没想到，上半年楼市发生了这么大变化

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作 者丨李宇嘉

李宇嘉地产笔记出品丨ID：liyujiadichanbiji

上半年，楼市运行有一些新现象！


近日，住建部赴广东、浙江两省调研，指出二手房交易占比逐步提高，多个省份二手房交易超过新房，这是一个新现象。掌握当前的楼市，一个切入点就是二手房市场，不仅因为二手房在多数城市的销售占比超过50%，对很多新房购房者来说，先卖掉手上的二手房，才能购置新房。


还因为，二手住房挂牌量价、交易量价是否稳定，已经成为整个楼市能否实现“止跌回稳”的关键。上半年，各个热点城市二手房市场最大的变化，就是“低总价”房源交易占比上升了！

数据来源：兔博士地产智慧

2025年上半年，广州总价200万以下的二手住房交易占比为46%，比24年上半年增加了13个百分点。而200万以上各价格段，基本在下降。特别是总价300万以上的，占比下降非常明显。300-500万、500-800万、800万以上，分别下降4个百分点、5个百分点、7个百分点。


而且，广州还不是特例。我也总结了上海、南京这两个城市的数据。规律是完全一致的。比如，南京总价200万以下的房源，销售占比从去上半年的48%上升到58%，而200-300万、300-500万、500-800万，相比24年6月份，均下降3个百分点，总价800万以上的下降1个百分点。

数据来源：兔博士地产智慧

再看上海。今年上半年，总价300万以下二手房交易占比达到45%，比去年上半年增加了2个百分点。300-500万下降了2个百分点，500-800万上升了1个百分点，其他价格段的保持稳定。北京总价300万以下二手房销售占比也提升了很多，从去年上半年的35%增加到了46%。


可以讲，低总价主导二手房市场，二手房市场主导整个楼市。

低总价房源之所以主导市场，且占比上升，有人说与这几年房价回调有关，越来越多的房源进入到低总价区间。从2021年9月份开始，70城二手房价格环比指数基本下跌了近4年了（除23年一季度）。还有，网上有很多报道，称某某城市的二手房价格回到2016年或2017年的水平。


但这个说法有点问题，甚至站不住脚。因为，这一轮价格回调可谓是覆巢之下、没有完卵，为啥唯独低总价房源占比提升了，其他价格段基本都在下降？笔者认为，很大程度上与政策调整有关。


首先，这一轮政策纾困，不管是首付、利率降低，还是降税费，最有利于纯刚性需求。


比如，贷款首付从30%降到15%，利率从5%以上降到3.1%。对刚需来说，这样的贷款条件是史无前例的友好。如果又遇上房价下跌了40%左右，那毫无疑问，眼下是对刚需购房最好的时期。


同时，上面讲的这些热点城市，过去十几年有大量的年轻人、新市民流入，但那段时间房价很高、利率很高，他们也确实探不着。但现在，很多刚需能探得着了。以广州为例，200万总价的房子，首付只要30万，每月月供7000多，这个压力对广州大多数打算买房的人来说，还算适中。


再考虑到，没买房的人，这几年一直在积攒收入，首付30万的压力不算大，有的人可以给到3成首付，大约60万，月供的压力就更低了。再加上，这部分人群也到了安家落户或成家立业的时期，刚需买房的势能也在集聚。综合以上，就促成了热点城市低总价房源成交占比上升。

数据来源：深圳房地产中介协会

那么，为何中间价位的二手房交易占比下降了？


这可能就是当前二手房市场，或者说楼市最大的一个堵点，就是改善动力很强，但能力弱化。住房进入改善时代，这是共识。比如，原来的房子比较旧、比较小、比较偏。现在消费要升级、人口增加了、小孩出生了，这几年收入积攒了，都是改善的动力。照理说，改善动力和能力都很强。


如果我们承认，中产是改善主体的话，那么大部分群体，不得不遵循“卖一买一”的改善路径。但事实上，对这部分有房群体来说，“卖旧买新”的成本是非常高的。这几年，尽管房价在调整，但回调的幅度显然是有差异的，外围区域、老旧住房、小房子等，价格跌幅更大一些。


比如，拿国家统计局公布的70城二手房价指数，发现2022年以来，90平米以下的二手房，价格跌幅更大。大城市更明显，比如2023-2025年初，上海90平米以下二手房价指数下跌8.4%，而144平米以上下跌4.6%。显然，小户型二手房多为老旧房源，户型、体验方面有短板。

数据来源：wind（25年为5月份的数据）

因此，如果卖掉手上二手房，去买大户型二手房，压力自然增加了。如果卖掉远郊或近郊的二手房，买中心区的二手房，压力就更大了。因为这一轮价格调整，近郊和远郊的跌幅更大。


还以广州为例。前面讲了，广州200万总价以下二手房交易占比46%，2025年一季度，这个价格段的房源，套均成交总价为130万，而200-300万、300-500万价格段的套均成交总价分别为245万、382万。因此，换房时需要额外支出100-250万，如果手上贷款还未还清，压力山大。

当然，改善住房的诉求是多样的，除了“小换大”，还比如，因为当时收入不足，前几年购买了公寓、郊区房、塔楼、安置房等等。现在，发现这几类房子的舒适性太差了，打算卖掉并置换成品质好一些的住宅，但这几类房子都是这几年价格跌幅比较大的，置换的成本都很高。


