从城中村到复合业态综合体——真如境蝶变之路

77898876

十年一梦，记忆中的那个红旗村
真如红旗村曾是上海典型的城中村，位于其中的水果、水产等交易市场是很多老上海人不可磨灭的童年记忆，但伴随着时代变迁，其人口拥挤、环境脏乱、设施落后的状况愈发严重。幸运的是，那张代表着浓浓烟火市井气的名片并未完全褪色，而是在城市更新的机遇里变成了一张通往未来的船票。普陀区政府通过“区镇联手、政企合作”的模式，对土地权属关系复杂，有着9个大型初级市场、16家“四小”场所、207家冷库、90家印刷厂、1272家经营户、4817家租赁户的红旗村地块进行了全面的更新改造。历十载，真如境综合体于2023年底破茧重生，城中村摇身一变成为集商业、办公、居住、文娱、生态于一体的现代化城市综合体。

红旗村改造前鸟瞰图

“鸡蛋壳”上造大楼，地上地下“两产证”
项目团队对区域的地下空间进行了高强度开发，通过借鉴TOD模式理念，利用高密度、多功能的土地开发策略，建设有效的公共交通系统引导区域发展，以地铁站为中心构建混合功能区，实现了“鸡蛋壳上造大楼”的空间联动开发。
此外，项目还创新土地出让模式，对地块的地上地下空间进行产权分割，做出“两张证”，地上空间修建绿化公园，并利用高压走廊下的消极空间建设绿地和景观带，形成连接内环与外环绿带的真如生态绿廊；地下空间被用来打造商业与功能区，建成了全球唯一一家开在公园地下的山姆会员店。

地上地下空间联动开发示意图

“伟大的一平方公里”
红旗村改造的全程都在媒体聚焦下，可谓万众瞩目，甚至有专门书籍出版记录村民动迁过程。项目在高媒体曝光度的压力下也不负众望，经过改造升级，真如地区焕然一新，整体打造了一个集30万方左右商务、约15.8万方商业（中海环宇城MAX）、约20万方住宅（中海臻如府）、约3万方长租公寓和约1万方文化型剧院（中海剧院）等七大业态于一体的复合业态综合体，商业、办公、居住等功能区合理布局，为居民提供了便捷的生活服务，带动了周边区域的经济发展，提升了整个区域的品质，已逐渐成为上海市中心主城区的地标性门户。

红旗村改造后实景

经验1：把握时机，化繁就简
把握合适的改造启动时机。政府对城中村改造过早或过晚的启动，都会因租差的不足而让改造难以推进，一个合适的开发时机，不仅会推动各方资本流入，改造的必要性与价值意义也会得到相关利益主体及广大公众的普遍认可，大幅减少改造过程中的阻力。
经验2：算好总账，补短锻长
算好总账，秉持肥瘦搭配的片区更新思路。以经济潜在收益较好的地块更新带动经济潜在收益较差的地块改造，以片区“大平衡”代替单一地块的“小平衡”，从“单个项目改造”向“连片改造”转变，提高各个地块的协调度，扩大租差共享范围。