深度研究丨租金持续下行：租赁企业过得怎么样？

陪着寂寞看孤单

在长租行业领域，2025年正经历着巨大的经营压力。


受供应端影响，保障性租赁住房加速入市，房源数量大幅增长。这一变化影响租赁市场的供需结构，带动行业租金出现下滑趋势。截至2024年，一线城市“十四五”保障房筹集完成平均率约达87%，其中北京更是以91%的完成率走在前列。


保租房的规模扩张，使得市场结构重塑，对市场化房源租金形成挤压效应，在此背景下，本文深度分析租赁企业过得到底怎么样。

从租赁市场活跃的核心城市租金表现来看，监测的核心八城租金坪效同比持续下降，2024年和2025年1季度除北京、广州外均出现不同幅度的下滑，下降幅度集中在5个点左右，成都、武汉等城市的降幅更是超过5%。


与此同时，市场中的二房东，如夫妻店也在逐渐清退房源，淡出市场。二房东模式通常依赖租金差来维持运营，随着租金下滑，这一模式的利润空间被严重挤压。


加上市场竞争加剧，有限客户数量被稀释，不少二房东机构难以维持，最终选择退出市场。

对比上海21年到25年分散式公寓开业规模来看，统计的分散式492家租赁企业中5年间有97.6%的企业出现开业规模下降趋势，仅2.2%的企业开业规模增长。


而开业规模下降企业中，目前还存活的企业仅占11.9%，且降幅集中在50%以上。企业关停退市的数量占比约88.1%的，总计关停企业424家，平均每年约有85家企业关停。


2024年上海市场化集中式公寓租金坪效157.4元/㎡/月，近三年复合增长率为-7.03%。租赁企业除面对行业租金下降外，也受到保租房房源的低价分流客户竞争，2024年保租房租金坪效112.8元/㎡/月，较市场化租金低45元/㎡/月。

企业的关停主要出现在中小企业中，头部企业目前暂未出现企业关停状况，但仍然面对较大的经营压力。通过调研头部涉包租租赁企业发现，面对租金下降，而包租成本不降的情况，企业选择项目退租闭店。


以某头部A企业为例，在多城市出现退租闭店行为，24年至今在杭州、宁波、南京均有项目退租闭店。头部B企业，在杭州、福州、上海多地均有退租闭店情况，其中杭州关闭三家店。从关店项目所处的竞争板块来看，大多都面临保租房的竞争，且板块租金出现下降趋势。以南京江宁板块为例，该板块3个保租房项目合计3720套，占板块集中式租赁房源的25%。

目前能够维持正现金流，处于持续经营中的项目，选择主动出击与资产方谈降底租，以重新获得项目定价空间，达到企业经营目标。


愿意降低底租的资产一是主要分布在区域大量保租房入市的区域，迫于市场竞争的压力，考虑到现有运营方退租后，可能存在的空置期、出租率下降等风险，与包租企业达成利益的平衡点，共同维持资产的长效运营。另一类是看重企业运营能力，降租是双方共赢的最佳利益平衡点。


从企业端来看，24年以来，多家头部企业开始行动谈降底租。项目选择上，会综合考量项目现在及未来的竞争环境、租约到期时间、出租率变化、项目现金流、利润情况等因素，作为选择降底租项目和降幅比例的决策因素。


这其中也不乏有企业，取得一定成效，以某家资管系运营商为例，通过与资产方重新谈底租，预计25年全年节省底租支出6000万，当然这里面也离不开企业的运营能力，企业年均续租率在78%以上，优于行业平均水平。产品线丰富覆盖中高低端，采取灵活的长短租结合模式降低空置率。

租赁企业通过精细化运营挖掘存量资产价值，其中公区闲置空间的商业化改造成为提升多金收入的途径之一。以深圳南山万科云城泊寓旗舰店为例，项目通过精准引入服务链企业"猫头鹰自习室"，将原本利用率不足的公共区域改造成24小时智能自习空间。该空间采用"分时租赁"模式，既服务住客（享受会员折扣），也对外开放，实现公区坪效提升。

除了万科泊寓通过引入外部运营商，增加公区收益外。也有企业通过租户调研，以住户需求为导向，定向引入需求业态，将闲置空间转化为高频消费场景。如贵阳筑巢公寓贵安店，将公寓闲置公区改造为"筑巢咖啡"空间，咖啡定位为打造“商务友好”“人才友好”咖啡店，结合咖啡文化及茶文化打磨产品体系，以商品盈利属性经营。并且在公区动线上做优化引导，将咖啡设置于归家路线及公共活动区交汇处，形成"回家必经场景"，提升租客消费频次。


通过调研头部企业在公区的服务模块来看，目前引入的业态类型主要可归集为以下8大类别，包含超市、健身房、自助水柜、咖啡厅、电竞房、宠物护理、自习室、夜校（职业培训）。尽管业态丰富，有通过流水分成增收，也有场地收租增收，但整体收入贡献天花板在租金收入总额的5%左右，大多数公区多金收入仅占租金收入总额的1%-2%。

在整体租赁市场租金下行的背景下，头部租赁企业正通过精细化运营和动态定价策略保持竞争力。


以龙湖冠寓浦东大道店为例，该项目近半年租金呈现稳步上涨趋势，尤其是在春节后的2月租金环比上涨11%，该时段也是租赁的传统旺季，3月租金又呈现稳步下降趋势。


从项目竞争格局来看，竞品都是市场化房源，并无保障房竞争，这种竞争格局使冠寓能依托品牌溢价，维持价格上调的支撑。

租金下行趋势下，靠租金差盈利的包租模式难以为继。包租模型从约定底租到约定租期和收取管理费或者未来分红，并引入资金方，构建"资产方-资金方-运营方"的三方协作机制。资金方为资产方提供项目改造成本，还款保障来源于租金收入的优先偿还。运营方输出改造、管理能力，收取管理费或有未来分红。

从运作机制来看，该模式具有三个关键特征：


首先，资金方（通常是金融机构或运营方的母公司）基于对运营管理能力的信任，为资产方提供项目贷款，资金专项用于房源的标准化改造。


其次，还款安排与运营收益直接挂钩，设置阶梯式的还款比例，既保障资金方的基本收益，也让资产方能够分享经营成果。


最后运营方在合作中，暨拿了运营管理费以及项目分红。这种模式既解决了业主改造资金的压力，也确保了资金方的本息安全。这种模式尤其是对国企存量资产盘活具有重大意义。


如深圳前海租无忧，城市家AI小镇项目，就是运用该模式，引入银行作为资金投入方，前海租无忧作为运营方，收取管理费和利润分红。

租金下行周期正成为检验长租公寓行业生存能力的压力测试场。但这场看似行业阵痛调整期，实则是市场出清与价值重构的关键转折点。当前市场中，依赖"高进低出"资金池模式的企业已现流动性危机，单一调整，很难从实现较大的经营困境扭转。通过多金收入、资产运营模式创新以及自运营能力强化等多重复合途径，方能构建护城河以应对租金下行预期。

xuye004

租金下行，长租公寓成了‘瘦身’大赛？

oppledr

根本不是保租房，保租房是给市区没房又租不起房的低租金位置远预备的，主要是因为现在经济不景气即使是大城市工作机会少赚钱难租户少了

meto

义乌市房租还涨呢