前几年，投资客太多，现在很多小区动辄就十几套、几十套，甚至上百套的挂牌，多为投资客出货。前面讲的这几类房子，价格跌幅比较大，往往就是出货的重灾区。你要置换的话，要么降价幅度更大，才能完成“先卖”这个环节，要么就得面临更长的交易周期，也加大了置换成本。


如果站在更广、更宏观的角度来看，置换住房的“中产群体”，可能面临着比换房更急迫要做的事情。如果首套房购置年龄普遍超过35岁的话，那么中产面临的压力，首当其冲的就是——子女教育。这其中，除了从幼儿园就开始的考学竞争，更多的是真金白银投入上的军备竞赛。

数据来源：Deepseek

如果再考虑到父母养老、房贷压力等，以及职业的稳定性预期和竞争压力，再加上房价预期的彻底扭转，换房的潜力确实存在，但动力可能没那么足了。观察创造中产收入的几个行业，比如地产、金融、国企、事业单位、公务员等近年来薪资的变化，估计很多人有类似的判断。


当然，这种差异在城市间有不同。我们看看上海、深圳这两个城市，尽管都有超低价位房源占比上升、主导市场的现象，但中间价位的刚改、改善比例相对稳定。比如，总价300万以下的二手房成交，上海从24年上半年的43%上升到25年上半年的45%，但中间价位的500-800万上升1个百分点，800-1500万、1500万以上，占比并没有下降，上海的刚改、改善保持了韧性。

数据来源：兔博士地产智慧

如果再看深圳的话，“类上海”的特性也比较突出。上面我们用兔博士的数据，这次我们用乐有家的数据，发现中间价格段并未出现其他城市的“集体塌陷”。300-500万、500-800万的改善占主导，且相比2024年有明显的稳定性，部分价位段还有增长。主要原因，在于新兴产业在这些城市的集聚，比如创新链条上，沪深都形成“高校/实验室-孵化器-资本-产业集群”全闭环。


另外，就是对高校毕业生、对国内其他地区购买力的吸引（上海对江浙、安徽，深圳对广东、湖南等）。从而，在低价位房源占比上升的同时，刚改、改善等需求也保持了一定的热度。但对于广州、南京等城市来说，这两个方面的竞争力相对较弱，也就导致了中间价格段的交易下滑。

数据来源：深圳乐有家

但即便如此，如果从相对变化来看，无论是上海，还是深圳，低总价房源占比上升都是最明显的变化。这一点和广州、南京以及其他城市，都是一致的，也是2025年上半年楼市的最大特征。

之前，一个朴素的认识是，“买涨不买跌”，但对广大刚需群体来说，绝非如此。只要房价降到位，购房环境足够友好，就有“竭力上车”的愿望，这种买房的行为已超越了价格涨跌的层面。很多打工人，即便收入的大部分用来还房贷，依然要拥有一套房，这可能是中国刚需的底色。


对于大部分城市，二手房交易超过了新房，二手房市场以刚需为主导，当然部分改善型需求也转向了大户型的二手房。比如，根据克而瑞统计，2024年二手住房市场4-5房户型的产品成交占比均提升了，四房户型占比从23年的26.4%提高到了29.2%，5房户型也略微上升了0.2%。

数据来源：深圳乐有家

我们看到，深圳60平米以下、60-90平米的二房产品，占比下降，而90-144平米和144平米以上的产品占比走高。其中，有“一步到位”的买房决策，但也有部分改善型需求在二手房市场完成。


如果是这样，对改善主导的新房市场来说，可能就是比较明显的影响了。再加上，二手房不仅有“总价低”优势，单价也有优势。根据国家统计局数据，2022-2025年5月，新房价格指数年平均下跌3.25%，二手房年平均下跌5.57%， 二手房与同区域新房相比，有明显的单价优势。

数据来源：克而瑞、贝壳研究院

同时，二手房还有即时交付的优势。因此，近年来二手房交易占比不断提升。根据中指院的数据，30个重点城市二手房交易占比，从2023年的48.2%增长到2024年的61.7%。笔者咨询Deepseek，显示重点城市今年上半年二手房交易占比在50%-70%，且这一比例都比年初增加了。

数据来源：中国指数研究院

尽管这些年我们一直在激励改善型需求，且供求关系发生重大变化以后，我们认为改善型需求开始崛起，住房改善时代到来了。同时，这几年的政策一直在激励住房改善，希望能带来房地产的新生力量。但二手房交易占比却不断提升，而且低价位二手房占比提升更快，且主导市场。近期，尽管高品质的“好房子”受到了市场欢迎，但相对整个市场来说，还停留在点状。


事实上，改善型需求确实在崛起，但这也是存量时代大背景下的崛起。重要的是，住房供求关系发生重大变化以后，意味着涨价预期驱动、（区域、地铁、新城新区等）规划概念驱动的新房时代一去不复返了。从资产属性到居住属性的巨大调整后，刚需、刚改才是有效需求。


如果考虑到前十几年人口往大城市涌的趋势，结合近期经济基本面的变化，就不难理解低总价二手房主导的这个新现象。所以，无论我们怎么刺激新房市场、怎么重视住房改善时代，都无法改变这一趋势。这就是为何，近期住建部领导调研广东、浙江时指出，上半年全国新房和二手房交易总量同比增长，房地产市场总体保持稳定态势。也就是，新房加二手看的话，市场稳定了。

作者：李宇嘉

专注楼市政策观察与解读








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