当前住宅市场的最大痛点，全国仅四城库存压力达标！

weili0677

各位老铁们，都比较关心房价的走势。
但从市场的内在逻辑来看，房价短期走势是由供求关系决定的。
供求关系指标，其实可以看两个细分市场：一是新房市场的供求关系，二是二手房的供求关系。
而反映供求关系的核心指标是库存，我一般用 “库存压力” 来衡量这种关系。
库存压力分为两个细分指标：一是库存规模的变化，二是去化周期（去化周期 = 库存 ÷ 过去几个月平均的住宅销量）。

楼市总体库存压力较大
首先，咱们看下住宅库存压力的综合指数。
全国 50 个主要城市新房库存加上二手房库存的综合压力情况，在对库存压力进行指数化处理后显示：
指数在 0 以上，说明库存压力较大、供大于求，数值越高，供大于求的情况越严重；
指数在 0 轴以下，说明供求关系基本平衡，负值越大，越说明供不应求的情况。
从图中可以看到，2014 年至 2015 年上半年，库存压力较大。
之后随着各项救市措施的展开，楼市开始复苏回暖。
2016 年 6 月，库存压力指数穿过正负零轴，开始进入负值区间，市场慢慢变为供不应求，甚至是严重供不应求。
再之后，国家进行楼市调控、打压房价，库存压力开始逐渐增长。
2021 年 10 月，库存压力指数再次由下向上穿过正负零轴，开始进入正值区间，市场也慢慢变得供大于求。
本轮市场降温导致的供大于求，最高点出现在 2024 年 2 月，压力指数为 149。
目前指数为 107，虽低于 2024 年 2 月，但最近几个月随着楼市降温、交易量萎缩、二手房挂牌量增加，库存压力指数有所上升。
目前 107 的点位，明显处于供大于求的状态。

按照目前的供求关系，全国房价（尤其是主要城市房价）总体来看很难上涨，因为供大于求的情况仍比较突出。
从全国房价数据看，二手房的房价跌幅超过新房市场。
主要是部分高能级城市市中心的新房市场表现不错 —— 地段稀缺、建筑档次较高，很多项目朝着 “好房子” 标准靠拢，因此某些项目价格小幅上涨。
但需要注意的是，即便在高能级城市，郊区、远郊地区的新房价格尚未止跌，甚至仍在促销。

只有四城库存压力略小
从全国主要城市（一线和二线城市）来看，当前大部分城市的库存压力指数为正值，基本处于供大于求状态，只有少数城市供不应求或供求基本平衡。
例如，深圳、杭州、合肥、福州四个城市的指数为负值，供求基本平衡，或某些板块（如市中心）供不应求。
库存压力较大的主要是北方地区，尤其是东北，东北四个中心城市均面临较大库存压力，其中长春、大连的压力指数超过 200，沈阳压力也较大（超过 210）。
一线城市中，广州压力较大；东中部强二线城市中，武汉、苏州、南京库存压力较大。

例如，南京前段时间某家著名央企的三个楼盘大幅降价，促销幅度较大，引发老业主不满，相关部门对央企大幅降价也表示不满。
但价格是市场经济的灵魂、供求关系的信号灯，如果企业资金链紧张，或判断某个城市市场将走弱、想要回笼资金，降价是正常手段。
对全国大部分城市而言，房价想要止跌回稳，确实是一个复杂且需要较长时间的过程。

ycp123

为啥东北库存压力这么大？

kingfirefly

如今老百姓都不买楼了

酷狗e族

痛点是人民收入持继下降，消费水平不断降低，而且还看不到希望。

—じ☆ve人生—

库存压力的根源是新建，新建源于买地，地是谁卖的？能不能在库存压力大时不要再买地？

酷狗e族

房地产泡沫破灭正在进行时，尤其是一线城市泡沫巨大，任何救市套路都难逃泡沫破灭的宿命。

gzcom520

这楊老头天天谈楼市，估计手里屯了好多房！

神隐之左手

供大于求的楼市，任凭某些不良专家再声嘶力竭地叫喊救楼市，房价大涨，也无济于事。房价能逐步稳下来就不错了。

superjiaming

什么标，未来二十年就是标。

诛仙九妹

买漲不买跌，看看黄金的走势。