北京房价可能已经见到底部了

神隐之左手

从前段时间广州的限购彻底取消、官媒的吹风、路边社消息和这几天房地产股票连续上涨的走势来看，新一轮刺激政策应该是在路上了，北上深肯定会跟着广州的方向走，只不过尺度不同。

边际效益主要是两个潜在放松：

一是部分放开限购，深圳大概率都放开，北京大概率五环外放开。虽然现在炒房几乎没声音了，投资需求大幅减少，但几个一线城市房地产的吸引力还是最强的，放开肯定会引入新鲜血压，效果比去年9月的还要直接。

二是取消增值税，这个对于二手房的交易影响很大，能够极大增强房产的流动性。房本两年内的房子转手成本降低5%，配合放开限购引入的新购房群体，会给楼市注入的流动性，让换房链条运转起来。同时也是一定程度上鼓励房产投资和投机交易。

至于进一步减少首付比例，其实有没有无所谓，现在首套二套的首付都够低了，再降低的边际效应也很小，而且现在的主要问题是老百姓不想贷款太多。

由于暑期出台新政策刺激的效果可能并不太好，新政出台时间很可能跟去年的时间节点差不多，也是9月初左右出政策，今年更大概率是阅兵之后。而且现在也没有紧迫性，从北京楼市6、7月的实时成交和网签量来看，数据还可以。当然如果提前出政策，那么底部就会更早出现。

之前2、3月份小阳春，有些博主找了几个涨价的案例就喊要大涨；现在6、7月看到有些小区房价的跌幅又大喊下跌刚刚开始，这些都是跟在行情后面毫无前瞻性的噪声。

现在阶段大概率就是北京楼市的一个阶段性的低点，即使不是最低，也很可能是次低点。之前3月份就在公众号说过，如果想买房，5、6月份大概率还要跌，绝大部分房子可能7、8月份是个更合适的机会，5月份又写了一篇《今年买二手房，什么时间合适出手？》。今年7、8月大概率不会继续下跌了，在官媒多次吹风之后，无论是二手房业主还是开发商，只要不是太着急的，都会倾向于等两个月的新政策，造成短期多空僵持的局面。

如果根据去年的经验，新政策会刺激大约3个月的行情，那么即使回落也要等年底春节前了，不着急买房的也可以等年底，但那个低点的价格很可能不会比现在更低。再下一个回落低点可能就是明年的这个时候了，有可能是最后一个低点。因为美联储连续降息之后（高盛预测从25年9月会连续降息6次），国内肯定会跟着降息，看国债收益率就知道了，2025 年以来10年期国债收益率大致在 1.6%-1.9% 区间波动。这意味着明年高于2%回报率的资产都有了投资价值，今年以来高分红资产如银行股和REITS都受到追捧，涨幅都很大；同理租售比超过2%的房子应该有支撑。（PS：由于利差的存在，投资美国国债确实是极好的套利投机机会）当然底部是一个区域，北京各区的情况也不太一样，“好房子”供应量大的区，可能二手房价格的压力会更大，之前炒高的，稀缺性消失后，回落幅度就更大，具体问题具体分析。现在的房价趋势，经济状况，通缩局面，看空房价很正常，看空的理由也是老生常谈，但也要看到中国的经济不可能长期处于通缩，各种新政策包括降息和新供给侧改革等等的直接结果就是是对通胀的明显修复。传导过程最初可能是从股市，再到商品价格，最终再到资产价格（主要是房地产）。

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