北京城南迎来商业体新项目集中入市，“错位竞争”激活区域消费

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海淀大悦城启幕，超极合生汇东西区“合体”，ART PARK大融城西区即将亮相……随着商业项目不断“上新”，北京北部区域消费能级不断被激活。近日，新京报记者了解到，北京南城也将迎来商业体新项目集中入市，上德银泰城、元创大都会等有望今年年内开业。随着南城新项目启幕，北京南部区域商业或将改变北京大兴荟聚“一家独大”现状，多个项目错位发展、相互补充，北京南城区域消费将有望迎来升级。

大兴区多个新项目有望年内亮相

北京南城即将迎来多个商业体新项目。大兴区商务局微信公众号相关信息显示，元创大都会位于京开高速以东、五环以北，在西红门镇占据着得天独厚的位置。其总建筑面积达14.8万平方米，其中酒店/公寓面积7.2万平方米，商业面积3.7万平方米。

元创大都会。北京市大兴区商务局微信公众号截图
元创大都会项目定位是“以文化和健康为主题的家庭型社区商业中心”，立足周边1公里生活圈。截至2024年2月，元创大都会已完成全部封顶，招商业态规划主力店包括品牌院线、精品生鲜超市、美食街区，大健康品牌集合店等。

北京上德银泰城总建筑面积达到15.5万平方米，其中包括5.6万平方米的商业空间以及2.3万平方米的沉浸式花园。项目涵盖1大超级IP地标、2大艺术装置、3大景观地标，计划引入超120个新兴生活方式品牌，引领当下新兴的萌宠经济+户外运动+日咖夜酒等消费趋势，以社群营销+事件营销的形式实现社交新场景，助力区域生活品质提升。根据上德中心公众号发布的信息，上德银泰城目前招商进度已达到65%。

北京上德银泰城。SDC上德中心微信公众号截图
南城新项目主打“错位竞争”

位于大兴的北京荟聚购物中心一直是北京南城区域消费的“领头羊”。根据公开数据，在刚刚过去的清明假期，北京荟聚以45.65万人次的客流量和8151万元的收入领跑全区。

北京大兴荟聚2014年开业，不断在业态方面升级，并持续引入首店。根据大兴区商务局公布的信息，北京荟聚引入了SALOMON、B&C黄油与面包、失重餐厅等北京南城首店，以及来菜、趁热集合等北京首店，持续激活消费模式与场景。同时，北京荟聚不断丰富商户业态矩阵，近500个国内外品牌包揽衣食住行各方面消费需求。北京荟聚2024财年年度调研报告显示，北京荟聚访客满意度达97%，相较上一财年增长7%。

在今年1月“北京人气购物中心TOP20”排行中，北京荟聚超越了“霸榜”4个月的朝阳合生汇，排名第一，被称为“北京南城吸客能力最强大的购物中心”。人气餐饮费大厨辣椒炒肉相关负责人曾告诉新京报记者，在北京的众多门店中，其位于荟聚的门店经常占据客流和排队等位“榜首”。

有业内人士分析，北京城市尺度大，真正漫无目的的“City walk”发生概率较小。因此，购物中心在北京的冬季和初春都会成为一个比较理想的“目的地”，尤其像北京荟聚这样业态品牌组合成熟、体量较大、区位条件佳的项目，自然获得更多人的青睐。随着新项目入市，北京南城商业竞争愈发激烈的同时，也呈现出各自特点：元创大都会在定位上“围绕文化和健康主题”，打造“家庭型社区商业，补足区域商业短板，满足新时期居民购物、休闲社交、文化教育等消费迫切的需求”；北京上德银泰城则以“公园x艺术x商业”的复合体验为理念，通过自然场景与商业业态深度融合“重构城市消费新体验”。

近郊商业“上新”频次持续提升
RET睿意德发布的《消费升级趋势下的新北京商业地产》报告显示，西南板块向来是北京商业最薄弱的区域，但随着多个位于大兴的新商业项目集中入市，南部区域商业将得到有效补充。

新京报记者注意到，在1月“北京人气购物中心TOP20”中，有8家位于区域级商圈、12家在城市级商圈，北京荟聚、龙湖北京长楹天街、北京通州万达广场、首创龙湖北京丽泽天街等入围，也展现出当下北京商业格局的特点：购物中心“扎堆”传统商业区的情况有所变化，尤其是五环外和近郊区的商业如雨后春笋般出现。商业与居住的融合度提升，商业与人口分布匹配度有所提高，职住平衡的问题得到改善。

公开数据显示，在2024年北京新增的商业面积中，五环内商圈新增商业面积约53.1万平方米，占新增商业面积的26%，五环外商圈新增商业面积约154.33万平方米，占新增商业面积的74%，五环外商圈的新增商业面积已超过了五环内商圈新增商业面积的3倍，主要是因为五环外新增的商业项目多为大体量商业项目。

2022年，北京市在全国率先印发《北京市商业消费空间布局专项规划（2022年-2035年）》（以下简称《专项规划》），提出将在全市构建“四级两类多维”的商业消费空间体系，打造“4+29+84+N”的总体空间布局，到2025年，构建起层次结构清晰、空间布局高效、功能业态完善、空间品质宜人的商业消费空间体系，到2035年将北京建设成为“中国潮”“国际范”“烟火气”共融共生的国际消费中心示范城市。

在培育增量方面，按照《专项规划》引导，新开商业项目供给大幅增加，消费新地标不断涌现，自2022年以来，新开2万平方米以上商业设施40余家，新开商业面积达到450万平方米以上。新增培育第二三里屯、垡头中心区、西三旗、檀谷、生命科学园等15个商圈。

整体来看，据公开报道，2025年，北京预计有26个新项目亮相。包括海淀区体量最大的城市更新体“中关村ART PARK大融城”、中海商管目前最高层级的产品“中海大吉巷”、与北京环球影城主题公园一路之隔的超级商业娱乐综合体“湾里”等，商业总体量将近200万平方米。

中国商业联合会专家委员会委员赖阳认为，业态结构的生命周期如何与现代消费需求匹配，已经成为当前实体商业面临的最关键问题。当以往零售为主的商业业态开始被休闲、娱乐体验取代，体验型项目逐渐开始具备发展空间。

“所以我们看到，一批契合消费者新的生活方式的项目开始涌入。企业抓住消费者生活方式变化的契机，提供体验型、品质化服务内容，并同时注重性价比，就会有机会取得良好增长。”

新京报记者 王萍
编辑 王琳
校对 杨利

华语天空

开得再多也没用，没人去消费，很多甚至都招不进来商家，很多商场里的商户跟走马灯一样的换，没客源干赔钱，一年换一茬儿，现在的综合性商场里餐饮就能占两层，一楼卖黄金珠宝汽车手机电脑，二楼各类时装，3楼儿童专区，再往上就是餐饮，顶层最多来个影院，地下一也许多个超市。

镜花水月

猪八戒肯猪蹄，自相残杀。人口不变，大型商业增加，结果是什么。