农民自建房通过验收可办理不动产登记有何意义？城市子女能继承吗？丨请回答

神隐之左手

“河南农民新建的住房通过验收，就能申请办理不动产登记。”日前，《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法》（以下简称《办法》）印发正式明确了这一重磅规定。
《办法》提到，村民自建住房通过验收后，村民可持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和村民自建住房（规划许可）验收意见表》以及其他规定的材料，向不动产登记机构申请不动产登记。
红星新闻记者询问了多名河南当地村民，办不办不动产登记，各地情况不一，村民的认识和积极性也不一致。

▲河南新密市曲梁镇大樊庄村村景 据大河网
农民自建房通过验收可办理不动产登记有何意义？房屋能被城市子女继承吗？
中国农业大学文科讲席教授李小云表示，建房确权应该是落实宅基地管理“一户一宅”的基础性制度性的举措。农村住房首先要满足在农村的，常住农村的居民的基本居住权益。其次，农村宅基地是村集体的，户口迁出者不是集体成员，就无法享受集体土地权益。自建房登记的意义，就是对准入和退出机制是一种确保。
河南一县农业农村局一名工作人员介绍，房屋确权为不动产中心负责，新建房屋建成后，村民拿审批手续去不动产中心就能办理不动产登记，之前的房屋都是相关部门上门为农民办理。

《办法》两次强调“一户一宅”

新建房通过验收可申请不动产登记

《办法》明确，一户村民只能拥有一处宅基地。各地应当以县为单位根据实际情况制定标准，城镇郊区和人均耕地少于667平方米的平原地区，每户宅基地面积不得超过134平方米；人均耕地667平方米以上的平原地区，每户宅基地面积不得超过167平方米；山区、丘陵地区每户宅基地面积不得超过200平方米。

▲官网截图
《办法》对宅基地的审批提出要求，宅基地申请有下列情形之一的，不予批准：（一）申请人不具备本农村集体经济组织成员身份的；（二）不符合“一户一宅”要求的；（三）申请异址新建住宅但未签订原有宅基地退出协议的；（四）出卖、出租、赠与住宅后再申请宅基地的；（五）原有宅基地及住宅被征收，符合已依法重新安排宅基地建房、提供安置房任一情形的；（六）不符合分户申请宅基地条件的；（七）选址不符合乡镇级国土空间总体规划、村庄规划确定的规划用途的；（八）依法不予批准的其他情形。
《办法》提出，村民自建住房完工后，应当向乡镇政府申请竣工验收。乡镇政府接到申请后，应当在5个工作日内组织村民、施工负责人等相关方，实地查验村民是否按照批准面积、规划要求和质量要求等建设住房。对验收合格的，出具《农村宅基地和村民自建住房（规划许可）验收意见表》。村民自建住房通过验收后，村民可持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和村民自建住房（规划许可）验收意见表》以及其他规定的材料向不动产登记机构申请不动产登记。

《办法》明确，规划村民新增住宅用地应当充分利用原有的宅基地和村内空闲地。村民按照规划另址建房的，应当按照承诺的时间无偿退出原有宅基地。不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。允许进城落户的村民依法自愿有偿退出宅基地，不得以退出宅基地使用权作为农民进城落户的条件。退出的宅基地优先用于保障本集体经济组织成员的宅基地需求。

农村自建房

办理不动产登记有何意义？

河南三门峡市一村民称，差不多6年前已有相关部门上门确权登记，并办理了“房本”。一名周口市的村民则表示，村上已经颁发了宅基地使用权证，就可以在宅基地上建房，并且可以证明权属，不需要办理不动产登记，因此也就没有办。
记者询问了多名河南当地村民，对于办不办不动产登记，各地情况不一，村民的认识和积极性也不一致。河南一县农业农村局一名工作人员介绍，房屋确权为不动产中心负责，新建房屋建成后，村民拿审批手续去不动产中心就能办理不动产登记，之前的房屋都是相关部门上门为农民办理。
河南三门峡市一名村支书表示，近年来村里新建房已经不多，村里现有房屋此前基本都办过不动产登记。
那么，农村自建房办理不动产登记有何意义？苏州大学王健法学院院长程雪阳表示，自建房作为一个客观存在是否有产权证，涉及到它的权利保护。在现代社会，有一个法律证明可以确保自建房本身的权利能够得到有效彰显。有效公示是不动产登记的一个重要功能，进行不动产登记的房屋，人们就会了解它的所有权，在权利受到侵犯时就有了证书作为证据。进行了不动产登记的房屋，进入财产法体系，受到了法律承认。

中国农业大学文科讲席教授李小云介绍，农村自建房登记涉及宅基地的管理，涉及经济社会发展中出现的“一户多宅”的问题。由于城市化过程中出现了“土地预期”的问题，一些农民会多占用宅基地，这一方面导致不公平，另一方面出现房屋空置的问题，以及土地利用本身的问题。所以“一户一宅”，既能保证公平，又能保证土地利用效率。但这要建立在确权登记的基础之上。建房确权应该是落实宅基地管理“一户一宅”的基础性制度性的举措。
谈到农民进行不动产登记的积极性，程雪阳说，这取决于市场的发育程度，农村自建房的使用和租赁一般局限于附近的自然经济状态，亲戚朋友租赁较多。这种情况，农民没有进行自建房登记的积极性。但是如果周边地区形成了产业，比如文旅产业，周边有较多外来人口租房、用房。村民为了便于出租提供产权证明，就有办理登记的积极性。

确权登记的农村自建房

是否能被城市子女继承？

确权登记之后的农村自建房，城市子女还能继承吗？李小云表示，农村住房首先要满足在农村的，常住农村的居民的基本居住权益。其次，农村宅基地是村集体的，户口迁出者不是集体成员，就无法享受集体土地权益。自建房登记的意义，就是对准入和退出机制有一种确保。
谈到农村闲置住房盘活，李小云表示，宅基地上的住房可以在村集体成员内部流转，不属于村集体成员可以租赁。因为农村住房和城市住房是两个体系，城市住房没有共同权利的制度基础。农村住房是村集体给予村集体成员的一种福利，这种福利不是通过买卖实现的。确权登记以后的农村住房，不允许买卖。
同时农村住房也无法抵押，李小云解释，因为农村土地的性质不是通过市场机制来实现，而是通过成员福利来实现的。
程雪阳提到，房屋有所有权就能进行抵押，但是关键是要看房屋是否能拍卖。在一些试点地区即便允许自建房抵押，银行也不愿意放贷。
一名银行从业者告诉红星新闻记者，房屋能办产权证就能抵押，但对于农村自建房来说还要看能否出质。农村自建房一般无法出质，也就无法抵押。
红星新闻首席记者 吴阳
编辑 郭庄 责编 冯玲玲

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