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文/北京进深 徐迪
朱辛庄新盘中海未来之境的节奏怪怪的。
6月30日取得预证，7月1日官宣案名，7月2日发布户型图。
看得出来，中海对昌平的首个“好房子”项目颇为器重，一切都准备就绪才端上桌来。
小区规模不大，总共6栋楼，做了4种户型，刚需为主。
1-3#楼是18层小高，1#、2#楼为109三居，中央3#楼为顶配129四居。
4-6#楼为洋房，4#楼9层，5#楼11层，均为105三居，有中间和边户两种房型。
6#楼总高8层，中间户建面105㎡，边户为96㎡起步户型。
342套住宅一次性入市，拟售均价7万/㎡，创昌平单价新高。
其中4#楼均价最高，为7.24万/㎡，次顶层105㎡边户三居均价达到7.37万元/㎡。
起步户型：96㎡三居↓
只有16套，在最北边的6#楼边户。
客厅近10米270度转角大飘窗是最大亮点。
餐厅、厨房都有窗，U型厨带西岛台设计，使得餐厅的布置更加灵活。
尽管没有赠送，北边两个房间面积也都足够大，做卧室的舒适度有了。
最大的问题是户型狭长。
百平米左右户型现在都能帮到三面宽，两面宽已经有点过时了。
所有优质资源都给到了客厅，主卧面宽还不如北边的次卧，且还有一个暗卫。
一房一价表，建面96.22㎡三室两厅，套内面积79.26㎡，产权得房率82.4%，次顶层房源预售价73687元/㎡。
赠送面积9.325㎡：主卧阳台1.5米进深，3.3米宽，计一半建面；飘窗面积全赠送。
实际使用率约92%。
主力户型：105㎡三居↓
户型方正，全明格局，功能分区较好，南北向均做了三面宽，有独立玄关和家政间。
主卧客厅双跨阳台，但阳台进深只有1米2，与市面上一些产品的设备平台尺度差不多。
扩展空间有限，也使得这个建面只能做出三居格局。不少新盘105建面已经做出四叶草了。
一房一价表，建面104.52㎡三室两厅，套内面积86.48㎡，产权得房率约82.7%。次顶层房源预售价73725元/㎡。
赠送面积5.59㎡：阳台1.2米进深，6.9米宽，计一半建面；飘窗面积全赠送。
实际使用率约88%。
105减配版：108㎡三居↓
对，没写错。由于是小高层房源，这个108户型比105户型的套内面积还少了几平米。
两个建面户型格局大致相同，108户型的阳台进深更短，只有1.15米。
主卧、主卫，以及北向小卧室的进深也都有所缩短。
同时，两梯两户的设计，让这个108户型玄关向内收窄，没办法再单独隔出一个家政间。
但户外公区可以利用起来，加大收纳空间。
整体来看这个户型比105性价比要低一些，当然价格上也有体现。
建面108.17㎡三室两厅，套内面积82.94㎡，产权得房率约75.8%。
次顶层房源预售价67463元/㎡，比105户型每平米便宜6000多。
赠送面积和105户型是一样的，实际使用率约82%。
顶配户型：129㎡四居↓
唯一的四房户型，全部在3#楼王栋里，共70套。
户型中规中矩，主卧、客厅双跨阳台，进深1.25米，南向次卧是飘窗。
餐厅比客厅宽，如果没有其它功能设置的话，面积有点浪费。
厨房挨着入户门，这种格局实测非常不便利，厨房门口靠着入户门的位置，什么都放不了。
两个卫生间都不大，这个面积段了，主卫还是单台盆。
一房一价表，建面129.63㎡四室两厅，套内面积102.22㎡，产权得房率约78.9%。
次顶层房源预售价71558元/㎡，低于洋房产品。
阳台7.8米宽，1.25进深，加上飘窗，赠送面积总计6.325㎡。
实际使用率约83.7%。
得房率高的高，低的低，价格上表现的比较直观。
但即使得房率较低的小高层房源，平均预售价也达到6.7万元/㎡，整盘均价7万出头。
同板块在售的越秀星樾和中海寰宇未来，成交均价都在6.2万左右。
产品方面，中海未来之境有赠送，1米2的阳台，也没有设备平台，聊胜于无的感觉。
除了那十多套96户型，实际使用率没有超过90%的。
往北2公里外的越秀星耀未来，位置上稍差一点，但平均实际使用率能做到91%，成交均价中有5.5万出头。
中海未来之境想卖到7万 ，多少有点离谱了。
朱辛庄0029地块由中海发展 未来科学城联合体2月18日摘得，宗地总价12.8亿元，住宅地块楼面价约3.18万元/㎡。
拿地主体北京中海未来置业有限公司，也是中海寰宇未来的项目公司，成立于2023年12月21日，注册资本26亿元，法定代表人、董事长为付熙嵬，董事、经理为倪健刚。
中海未来之境占地1.61公顷，总建面6.04万㎡，其中地上建面4.22万㎡，地上计容建面4.03万㎡。容积率2.5，限高80米。
规划6栋8-18F住宅楼，共342户。
小区配建公共服务设施配套，建面超2600㎡：
东侧大门进来是物业服务用房 邻里中心；
北侧有两栋沿街商业服务楼，共两层，建面超1000㎡；
东南角有一栋社区养老服务驿站，建面在350㎡左右。
鸟瞰图上能看到，这两栋配套楼顶都做了屋顶绿化，计入绿化率。
在朝阳和丰台，中海已打造了多个“好房子”新规产品，规划有架空层、开敞阳台 花池、3.6米层高等设计，本次朱辛庄项目是在昌平的首次尝试。
但是朱辛庄项目的“好房子”属性并没有完全拉满，阳台收窄，设备平台消失，当下热门的几大扩容利器直接砍半。
原以为中海朱辛庄项目会成为产品刺客，现在来看大失所望，反倒有点价格刺客的意思。
对比周边竞品，中海未来之境离地铁最近，这项优势加上1米2阳台，能否撑起7万 的售价？
现在就可以想像它的开盘折扣有多狠了。
做到这个价位，中海想必也是无奈之举，旁边兄弟盘寰宇未来还有近三成房源200多套待去化，未来之境定价过低的结果肯定要背刺兄弟。
另一方面，除住宅地块外，中海朱辛庄项目还打包了一幅体育用地。
用地面积1.88万㎡，建筑规模1.45万㎡，其中地上建筑规模1.1万㎡，建筑高度21.95米，容积率0.6。
主体建筑体育中心为两栋连体建筑，拟打造高品质体育场馆设施，包括游泳池、篮球馆、羽毛球馆、乒乓球馆、健身房及室外网球场等。
这个超级大配建，虽说可以整体转让，但是，谁会接手呢？
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