。此次事件之后，郑裕彤直接将下一任接班人，瞄准了12岁左右的嫡孙郑志刚。


2007年3月，留学归来的郑志刚正式出任新世界执行董事，一步步迈向家族第三代接班人的宝座，并于2020年5月正式出任新世界执行副主席兼行政总裁。这是执掌家族生意的重要标志。


但和父亲郑家纯一样，郑志刚踏入了“同一条河流”。拿到家族权杖时，父子二人是相仿的年纪、差不多的经济形势，而郑志刚也做出了同样的抉择——激进扩张。


2020年5月，国内房地产行业即将进入调整周期，但郑志刚无所畏惧。2021年，新世界开始大举进入广州、深圳旧改市场，拿下8个旧改项目，合计货值800亿至1000亿元；2022年洽谈收购爆雷房企项目，郑志刚当时提出了“Quick Win”战略。


郑志刚认为，彼时正是低负债率港资开发商的机遇。“许多内地开发商正面临巨大的财务压力，他们的处境非常艰难，但这场危机正在变成一个机会。”他在新世界业绩会上说。


不只是新世界，合生系“二代”朱桔榕、朱伟航也犯了同样的错误——逆势收并购，他们让合生这家地产“隐形航母”陷入了困境之中。父亲朱孟依不得不重新出山，对合生创展和珠江投资进行大刀阔斧的重组合并。


新世界则一步步成为了“港版恒大”。


2020年至2024年，新世界资产负债率、剔除预收账款后的资产负债率虽无太大波动，均维持在50%左右，但净负债率从38%飙升至58.1%，排在香港四大家族之首，也位于21家港资发展商前列。

在港资发展商中，新鸿基地产、长实集团的净负债率仅为18.2%、4.6%。而李嘉诚的选择与郑志刚恰恰相反，开始撤离内地房地产市场，躲过了下行调整周期。


新世界是目前港资发展商中持有最大规模永续债的发展商，2024年12月永续债金额为354.4亿港元，希慎兴业、长实集团则为94.4亿元和79.3亿港元。

身处“鲨胆彤”郑裕彤的庇护之下，郑家纯、郑志刚或许都想证明自己也有“鲨胆”。只是，时代不同了，郑裕彤的做法是偏向“虎口夺食”，而后辈则是想借经济周期波动，吸纳低估资产，赚取中间的差价。


归根结底，前者是创业，后者是守业，本质区别在于主动性。

金蝉脱壳


没有等到房地产市场进入上升周期，新世界率先发出债务危机预警。


2023年底，郑家纯罕见现身于新世界媒体活动中。重新出山的目的，是着手调整新世界的高债务现状，出清非核心业务资产。


在郑家纯回归之前，郑志刚已对新世界进行缩表，2023财年（注：审计时间为本年7月至次年6月）资产负债率为56.5%、现金短债比为1.9倍，2024财年两项数据则为49.5%、刚好超过1倍。


危机依然没有解除。


2月，新世界发布了2025上半年财年业绩，公司综合债务为1246.3亿港元，债务净额与权益比率为57.5%，较2024年6月债务仍在上涨中。同时，可动用资金约340亿港元，现金短债比已低于1倍。

图片来源于企业财报


危机之下，新世界面临巨额亏损，2024财年迎来20年来首次亏损，股东应占亏损118亿港元，2025上半年财年仍没有“止血”，录得亏损66.33亿港元。


作为香港“老钱家族”之一，新世界的化债过程，诠释了许家印口中的“大而不倒”。


郑家纯的第一步，是率先进行风险切割，将新创建股份从新世界报表中剥离出来，收归到周大福企业名下；其次，新世界向周大福企业、郑志刚实控公司等出售旗下部分资产，包括天得发展、Ｋ11运营权、启动体育公园等。

新世界出售的资产，其实是完成“左手到右手”的腾挪。剩余资产中，未透露买家的两个项目是非核心资产，一项资产至今仍在洽谈出售中。


仅此而已，新世界已经完成上岸。
 
新世界的有息债务，绝大部分来源于银行贷款。过往几年银行贷款占有息负债比例在80%左右，2024年12月末，有息负债为1513.95亿港元，银行贷款占比为79.1%。其中，无抵押银行贷款占有息总额比例为53.5%，上一财年则为60.8%。


搞定银团贷款，对于郑裕彤家族来说，显然是易如反掌。


早在1990年，郑家纯、瑞安房地产创始人罗瑞康组成的财团，搭救了濒临破产的特朗普；2008年，郑裕彤拉着美林银行、德意志银行等几家银行，将恒大从债务危机中拯救出来。


2025上半年财年业绩发布前，新世界新任行政总裁黄少媚和首席财务总监刘富强，在香港会见了多家银行高管，商讨公司的财务状况，目的是选择中国银行、星展、汇丰三家银行，洽谈581亿港元银行贷款再融资，抵押物为价值150亿美元的20多处房产。


新世界的整个化债过程有一个重大前提：“龙脉”周大福企业不能受到影响。


接手部分资产后，周大福企业不再对新世界进行“援助”。其实化债方式有很多，比如股东贷款、担保融资、股份抵押融资等，但它选择了倒逼银行将新世界银行贷款转为抵押贷款。


根据香港经济通报道，新世界在港资产估值约400亿美元，约占香港年度本地GDP的1/10。新世界以债务违约严重冲击香港经济为由，游说银行再融资。


最终，新世界完成882亿港元的债务再融资。


借此危机，郑裕彤家族将烫手的房地产资产，以信用转抵押贷款的方式转移到银行手中，完成了金蝉脱壳。


当前，地产开发业务或不再重要，建设平台、部分核心资产转移到周大福企业手中，K11运营权仍在郑志刚手上，周大福没有受到影响。


郑家纯也有自己的考量，将这些原有家族生意从长子继承改为“分封”，儿子郑志明、郑志亮进入家族生意的核心权力层。


“被踢出局”的郑志刚，表面上是承担新世界陷入危机的责任，背后则是家族财富缩水之下，需要再创业——借助投资平台C资本，将商业版图从珠宝、地产这些传统行业，延伸到新消费、人工智能、机器人等代表未来趋势的新业态。


香港郑氏家族，完成了一次“重生”。

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郑志刚未来会东山再起吗

ress

香港地產巨頭與国內已衰敗的地產巨頭財力經驗比較等於大學生跟小學生的差距。

ycp123

说安全上岸，还为时过早吧。现在卖的资产，肯定是被压价的。套现的钱还不够付银行利息

陪着寂寞看孤单

没有可比性：新世界：800多亿，恒大：2万多亿。25倍！

77898876

不会就学，看看超人老人家

颠颠

創業艰难，守業更难！

lovejuan0104

现在地产商卖不动房子了！！！