通州梨园地块遭疯抢！中铁建重返北京

mulunbo

就在今日下午，一场充满“火药味”的抢地争夺战，在通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-6007地块激烈上演，房企之间的竞争堪称白热化。
报名房企有4家：中铁建、招商蛇口、中能建、芜湖康润
地块竞拍过程极为激烈，中铁建+招商蛇口+中能建3家房企一路厮杀，经过近1个半小时，219轮竞价，主持人多次三声报价后，最终由中铁建以超出6.36亿元的起拍价格，溢价率21.94%，7.7552亿的成交金额成功抢位。
其实早在6007地块出让前夕，拿地意向房企就有明显信号。中能建、招商蛇口、中铁建3家房企均已发布施工总承包招标计划书。从投资估算来看，依次为2.47亿元、2.23亿元、2.26亿元。
故而从此举措不难看出，作为今天土地出让的最大受益者，中铁建有回归北京市场的信号。从其在京获得的土储来看，距离最近一次拿地还是在2022年，与大悦城地产在昌平北七家联合开发的宸悦国际项目，已过三年之久。
但燃烧弹还是想感叹一句，中铁建确实挺勇！“山中有虎何所惧？偏要向那险处行。”
因为在该地块刚刚上架时，就被外界猜测，极有可能还是由招商蛇口夺得，毕竟6007地块所在位置的东侧，一街之隔便是招商·云璟揽阅。
从两宗地块的成交参数以及地块规划图来看，6007地块形状更为规整，但地块面积较小。在成交楼面价上，6007地块则比云璟揽阅项目地块贵了将近7400元/平。

在参与此次竞拍的房企中，芜湖市康润房地产不算是一家新面孔，其早在2023年6月顺义后沙峪A地块019-069地块竞拍时便已现身过，由江苏怡康控股集团有限公司100%持股，是一家民营企业。业务领域涵盖地产、物业、酒店、商业等业态。
很多人在猜测其马甲是谁？还是那个惯用“马甲”的龙湖，因为二者早在其他城市就联合开发过合作项目，如龙湖怡康·舜山府等。
先来看下，今天出让的通州梨园6007地块的基础信息：
用地性质：R2二类居住用地
土地面积：12744.206平方米
建筑控制规模：21665.1502平方米
土地开发程度：七通一平
建筑高度：45米
容积率：1.7
根据北京市商品住宅供地计划来看，6007地块并不是第一次亮相。
早在去年招商·云璟揽阅项目地块竞拍时（通州梨园强力家居FZX-0303-6001地块），依据“多规合一函”显示，6007地块就已伴随云璟揽阅一同出现，只不过当时并未一同出让。
此次竞拍，与此前对比在地块参数上有4点变化：
1、将原地块编号“FZX-0303-0133”变更为“FZX-0303-6007”。
2、用地性质，由“F3其他类多功能用地”调整为“纯住宅用地”。
3、将原3.08的容积率，下调至容积率1.7。
4、建筑高度由原来的45米（局部60米），调整为统一高度45米。
如此一来，如果按照建筑规划面积和限高来计算，该地块预计可建设200多套房源，最高为15层住宅。此外，1.7的容积率更是近3年来通州区出让宅地新低。
如果仅将2024年-2025年期间（截至今日），通州区出让地块的容积率进行最优对比：中铁建地块1.7 > 北京城建·国誉颂1.8 > 招商云璟揽阅2.17 > 金隅·花溪云锦2.2 > 招商蛇口八里桥地块2.5
6007地块位于通州区梨园镇九棵树街道，城市副中心西南部，东五环至东六环内，属于城市副中心03组团03街区。四至范围东至规划道路，西至云景东路，南至五所南路，北至云景东里南侧规划道路。

地块所在位置示意图

而北京城市副中心则位于北京市的东部，西侧紧邻朝阳区，是面向区域的可持续发展的综合服务新城。
当前，该地块的现状内有围挡、围墙，不明用途井2个。根据土拍文件中要求，暂现状保留，无偿交由竞得人按照国家及北京市有关规定依法依规处理。建设用地范围内已完成征地拆迁，现状全部为国有土地，不涉及补偿。
另外，根据6007地块的规划条件，项目内需新建1座分布式能源站，占地约150平方米（实际面积以满足具体功能需求为准）。
但有一点好处是，文件中提及，该能源站可独立占地，也可在符合相关规范要求的前提下结合建筑设置。如此来看，对于开发商在楼栋排布上将有更多发挥空间。
此外，地块出让文件中还提及：新建住宅推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。推动建设开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。制定打开封闭住宅小区和单位大院的鼓励政策，疏通道路“毛细血管”，提升城市通透性和微循环能力。 
在建筑材质上，通州梨园6007地块也有明确规定，外墙材料宜采用真石漆、面砖等材料，鼓励采用干挂式外墙材料。鼓励建筑立面采用节能效果较好的外墙材料，东西向主要房间外窗应采用外遮阳构造。
在建筑色彩上，要求依据上位规划，规划范围位于暖色相、低艳度、中明度色彩控制区，配套建筑可适度提高艳度、降低明度。
第五立面设计上，鼓励坡顶和屋顶绿化，允许平顶以退台或构件简单处理。
今日中铁建斩获的6007地块所在的梨园板块，作为通州区早期发展起来的居住区现已非常成熟，地块周围建成并已入住的小区众多，北侧有云景东里、园景小区；南侧是云景豪庭、金桥时代家园；西侧有新城阳光、云景里、K2玉兰湾等；东侧则有新城嘉园、燕保·梨园家园、新通国际花园等社区。
生活配套方面，有新华医院、中医药大学东直门医院(通州院区)、贵友百货、蓝岛大厦、领展广场、梨园美术馆、史家小学(通州分校)、梨园镇中心小学、育才学校(通州分校)等各项日常所需资源。

通州梨园6007地块 2公里范围内商业

数据来源：埃力特大数据客研系统

通州梨园6007地块 2公里范围内学校

数据来源：埃力特大数据客研系统

通州梨园6007地块 2公里范围内医院

数据来源：埃力特大数据客研系统

生态方面，直线距离约600米是梨园城市森林公园、约1公里是通州云景公园。
且距地铁1号线八通线，梨园地铁站直线距离约450米。

通州梨园6007地块 2公里范围内地铁

数据来源：埃力特大数据客研系统

当前梨园板块内在售新盘项目不少，帅府·京彩世界（成交均价约5.73万/㎡）、招商璀璨公元（成交均价约5.72万/㎡）、碧桂园·和世界（成交均价约5.65万/㎡）、能建·京玥兰园（成交均价约5.5万/㎡）、新城基业颐瑞府（成交均价5.96万/㎡）。而与6007地块最直接的竞品便是招商·云璟揽阅。
尤为记得招商·云璟揽阅项目地块，在去年10月出让时仅以底价成交。
而时隔半年后，一路之隔的中铁建6007地块则吸引到4家房企争抢，溢价率更是达到21.94%。
之所以这么受欢迎，实在是招商·云璟揽阅交出一份漂亮的答卷。该项目于今年3月初首次开盘，首推230套房源，去化208套，销售额金额11.46亿元。
截至4月29日，招商·云璟揽阅已网签137套房源，成交均价约5.89万/㎡和6.03万/㎡。其户型面积为建面约79㎡、89㎡、108㎡、128㎡的三居和四居。
至此，北京4月土拍收官！
end.