高档别墅小区业主“自救”遇阻：更换物业公司为何这么难？

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这可能是物业竞争最具像化的小区。竞争从大门口开始，两个物业公司的保安同时在此站岗。一组靠外，着黑衬衫、缀金色流苏，戴黑大檐帽，双手背后笔挺站在自己搭的岗亭上。另一组站住行人入口，着黑衬衫、配黄色反光条，戴黑单檐软帽。驱车驶近大门，两组保安将同时向业主敬礼，表情庄重。
园区内的竞争同样激烈。两家物业的保洁人员轮番打扫主干道，到业主家收走垃圾，力争帮业主揽收快递。就在半个月前，两家物业还曾在小区门口对峙：新物业公司等待进入园区接管服务，老物业公司排出人墙阻止其进入。直到镇政府出面协调，老物业才允许新物业入驻小区外围区域，但仍牢牢把握通向住宅区的“二道门”，不允许新物业进入。
这场闹剧发生在北京郊区的一个高档别墅小区。近几年来，业主逐渐不满原物业服务质量下降，组建物业管理委员会招标更换了新的物业公司。然而，老物业公司不认同业主的决议，从工作程序等多个角度提出质疑，坚持继续提供服务拒绝退场。这就有了两家物业公司争相“上岗”的独特景观。
一位熟悉物业行业的人士表示，随着增量房源逐渐放缓，存量小区成为物业公司的“必争之地”。但此事同样折射出“基层自治”之难：一群专业知识、人脉资源、经济实力都还不错的业主，在小区治理中同样困在更换物业的泥沼。

君山小区大门口，两个物业公司的保安同时在此站岗。
高档别墅小区业主的一场“自救”

君山别墅的业主，将这次换物业的集体行动称之为“自救”。
君山小区地处北京市密云区。开发商官网描述：项目地处密云生态涵养区，周边云蒙山、云佛山、燕山三山环抱，白河、京密引水渠两水环绕，密云水库及高达45%的绿化率，让这里成为北京难得的低密山水墅区。公开资料显示，小区从2007年开始交付，并不断建设最终形成了今天的规模。白河从小区中穿过，将其分为东西两部分，最早开工建设的东区为美式建筑风格，此后建设的西区为西班牙式建筑。
这座高档别墅小区的住户也有特点。从北京市区到君山小区，不堵车至少需要一小时车程，住户中有不少是已退休或临近退休的老人，小区实际入住率并不高。多位业主表示，他们买房时就是看中了这里优越的自然环境，可以在郊区过个周末和假期。然而，在多位业主眼中，近几年来小区绿化环境和物业服务质量不断下降：大面积绿化植被枯死、公共设施维修缓慢、监控设备大面积故障、设备老化几次停水停电、泳池管理不善老人游泳身亡等问题。去年，小区还出现了安全生产事故，导致两名工人身故。

业主不满小区内逐渐荒废的绿化区域。
该小区物业服务原本由北京豪斯凯宾物业管理有限公司提供（下称“北京豪斯凯宾”）。多位业主谈到，入住小区以来，随着北京豪斯凯宾公司的持有方几次变更，服务范围与质量逐渐出现争议。
公开资料显示，君山小区最初由北京慧诚房地产开发有限公司（下称“北京慧诚”）建设，当时北京豪斯凯宾是其自有的物业服务公司。2017年，阳光城集团股份有限公司以人民币64.50亿元收购北京慧诚房地产100%股权及债务。君山小区的开发以及提供物业服务的北京豪斯凯宾一并转入阳光城旗下。2021年，万科集团旗下物业服务品牌“万物云”，以“换股并购”的方式，获得阳光城旗下的物业管理公司“上海阳光智博生活服务集团股份有限公司”100%股权。自此，提供物业服务的北京豪斯凯宾并入万物云旗下，君山小区的开发商仍为阳光城。

天眼查股权穿透图。
不满于物业服务水准，在多次沟通、并给北京豪斯凯宾公司下达整改通知无果后，小区居民们决定召开业主大会、组建物业管理委员会，推进物业更换程序。业主大会是重要的业主自治组织之一，由小区全体业主组成，有权利决定小区多类管理事项。物业管理委员会则是临时机构，通常用于难以成立业委会的情况下，用于共同决定物业管理事项，保障小区居民的合法权益。
按照民法典规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。对于这样入住率不高的高档别墅小区，凑齐法定投票人数并不容易。物管会几位牵头业主反复做900多户业主的工作，请绝大部分小区居民亲自到场或委托他人现场投票。还有法律专业背景的业主为此设计了严格的决策程序，并邀请北京市渔阳公证处及所在地密云溪翁庄党委、政府领导现场监督，见证关键的投票和决策程序。

