北京楼市，限购会取消吗？

cjlcjl

每当市场呼吁政策的声音越强烈，也说明政策落地真的不远了。


去年930就是如此


4月份北京楼市下滑比较严重，于是五一节过后，市场要不断呼吁政策落地的消息，包括


降准，降息
降低公积金贷款利率
五环外放开限购


当前国家对房地产的定调是【止跌回稳】，毕竟要维持资产的信心，房价肯定是不能继续下滑了，实现房价平稳，就得把跌下去的房价涨回来


所以当4月份北京楼市又开始出现下滑的迹象，喊话出政策的声音就多了起来。


那么这一轮政策会怎么出，北京限购会取消吗？

那么当前北京楼市现状到底如何呢？


我们选择两个时点


五一期间，大中介实时成交957套，去年这个数据是1161套，今年比去年下降了约20%


这个下降幅度是比较大的，但是去年五一赶上北京出台政策组合拳，通州取消双限，废止离婚限购，取消认房认贷，五环外可以多买一套房


所以今年五一比去年低是可以理解的，如果从近5年时间看，今年五一也仅次于2021年的高点比2022年和2023年市场要好一些


那么如果继续看4月份的数据，分为二手房数据和新房数据


4月北京新房网签3506套，相比于3月的4968套，减少1462套，环比降29.4%。

二手房网签15569套，相比于3月的19234套，减少3665套，环比降19%。

4月份无论新房还是二手房都处于明显的下滑状态，这也是大家呼吁政策出台的原因


首先是小阳春的长尾效应结束，每年三月是北京老师楼市的成交旺季，今年也不例外，二手房网签了1.9万套，这个数据仅次于2021年。


那么3月份顺延的网签，到了4月份依然是1.55万套，超过了北京楼市的水温线，算是温和上涨的态势。


然而成交量虽然高涨，但是今年小阳春给人普遍感觉没有预期的热，主要是因为今年二手房价格压的比较狠，大多数房源都是降价成交。


从实时成交量来看，4月绿中介二手房成交7065套，环比3月的10638套，减少3573套，降幅达33.5%。


所以4月份，没有小阳春的托举，市场确实下跌了。

那么新房市场呢？


从数据上看，4月新房网签比3月份少了1400多套，这也是不小的下滑


4月份，支撑北京新房的是海淀，和樾望云，颐海澐颂，和樾玉鸣，排在3月成交金额榜的前三。

北京宸园，延续了火热的网签趋势，贡献不少。


另外就是丰台，建发观宸和金茂璞逸丰宜，进入集中网签期，均价带动金额也位列4月成交金额的TOP10


那么进入5月份，有很多小伙伴说没了海淀红盘的支撑，新房市场还会好吗？


没了永丰南，功德寺，但是海淀朱房村双子，华润臻雲，建发海宴都要入市了，还有朝阳萬吉玖序，丰台的丽金府和丽泽叁号院……


5月份北京市场将刮起一阵豪宅旋风。


今年北京供地质量很好，除了海淀，朝阳好地也是一宗接一宗，三间房双子，黄杉木店地块，开盘都会卖的很好，也都是北京最受关注的项目。


接下来还有太阳宫，松榆里，甜水园，骆驼营等优质改善地块出让，今年北京新房的KPI算是稳了。


另外还有一个数据。


2025年前4月，北京新房成交量突破1.2万套，达到12038套，同比2024年增长31.23%，成交金额922.59亿，同比增长37.35%。


12038套的成交量，达到近6年最低的2024年全年37178套成交量的32.4%，还不到1/3。


今年前4个月，北京新房市场表现比去年实在好太多了，而且随着好房子不断深入，能吸引越来越多人去换新房。

最后想从开发商角度谈一下


北京今年土拍虽然底价成交还是占大多数，但是可以明显感受到开发商的信心在回暖，在通州最近两个土拍溢价率都超过15%，甚至超过20%最后拿下地块


可见在一些题量较小，容易操盘的项目，开发商还是很勇敢的去拿地的


今年，长安华曦府三开三罄，其实给大家非常好的一个标杆，电建不算很出名的开发商，门头沟新城这里也不是热门的板块


但项目卖的好，最后还是归功到产品上，把刚需产品总价尽量做小，格局做好，对刚需买房人的吸引力是非常大的，比如长安华曦府，通州的云璟揽阅，花溪云锦等等，小三居，小四居户型上都有突破


在改善项目上把户型做好，得房率提高，赠送做好，精装标准提上去，那些品质很好的二手房也没了市场，比如建发观宸。


没办法楼市进入存量之争，新房就得跟二手房争市场。


开发商只要好好做产品是有活路的。

当前北京楼市出台政策的紧迫性急吗？


我认为不急。


至少北京现在是一个逐步回稳的状态，二手房市场跌的还是因为房子老了，供应量大了，是比较正常的反应


至少今年新房还是很稳定的，北京土地市场也在稳定向好，所以北京出台政策没有什么导线。


今年年初很多人说北京五环外会彻底放开限购，我一直不太认可这个观点，我觉得北京新房还是应该有一定门槛的，当然价格是一个门槛，我觉得社保上还需要一定门槛，不能完全脱光。


去年930，北京放松了五环外限购政策，结果市场马上止跌回稳了，一路上扬的态势


从去年930新政截止到今年4月底，每月二手房的成交分别是
1.7w
1.8w
2.1w
1.2w
1.1w
1.9w
1.5w


累计总成交11.68万


而930新政当天，大中介前台挂牌数据是13.7万套，意味着几乎消耗了90%以上的前台挂牌房源（不包含新增）。


放松限购是一个长效的反应，当前成交量下滑，主要是之前那些已经准备买房的人差不多已经买入了，现在市场需要新的存量。


把五环外限购彻底取消，我觉得没什么用，即便取消了，没有钱的人还是买不起，有钱的，能买房的，哪怕社保现在缺一年，两年通过一些手段也能买房了


关键是在金融和货币端是不是能继续减轻买房人的成本，在贷款端能不能给到更多的便利？让那些可买可不买的这拨人，鼓励他们买房，或许这才是接下来政策的发力点。

walysj

不会

wifai

放开限制加油盖让全世界每人买一套。