菜场就是印钞机，摊位就是提款卡？农贸市场以租代售风险背后的疑问

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潮新闻客户端 记者 印梦怡 蒋敏华
上个月，潮新闻对楼盘配建的农贸市场摊位“以租代售”现象进行了公开报道，并揭示了其中暗藏的风险。不少接到推销电话的网友感谢潮新闻的报道，让他们认清风险。
“滨康路地铁站附近的这家农贸市场转让竞标时，中标单位（杭州麦丰农贸市场管理有限公司）的出价明显偏高。我当时觉得匪夷所思，这么高的价格拿下，后面怎么经营才能赚钱呢？”一位农贸市场经营者告诉记者，“直到看到你们的报道之后，我才恍然大悟，原来采取的是‘以租代售’的模式赚取摊位差价。”不少接到推销电话的网友感谢潮新闻的报道。
这一报道引发广泛关注，也由此牵出诸多疑问：住宅小区配建的农贸市场产权归谁？投资回报率真能超过10%？由谁来监管？
住宅小区配建农贸市场
产权归谁？
记者暗访的那个农贸市场是住宅小区配建项目，由开发商建设。该项目地块于2023年12月出让，其规划文件明确要求“配建净菜市场一处，建筑面积不少于2500㎡，按区主管部门确定的建设方案实施”。
住宅小区配建农贸市场，在杭州并非新鲜事。但早年配建的农贸市场，一般都会要求建成后无偿移交给相关政府部门。比如2018年拿地的澄之华庭，农贸市场建成后按规定移交给了社区，目前由社区招标的第三方公司来运营，不存在销售摊位行为。
但最近几年，要求配建农贸市场的地块大多不需要移交，产权属于开发商，产权性质为商业，年限为40年。开发商必须严格按农贸市场要求建设，办理出不动产证后，产权可进行整体转让，但不能分割办理产证。
记者查询到多个产权属于开发商的配建农贸市场。如2021年10月拿地的城北一楼盘，其配建的农贸市场同样是由第三方公司买下后再采取“以租代售”的方式进行销售。如今楼盘已经交付，但农贸市场尚未开起来。
还有一个钱江世纪城的楼盘，2024年11月拿地，该楼盘尚未开盘，但农贸市场也已经签订了整体转让协议，买家也是杭州麦丰。
农贸市场真的很赚钱？
业内人士：回报率不高
记者暗访时发现，虽然农贸市场摊位没有独立产权，但杭州麦丰“以租代售”，比如2楼一个5㎡左右的摊位总价20余万元。销售人员对外宣称：“投资小，无忧托管，每年躺赚返租收益，年回报率在10%以上。5年后还可以原价回购。”
销售人员口头宣称的超过10%的年租金回报，合同里并无约定。
还有一个农贸市场，甚至直接在销售广告上写：“菜场就是印钞机，展位就是提款卡。”
那么，农贸市场租金收益真有宣传中那么高吗？

东山弄菜市场运营负责人山海雯告诉记者：“摊位费已经20年没涨过了，平均月租金2500元。每年的摊位租金收入和运营管理支出几乎持平，利润可以说是微乎其微。”
文二菜市场运营负责人徐峥晖也表示，运营公司其实并不赚钱。“我们的摊位出租率98%，在杭州属于数一数二的，但由于租金较低，而专业农贸市场需要每天监测摊位食材来源，进行抽检管控，还有消防、保洁、维护等各类硬支出，所以租金收入和运营成本几乎是持平。”
记者了解到，这两家菜场的投资方和运营方均为国企，更多的是考虑菜场的公益属性，因而租金定价较低。不过，即便是那些民企运营的农贸市场，回报率同样不高。
杭州一泓市场集团董事长吴刚告诉记者：“我从事农贸市场生意23年，在杭州运营37家农贸市场，没有一家是买下来的，都是通过公开竞标的方式向产权方承租下来。农贸市场的产权方基本是政府单位或集体，比如供销社、城投公司、社区等。农贸市场整体转让的事情我也听说过，这对于农贸市场运营方来说资产太重，所以我们根本不考虑。”
吴刚坦言：“农贸市场不可能有10%以上的投资回报率。最近几年互联网买菜平台崛起很快，对农贸市场影响很大，据我了解杭州农贸市场目前的平均空置率已经达到30%左右。租都很难租掉，谈何10%以上的回报率？”
一泓市场经理瞿红伟举例：“比如萧山区，去年11月到今年1月，陆续新开了5家农贸市场，但是其中已有3家因为开不起来已经关门或接近关门了。这3家位置也都在新建小区里面，摊位平均月租金都在2000元左右。其中一家为了招揽商户甚至给出免半年租金的优惠，但商户来了一看没有生意马上就走了，招不到商已经关门了。”
开发商会受影响吗
认识到风险，已发律师函
开发商配建农贸市场，出于利润考虑，整体转让农贸市场产权符合商业逻辑。但按照“价高者得”的竞价机制，最后胜出的一定是出价最高的买家。
开发商一开始很高兴，高价卖出农贸市场，增加了项目利润。有开发商大方地将售楼处借给转让了产权的这家公司，进行农贸市场摊位的销售。
但很快开发商发现，对方是打着开发商的旗号在销售，摊位转让合同上写着的是楼盘名。
这时候，开发商意识到，万一最后出了风险，摊位的投资者会不会找开发商维权呢？
前文所述的城北楼盘的开发商，就已经发律师函给那家第三方公司，不许其打着开发商旗号销售农贸市场摊位。
哪个部门监管？
事前监管还是事后监管？
“‘菜篮子’是事关民生的大事，菜摊租金是不能随意涨的，不然怎么稳住菜价？我认为农贸市场摊位销售明显是不妥的，希望有相关部门介入，让农贸市场能够良性发展。”吴刚表示。
不过，目前尚无相关部门出台具体规定，比如向开发商整体买下农贸市场的第三方公司应该具备什么样的资质，以及招商（招租）过程中明令禁止的一些行为。
此外，农贸市场的行业主管部门虽然是商务局，但住宅小区配建的农贸市场又有特殊性，牵涉住建、规资等多个部门。而且问题发生在农贸市场交付运营之前，目前还没有明确的受害者，导致相关部门很难监管。 
记者了解到，相关部门已就此事对杭州麦丰相关负责人进行约谈。事前监管，可以防患于未然。若等到有了受害者后再监管，社会成本较高。
“农贸市场摊位以租代售，投资者的风险不小。比如销售资金缺乏监管，摊位存在一摊多卖的风险，承诺的高回报率也有成为口头支票的可能。农贸市场具有公益属性，有关部门应谨慎对待住宅小区配建的农贸市场，限制摊位变成资金产品，叫停炒卖现象。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。
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