2024年8月，君山小区召开首次业主大会，召集业主就相关文件投票，9月30日投票结束。最终，923户业主中，有811户参与投票，约94%的业主同意终止北京豪斯凯宾物业管理有限公司提供的前期物业服务以及其他形式的事实物业服务，并授权物管会招标选聘新的物业公司。
此后，君山物业管理委员会组织公开招标。据物管会成员、业主杨国俊介绍，此次招标有近20家物业公司到场勘验，其中13家报名参加、12家正式投标。该小区设有两档物业费标准，分别是5.9元/平方米·月和6.9元/平方米·月，每年全小区实收总物业费可达2200-2400余万元左右，这样的物业费水平在市场上有一定吸引力。经招标专家评审，北京瑞赢酒店物业管理有限公司（下称“北京瑞赢”）以第一名中标。去年12月末，该项目发布中标候选人公示；今年5月，发送中标确认函。同期，君山物管会与北京瑞赢签订物业服务合同。
经过将近一年的投票和招标程序，业主们本以为交接工作将顺利完成。君山物管会副主任刘学颖回忆，今年5月7日，北京豪斯凯宾的管家账号还曾在管家群内发布“交接通知”称，小区物业服务企业即将进行更替，为确保物业管理工作平稳过渡，请业主明确是否领取托管钥匙。5月20日召开的多方会议上，约定新老物业在6月5日正式完成交接。
然而，在业主们看来是依法行使业主权利、程序合法有效的“自救”动作，在更换物业的最后一步，也遇到了难题。
物业公司不认可业主大会决议
多位君山物管会成员回忆，5月末，北京豪斯凯宾态度突然转变，不再认可更换物业的决议。
就在6月5日，新接任的物业公司北京瑞赢组织员工入场，遭北京豪斯凯宾方面阻止：这一天，北京豪斯凯宾的十几位保安列队组成人墙拦截。6月5日和6月9日，溪翁庄镇政府牵头召开协调会，要求尊重业主意愿，先让北京瑞赢进入园区，但并未达成进一步决议。
北京豪斯凯宾从两方面对业主大会的决议提出了质疑。其一是物管会没有按照法律法规要求，提前六十日书面通知解聘。其二，北京豪斯凯宾认为，君山小区的东西区是两个独立的规划区域应分别成立物管会，不认可现有物管会。
刘学颖说，处于“交接中”的小区，现在陷入双物业管辖的“怪圈”。刚开始，快递代送服务一度中断，而后新老物业相继开始“抢活”。更明显的差异体现在“地盘”划分上，东区和西区两个住宅区域分别设有门禁（即“二道门”），并共用一个沿街的“一道门”，目前，新物业只能进入“一道门”，但活动范围被限制在“二道门”外。
这意味着，任何直接接触业主住宅的服务，都绕不开老物业。园区大门处，两家物业各自设有礼宾岗，“一道门”和“二道门”之间的景观大道等公共区域，两家都在派人打扫，但只有老物业能进入“二道门”服务。新物业启动了部分景观的维护和重建工作，但水、电等设备间仍在老物业公司的控制之下。遇到房屋跳闸、维修等情况，业主既要带新物业过“二道门”门禁，又要联系老物业操作设备间。这也引起业主们对安全事故的担忧。
前述书面通知问题，源于民法典第九百四十六条：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人员的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
君山物管会认为，此前决定解聘北京豪斯凯宾时，已于去年11月25日在小区公告栏张贴告示，满足书面告知解聘的条件。同时，北京豪斯凯宾的相关公司北京万科物业服务有限公司也参加了新物业的招投标，两家公司拥有共同的法定代表人。物管会认为，综合招标情况以及日常和管家、工作人员的交流可以证明，北京豪斯凯宾方面已知悉解聘通知。但北京豪斯凯宾强调，张贴告示“并非法律规定或者合同约定的合法送达方式”，因此存在异议。
“遗憾的是，我们至今尚未收到任何符合法定程序的解聘通知……为维护小区物业管理的合法性与稳定性，避免因流程不规范引发管理混乱，我司目前无法按照非合规流程办理退场手续。”北京豪斯凯宾在近期发送给业主的一份信中写道，“在过往服务中存在的不足，我们诚恳接受业主的批评与建议，并将以此为契机，持续改进服务质量。未来，我们愿意以更优质的服务回馈大家的支持，与业主共同打造和谐、温馨的家园。”
如何划定物业管理区域？
物管会片区划定的问题更为复杂。北京豪斯凯宾回应南都记者称，据小区原建设规划图，君山别墅项目分为两个独立规划区域（河东、河西区），各自拥有独立的用地范围及公共设施系统，属于两个物业服务区域。依据《民法典》及《物业管理条例》的相关规定，一个物业管理区域应成立一个业主大会并选举业主委员会或组建物管会。目前君山别墅项目两个区域仅成立了一个物管会，鉴于该情况，对物管会成立的范围、程序、人员组成均不认可。
法律法规是如何确定物业管理区域的划分原则？《北京市物业管理条例》第十五条规定，物业管理区域的划分应当符合法律法规的规定，综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素，以利于服务便利、资源共享、协商议事。规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理区域。第十六条规定，新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前，住房和城乡建设主管部门应当就物业管理区域的划分提出意见，纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件，并向社会公布。建设单位应当在房屋买卖合同中明示核定的物业管理区域。
而具体到君山小区，随着多年来的不断建设以及北京豪斯凯宾股权变更，购房和物业服务合同中约定的物业管理区域也有变化。
在2008年签订的《前期物业服务合同》中，项目范围划定为：“东至密溪路，南至北京密云国际会议中心，西至白河东岸，北至慧诚公司项目用地”。彼时，东区的别墅刚开始销售，项目还在建设中。在2015年签订的商品房现房买卖合同中，物业管理区域调整为，“东至密溪路、南至国际会议中心北侧、西至京密引水渠东岸、北至龚庄子路”。（注：部分道路此后更名，此处仍引用合同原述文字）大体上看，物业管理区域跨过白河，纳入了正在建设、销售的西区部分范围。

