房价破“5”！深圳楼市，信心又没了

咖啡豆

作者：余飞

01

深圳，破“5”了

楼市，仍在艰难跋涉当中。
这一点，楼市风向标深圳已淋漓尽致地展现着。
乐有家数据显示，5月深圳一手住宅预售+现售网签总量3162套，环比下降14.4%、同比增长25.6%。

来源：每日楼市早读
5月深圳二手住宅网签量为4687套，环比下降18.2%，同比增长18.3%。

来源：每日楼市早读
去年四季度一线城市全面救市之后，同时叠加当时管理层对货币政策、财政政策的表态，楼市似乎有了重燃之势。
深圳行情一触即发，去年10月份深圳无论是新房还是二手房网签量较前一个月均翻倍，之后的11月份、12月份如芝麻开花一样，节节高。
12月份深圳新房网签量冲破了1万套，二手房也冲破了8000套的繁荣线。
这个势头在春节之后的3月份仍有延续，3月份二手房网签量6078套，仍在5000套荣枯线之上。
但最终止步于4月份。并在5月份再次跌破5000套荣枯线。相比于去年四季度，很明显，热度已经完全不再了。
而其房价，从国家统计局披露的数据来看，也在5月份转跌，新房价格环比下跌0.1%，二手房环比下跌0.3%。

制图：城市财经；数据：国家统计局
从乐有家披露的数据来看，5月份二手房成交价跌至6.12万元/平方米。

来源：每日楼市早读
而从贝壳找房追踪的数据来看，深圳5月份的二手房成交价，已经跌破了5万元大关，进入“4”字打头时代。

来源：贝壳找房

02

楼市信心，又没了

其他几个热点城市，如北京、上海、广州、杭州、成都基本也是如此。
北京方面：
5月份二手房网签量14277套，4月网签量15569套，3月份的网签量19234套，可以看到，转向正在加速。
上海方面：
数据显示，今年5月，本市二手住房共成交161万平方米（1.90万套），同比增加14%，为2022年以来同期最高值，同时连续8个月超过1.5万套荣枯线。
但1.9万套的成交量，相较于4月份的2.07万套，3月份的2.69万套仍下跌了不少。
广州方面：
广州市房地产中介协会数据，2025年5月（统计周期:4月26日至5月25日），广州市二手住宅共网签9228套。4月（统计周期：3月26日至4月25日），广州市二手住宅共网签10312套，环比也在下降，且跌破了万套。
杭州方面：
3月份的杭州楼市，可谓热火朝天，在年初的deepseek和宇树科技热度加持下，杭州复苏势头盖过了一线城市，俨然成长为了楼市新风标。
当月，杭州十区共成交二手房12413套，仅次于2017年4月的12666套，创下近8年来新高。
地价更是在一周内，两次捅破天花板，冲破了8万元，两个地王让其最高楼面价先后超越广州、深圳，仅次于上海、北京。

制图：城市财经；数据：公开报道
按照这种行情和热度预演，4月份的杭州市场，本该热火朝天才是。
但4月份的剧情，完全没有按照预想发展。
4月份杭州二手房成交了不足万套，只有9421套，环比下降24.1%，同比增长12.1%。
5月份，继续缩量。杭州十区共成交二手房7716套，环比同比均下降。

成都方面：
5月份新房成交8227套，环比下跌16.1%，同比下跌19%。二手房成交19308套，环比下跌21.1%，同比下跌0.9%。

制图：城市财经；数据：官方、媒体公开披露与报道
我反复强调、解释过一个事情，北上广深乃至杭州这类城市，本质是不缺购买力的，能够影响这些城市房地产行情的因素，信心和预期占主要。
这就是为何深圳供需矛盾一直在，但过去三年深圳房价不断下跌，从8万跌破7万再跌破6万的原因。
也是京沪富豪扎堆的顶端城市，过去几年跟随大趋势下跌的原因。
北上广深杭这类城市，不缺购买力，决定他们的因素是信心与预期。

而信心与预期的决定因素，则是全国的宏观大环境，也就是经济恢复和就业恢复情况。
中国老百姓的就业、收入和经济预期是否在2025年能有边际性改善，这是决定一线城市能否彻底筑底回暖的关键。
这也是我不断强调的，收入是就业的函数，就业是经济的函数。只有这些改变，预期才能改变，只有预期改变，大家才有能力有意愿入场。
而美国发起的针对中国的关税大战，让年初的好势头，再次变得扑朔迷离。
5月12日，中美在瑞士日内瓦谈判中达成协议：双方都把关税恢复到4月2日之前。其中4月2日宣布的关税中，10%保留，另外24%暂缓90天。
不过关税大战只是暂时停歇，后面还需要经历多轮谈判，在最终的协议签订之前，变数仍比较大。
按照特朗普的秉性，绝对不会顺畅。信心也会在这巨大的不确定性面前，再次丧失。
在之前分析关税大战对中国各城市影响的文章中，我从两个角度进行了分析。
选取的目标是外贸30强城市，分别是：
深圳、上海、苏州、宁波、东莞、金华、广州、北京、杭州、青岛、重庆、无锡、厦门、成都、天津、佛山、绍兴、嘉兴、郑州、南京、西安、烟台、福州、武汉、南通、常州、合肥、温州、中山、潍坊。
从两个维度，一个是对美出口规模，一个是对美依赖度（对美出口/出口规模）。
当然，影响大小不是按照出口规模，而是参考两个指标：
这些数据查询很麻烦，其中苏州统计局公布的对美出口是美元单位，472.51亿美元。
根据央行公布的《2024年第四季度中国货币政策执行报告 》显示，去年年末，人民币对美元汇率中间价为7.1884元，由此苏州的对美出口人民币计价为3396.52亿元。
东莞、无锡、厦门、成都、绍兴、嘉兴、西安、常州、潍坊未公布2023年对美出口数据，因此仍沿用2023年的对美出口数据。
郑州、南京、武汉、合肥四个城市2024年与2023年的对美出口数据均没有公布，因此空置。
第一，从对美出口规模来看，深圳、苏州、上海受影响最大。

