法拍房收房“惊魂记”，钱房两空真不是玩笑……

—じ☆ve人生—

买一套法拍房可能很简单，但收一套法拍房就跟拆盲盒一样，拆到啥样三分靠天意七分靠运气，因为影响法拍房收房的因素太多了。
这一点可能我们的客户不清楚，因为很多通过我们参拍的房子客户都不用出面，直接委托给我们代收房，前期跟法院、被执行人、租户等多方的沟通和协商也都是全权由我们来做的，这个中滋味，只有经历过的人才会懂。
所以今天，就结合我们之前的收房经验，给大家出一份法拍房收房行动指南。


首先，一套房子的收房时间，会受到以下三个因素的影响：
第一，原房主配合度决定基础交接效率
理想状态下，若原房主或实际居住人主动配合，收房流程可实现快速推进。如果对房不配合，连看房都成问题，更别提收房了。一般在竞拍页面中，法院会在拍卖公告中注明 "法院是否负责清场"，若标注 "法院不负责清场"，就需买受人自己或者委托辅拍机构协商，对房的配合度对收房时间的影响是最直接的影响。
第二， "买卖不破租赁" 原则
当法拍房存在合法有效的租赁合同时，购房者需受《民法典》相关条约的约束，即 "租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力"。
判断租赁是否合法合规合理需参考两点：一是租赁协议签订时间是否在抵押或查封之前，二是是否办理租赁备案登记或实际占有使用。
若租赁存在倒签、虚假备案等情形，买受人是可以发起诉讼的，如果租赁是长期且有效的，那就只能自认倒霉了。所以在拍一套房子之前，查清楚租赁情况非常非常非常重要。
第三，恶意占用
如果有被执行人因债务纠纷或情感抵触，采取暴力抗拒、恶意拖延等方式拒绝交房的情况，可能会需要协商法院进行强制腾房，这一点买受人自己是无法解决的。
标准流程包括：首先向原房主送达书面腾退通知书，明确搬离期限；若拒不履行，向执行法院申请强制腾退。根据最高人民法院相关规定，执行案件应在 6 个月内结案，但实际操作中受房源所在地法院案件量、腾退难度（如存在老人居住、物品清点争议）等因素影响，耗时时间是不完全确定的，不过腾房是必然的。
之前我们经手的房子，就有类似的恶意占房、拒不腾退的案例，无论原业主有多难缠，最终都要在法院的协调和强硬之下配合腾房。
 
其次，完成产权过户后，标准化的收房环节主要包括以下几个流程。
第一，付款与司法文书确认
竞拍成功后，需在法院规定时间内支付款项。通常首期支付 20%-30% 定金，剩余款项在 10-15 个工作日内付清。若通过银行贷款购买，需提前确认贷款审批进度，避免因资金延迟导致违约。
全款到账后，法院出具《执行裁定书》《协助执行通知书》，明确房产归属并通知不动产登记中心办理过户。
同时取得《拍卖成交确认书》，作为参与拍卖的法律凭证。这些文书是后续办理物业交接、水电过户的必备材料，需妥善保管原件。
第二，法律文件签署与权利确认
在法院或拍卖机构组织下，购房者需签署《房屋交接书》，明确交接时间、房屋现状、附属设施清单等内容。
第三，实地交接
查验房子的主体结构，有没有硬伤，入渗水、发霉、严重毁损等。
检查协商好的设备，如装修、水电、家具、厨卫设施等。
第四，钥匙与权属文件移交
完成房子的验收后，由法院/辅拍机构/原房主向购房者移交房屋钥匙。
第五，物业交接
携带法院裁定书、身份证到物业管理处办理业主登记，完成门禁系统授权、停车权限申请等。
核查物业费、水电费、燃气费、供暖费的缴纳情况，要求原房主结清交接日前的所有欠费。
第六，税费缴纳与权属登记
收房后 30 日内，需到税务部门缴纳契税（通常为房价 1%-3%），凭完税证明办理不动产权证的最终登记。

至此，一套房子完整的收房流程就此结束了。
看似简简单单的收房，其实有很多关于法律知识、风险意识的考量，从过户后的时间预判到实地交接的细节把控，从风险识别到争议解决，每个环节都需要系统性的规划和专业的操作。
所以认真做好每一套房子的“房查”都是一种严谨的“风险前置”思维，是十分有必要的。
虽然如此，大家也完全不用恐慌法拍房的收房问题，因为我们也经手了很多收房的速度非常快的案例，有的不到一个星期就完成了收房。
随着法拍市场的不断透明和规范，希望大家更加重视捡漏之前的房查阶段，把每一套房子的风险降到最低，安全省心地捡漏。

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xuye004

没人在体制内当官，就不要碰。

77898876

说来说去，就是想表达最好通过类似你们这样的中介公司去参与法拍，你说的问题，最高院已经明确规定对于标的物的瑕疵法院必须提前公告说明，否则后果由当事法院负责

xuye004

没有那么玄乎，如今的司法拍卖透明度高，程序严谨，没有灰色地带，不要被一些所谓的专家忽悠。

kingfirefly

合法，掩饰、掩护、不管非法，为什么能容许！

镜花水月

别买就对了，贪便宜是不行的

qqwa1234

什么“买卖不破租赁”，这就是最大的陷阱！

诛仙九妹

说起来容易，做起来难

温馨阁

优质的法拍房根本不存在捡漏，有的甚至能拍的比市场价还高。现在楼市下行，多花不了几个钱买个二手房 位置楼层还有的挑，比这个踏实安心多了

com2

谢谢楼主分享！