不过值得注意的是，由于西区为不规则狭长三角形，“南至国际会议中心北侧”的描述并不精确。但业主杨国俊强调，他在购买西区房屋时，合同内的物业管理区域已包含东区，且东西两个区域共用同一个大门，使用相同的街道门牌号，建筑编号为连续数字，说明两个区域为同一物业管理区。多位受访物管会成员还表示，自2006年起，君山项目的销售周期里始终是同一个小区、同一物业公司服务，同时，业主大会是在政府批准下进行、物管会在政府全程指导下组建，其成员涵盖东西两区业主，这些都表明君山小区是一个物业管理区域。
从司法实践看，物业管理区域的划分强调视现实情况而定，并强调按照法定程序划定和调整。例如，人民法院案例库2024年入库的《某小区业主委员会诉哈尔滨市松北区松祥街道办事处不履行业委会备案法定职责案》中，即使两个小区共用一个消防池及相关设施，但因已备案为不同的物业管理区域，仍可分别成立业委会。而在裁判文书网刊登的《泉州市丰泽区香缤某某大会与刘某祥业主撤销权纠纷再审审查民事裁定书》中，三个小区在项目建设时分别办理了不同的规划许可证，且小区间存在空间间隔，但法院认定，综合考虑涉案小区的规划用地范围、社区布局以及物业管理用房配置、共用设施设备等相关情况，三个小区应当划分为一个物业管理区域。
眼看更换物业的工作僵持不下，近日，君山小区的业主们开始寻求司法救济，君山物管会将北京豪斯凯宾告上法庭。北京豪斯凯宾则表示，对于区域划分以及物管会成立的争议，正在寻求司法途径去解决，也将依法应诉，一切以法院最终判决为准。业主亦希望，属地政府尽快介入，明确作出裁量。
小区内两家物业的僵持与争相“上岗”似乎还要持续一段时间。6月20日，北京豪斯凯宾发布《致业主的信》，附上表格明确下一阶段的重点工作及“提升方案”，涵盖多项植物补栽、水系维修、照明维修等项目，“让我们携手共进，为君山墅小区的美好明天而努力。”
北京瑞赢在君山小区的项目经理则表示，将继续借用开发商的场地办公，尽可能提供取送快递、公共区域清扫、绿地恢复以及维修等服务，但更多的服务还要等完全进场才能开展。
这群专业知识、人脉资源、经济实力都还不错的业主，开始担心陷入漫长的司法流程，更换物业的工作将被拖得更久。一位业主在群内发表声明，表明“不再接受豪斯凯宾物业服务有限公司的物业服务”，几天里已有近300人接龙。另一位业主认为群内接龙效力不够，还打印了“诉求书”挨家签字，准备申请上级政府裁决。

“我们老哥儿几个，退休时原本想吃喝玩乐、游山玩水了，结果时间全搭在里头了。”物管会成员余海说。
采写：南都记者宋承翰 发自北京

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