制图：城市财经；数据：各地统计局、各地海关
从对美出口规模来看，深圳是内地唯一一个对美出口超过4000亿的城市。
苏州对美出口超过3000亿，上海、宁波超过2000亿。
东莞、金华、广州、杭州对美出口超过千亿元。成都、厦门超过800亿元。
外贸三十强中，对美出口最少是西安，只有135.1亿元，理论上影响最小。
第二，从对美依赖度角度看，宁波、苏州、中山、成都、杭州、东莞、烟台、广州、佛山、金华受影响位居前十。

制图：城市财经；数据：各城市统计局、各地海关
所以，综合对美出口规模和对美依赖度来看，深圳、宁波、苏州，受影响最大。
从深圳海关披露的数据，也能看出影响：
2025年前4个月，深圳市累计进出口1.39万亿元人民币，较去年同期下降1%。其中，出口8293.4亿元，下降7%；进口5652.2亿元，增长9.4%。4月份，深圳市进出口4046.1亿元，同比增长3.8%，进出口值自去年9月份之后再超4000亿元。其中，出口2439.5亿元，下降2.9%；进口1606.6亿元，增长15.7%。

来源：深圳海关
这种局面之下，去年4月份超越上海坐上进出口第一城宝座之后，今年深圳的进出口值又被上海反超了，当然出口深圳依旧稳稳第一。

03

深圳房价何时见底

从2021年2月份至今，深圳房价已经调整了四年。即便如此，深圳的房价和绝大多数普通工薪阶层都没有关系。
从房价收入走势来看，当下一个普通工薪阶层，想要在深圳买房，需要不吃不喝40年以上才行，算上吃喝，按照现在的房价，这辈子都没希望。
深圳房价，早就透支了这座城市本身的承受力。
有人或许会说，像京沪深这种城市，商品房本来就不是给普通人准备的。
这句话只对了一半。无论哪座城市，房子的中流砥柱都是中产阶层。深圳富人买房如买菜不错，但所有的投资与炒作，最终都需要中产来接盘，形成一个闭环。
正因为房价远超城市大多数的购买力，让大多数无房的人只能望房兴叹。再加上三年黑天鹅让很多人的收入缩水，让有实力投资的人也丢失了信心，才进入了不断调整的周期当中。
我提出过一个概念，叫“需求断档”。简单理解，就是高房价形成了一个天堑，让相当部分人空有需求没有实力。
总结下来就是：
第一，宏观经济周期、宏观大环境以及关税大战、全球局部战争带来的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。
第二，当下的收入和失业，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。
第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空。
一句话概括就是，富人不买，中产不敢买，普通人买不起。
所以，即便到如今深圳的供需矛盾依旧尖锐，但在需求萎缩之下，也挡不住调整的大趋势。
最后一个问题，中心城市的楼市何时能回暖？
这个问题不好回答，因为决定因素太多了。
我之前说过，经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则是虚假繁荣。
换句话说，只有经济、产业、就业、出口复苏了，楼市才会复苏。
而这个问题，在如今的全球大环境下，想要回答，很难。

疯了吧

才破5，，远远不够啊

77898876

破3都快到

—じ☆ve人生—

“拆的房渣”不能让其，危害战略生存。城市建设，必须：①要提高地基，用于消耗“拆的房渣”。 ②研究粉碎“拆的房渣”，再次加工利用。不然，拆的房渣运出去，很多倒在耕地上， 即便倒在山林，也是损害啊。

镜花水月

房地产由于炒房一直虚高，无论怎样救都会沉到它该有的价格，何况中国住房本己太多了，有些个零零后一出生就好多套还不算婚后两人叠加。农材但凡有能力的也在城市贫尼窟付首付买了一套。

月光如水

一线城市房价正常8000-1万，二线城市5000-7000，三线城市3000-5000才算正常

wifai

作者有水平，分析到位！经济发展决定一切，以前房地产行业繁荣，同时其他行也相对来说也可以！现在是各行各业都下滑，指望房地产拉动整体经济发展，力不从心！强心针打多了也没用！

镜花水月

还是太高了，还可以再调整。月平均工资能买一平是比较合理的。如果房子不够卖，就调整一下区划呗，中国地方那么大，还怕不够住吗？

walysj

深圳搞不动了，北京、上海接着搞

superzhzh

终于看到一篇有水平的文章了。比那些空空其谈的专家好多了。给作者点赞