北京楼市，有钱人抢不上，没钱的买不起

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也许是最近的高温天，进入6月，北京二手房进一步下跌了。


从链家实时成交看，上周北京二手房成交了1674套，高于5月份最后一周。（考虑端午假期的影响）但是比5月中上旬1800～2000多套的水平，下降明显。

另一方面从价格上看，降价房源开始增多，降价房源量新增了1479套；较上周六增长428套，上涨41%。


6月7日，北京上架房源645套，比上个周六增加了316套，增长50%。


2025年下半年，北京楼市恐怕又要引发一轮降价抛售潮。


只可惜，去年930以来，维持的高成交状态，越来越难以为继了。


最近又听说不少优质板块，二手房又开始掉头向下了，比如回龙观，朝青板块。包括我之前提到的海淀清河，虽然成交量增加了，但是价格却一直被压着。


这些都是曾经领涨过的板块，现在房价加速下滑最主要的原因就是周边新房入市，改善业主想要置换新房，但是接盘侠不够，只能往下降低价格。


新房挤压二手房将是北京楼市的常态。




01
北京新房三个月淘汰


之前经历了海淀功德寺开盘热卖，最近北京新盘的热度也开始走下坡路了。


朝阳某两个地段非常优越的临铁盘，因为认筹不足，开盘时间一拖再拖。


同事慕哥了解到的情况，项目操盘手信心太足了，首期只开大户型，应该是高估了朝阳群众的购买力。


还有石景山的某个项目，开盘价接近8万，结果现在不到5.8万，而且现场价格可谈有诚意买，就敢卖。


丽泽某项目，开盘均价降到了9.5万，小户型最低价甚至8万元以下就可以拿下，要知道这是在南三环，2022年那边豪宅成交价都在10万以上。


已经跌无可跌了，反而这些特价房最近卖的比较好。


今早看到一篇文章，采访央企负责人，他说现在北京新房市场是非常卷的，一些你看到头部的房企都是靠两三个盘在撑着，其他盘卖的并不好。


尤其是今年好房子政策以来，产品力迭代太快了，一个项目开了三个月基本上就被落下了，得房率卷到100%，110%，开发商只能干瞪眼。


那么这些被市场淘汰的项目只有降价了，还有些通过调规来重新整合，该加阳台的加阳台该家会所的加会所。


而且价格不涨反跌




02
大户型越做越大，小户型越做越小


北京新房现在有两个流派，一个是海淀，另一个是其他。


走出了两个截然相反的路径，一个拼命做大豪宅产品往豪华里做，而另一个则是拼命卷小户型，户型越小，功能是越多越好


北京买房的主力已经开始分层。


建发海晏，上周拿到了预售证，慕哥正在整理一房一价情况后续给大家出买房攻略。


预售证的价格，显示偏高，最小184㎡的户型，单价是3.5至14万左右，楼房户型最贵可以到17.5万元。


我依稀记得当年恒基天汇指导价就是17.5万元，当时我们惊呼北京突破了最高限价，之后就再也没有项目高于这个价格。


建发海晏的底气就是产品做的足够好，足够高端，最贵的那栋楼王，基本已经预定完了，房源数量和买房人大概1:1.2


不够抢的。


接下来，中海树村也要进入宣传期了，目前产品层面最小洋房180㎡起步，主力户型270和300㎡，另外南侧地块是400~500㎡的叠拼


中海明显是瞄着朱房去的，预计180㎡的小户型会走低价策略，大户型17万以上不是梦。


海淀产品力的天花板，圆明天颂成交价已经超过17万了，这是给所有海淀豪宅的一个标杆。


在海淀北五环，你只管把产品做好，价格没问题。


海淀就那么几块好的地，而且地块限制会比较多不会像其他区域那样内卷，但是依然注意同户型的供应过剩问题。


比如180㎡臻澐，海晏，中海树村都有，当然可以选价格低的，这个户型是可以捡漏的。


0702被分成了三个地块，将来很难对标海晏了，没有买到功德寺的可以考虑0702。


另一边，北京刚需越做越小了。


朝棠揽阅上周召开了发布会，户型正式发布超出预期的小户型，引发全民热议


69㎡的三居，86~89㎡的三居，99㎡的四居，把北京小户型降到了新低。


总价400万起。


这也是各位媒体老师比较看好的项目，我们也会全程跟进，贝好家在北京开发了三个项目，从79㎡三居降到了69㎡三居。


期待接下来的北四村项目，越秀和贝好家联手冲击，中海朱辛庄未来之境，难了。


北京核心地段大户型豪宅抢着买，刚需项目为了卖出房区把户型越做越小，总价越来越低？


有钱人越来越有钱，刚需越来越没钱。