上千人围观0报名，“打骨折”的江景法拍豪宅无人买？

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广州“十大豪宅”爱群荟景湾，或再陷流拍困境？
今天上午10点，京东法拍平台上爱群荟景湾的四套江景高端公寓准时开拍。

截至发稿前，围观者高达1700人，但报名人数仍显示为0，而这已是该项目自去年7月以来的第五次法拍尝试。
并且明天，该项目还有1套江景住宅也将拍卖，目前已经吸引了近5000人围观。
实际上，自今年起，该楼盘的法拍房便陆续上架，此前已有几套成功拍出，只是成交价远低于市场价。
那么，这批房源能成功拍出吗？

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爱群荟景湾，曾经也是风光无限。
2011年项目首度亮相，全盘300㎡以上的户型设计，搭配1200㎡的顶层复式“空中别墅”，配建高端会所、泳池和健身房。

△图源：法拍网

“献给100位影响GDP的人”，这句广告语曾响彻广州高端地产圈。
当时住宅售价达6.5万-7万元/㎡，复式单位总价高达2亿元，跻身“广州十大豪宅”之列。
然而，随着项目开发商广州市景兴房地产开发有限公司破产，大量房源进入法拍程序。

而爱群荟景湾的命运，不过是景兴地产崩塌的冰山一角。
创始人景治君58岁才进入地产行业，却以独到眼光打造了二沙岛岭南会、珠江边凯旋会等传奇豪宅。

△岭南会（图源：网络）

其中每户300㎡以上的凯旋会，更被誉为“广州大平层鼻祖”。

但其在商业地产领域的拓展却遭遇滑铁卢，位于北京路商圈的商业项目景豪坊，就是最大的败笔。
景豪坊分东西两区，东区土地使用权面积154㎡，建至25层地面层后停工，2016年取得部分商业预售许可证；
西区原规划地下5层、地上22层，建成地下5层土建工程后停工。

该项目地处北京路商圈核心，周边商场林立、人流量大，本应是极具潜力的商业项目，却因拆迁安置等问题，导致工期延长，资金链断裂，2017年彻底停工。
2022年，其东区在建工程以8.96亿元起拍价拍卖，最终却因无人出价而流拍。
景兴地产的衰败，与景豪坊项目困境紧密相关。
从2022年用地审批通过到2027年陆续停工，景兴地产期间也曾尝试引入安信信托、珠江实业等合作伙伴，但均未能扭转局面。
土地开发难点、拆迁安置、规划调整以及抵押查封等问题交织，加上景兴地产自身开发能力与项目节奏不匹配，最终走向破产重整失败、资产被拍卖的结局。

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当然，爱群荟景湾并非全无成交希望。
今年3月，一套370㎡住宅以3.7万元/㎡单价成交，点燃市场热情；
4月那套1200㎡的楼王复式，经过53轮竞价以5402万元落槌，折合单价约4.53万元/㎡，溢价率达14%；
5月一套721㎡大平层，更以1930万元的底价成交，折合单价不到2.7万元/㎡（不含税费）。

但是，表面打骨折的背后，却是高昂的“隐藏成本”。
根据拍卖页面提供的测算表格显示，拿下那套楼王复式单位的买家还需额外承担18138893元的税费。
这意味着该房产的实际成本接近6.1万元/㎡，与当前市场二手价相差不大。
甚至，这些法拍房大部分还存在欠缴管理费、水电费，房屋内部损坏、装修老化等问题，这些都增加了买家接盘成本与风险。

而并且比起住宅，法拍公寓的隐形成本更高。所以，税费过高也成为了阻碍其房源成交的关键因素。

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不过从多次流拍到部分单位成功拍出，这些法拍房对市场也产生了不少影响。
一方面，它为市场提供了一批价格相对笋的优质房源。
尤其是在广州全面取消限购、下调贷款利率等政策背景下，部分房源成交有望带动市场交易活跃度，为低迷的豪宅市场注入一剂强心针。
比如那套面积约370㎡的大平层和那套楼王单位，吸引了上千人围观，最终也成功竞拍出去，显示出市场对这类稀缺江景房源的潜在需求。

另一方面，这批法拍房的成功拍出也有助于盘活景兴地产破产资产，一定程度上缓解债权人压力，对稳定市场信心有积极意义。
最近，广州的豪宅拍卖市场非常热闹，很多核心地段豪宅盘，买家都抢着要。
3月底，永庆坊一套410㎡别墅以968万起拍，经历153轮竞价1584万成交（单价3.86万/㎡）。
4月底，番禺华南新城别墅以730万起拍（评估810万），买家在竞拍结束前3秒压哨成交，单价2.5万/㎡捡漏。
上上周，珠江新城广粤尊府一套法拍房1464万起拍，上万人围观，59轮疯狂竞拍，最终4034万落槌，溢价率高达175%。

△京东法拍
而全国范围内，北上深及成都等强二线城市法拍豪宅同步升温。核心区豪宅二手放盘稀缺，法拍房7-8折起拍，备受富豪青睐。
可以看到，对于核心区域的优质房源，市场依然是买单的。

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随着爱群荟景湾法拍房的陆续拍卖，也让不少人对这些深陷债务漩涡、烂尾项目产生了更多的疑问，它们还有盘活的可能性吗？
答案是肯定的。
首先，可以借鉴一些成功的案例，引入有实力的大型开发商进行合作。
大型开发商资金雄厚、经验丰富，能够注入资金解决债务问题，同时凭借其成熟的运营模式和品牌影响力，重新规划项目定位。
比如位于北京路核心商圈的泰康路商住项目，就是在烂尾多年之后，被粤海收入囊中，最终盘活成一个商住综合体——粤海天河城、粤海壹桂府。

其次，政府也可以发挥重要作用，在政策上给予一定支持。
比如税费减免、简化审批流程等，降低项目盘活成本和难度。同时，加强对项目的监管，确保后续建设和运营符合规划和市场需求。
像被大火烧穿的著名烂尾楼建业大厦，就在政府的推动下，引入社会资本开始拆除重建，有望盘活。

而位于五月花广场北侧、烂尾30年的地块，也规划调整为商务商业用地兼容停车场，配建游客服务中心…
所以，爱群荟景湾法拍房只是冰山一角，其背后反映出的房地产市场复杂问题值得我们深思。
而如何盘活烂尾项目，不仅关乎开发商、购房者利益，也对城市发展有着重要意义，期待在各方努力下，这些项目能重焕生机。

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谢谢楼主分享！