春节后，北京楼市的五大趋势，影响买房人

cjlcjl

还有两天时间就春节了，传统意义上的新年真的来了，先给大家道一声，新年快乐。走过2024年，北京楼市迎来了转折的一年，那么2025年的北京楼市还会有哪些机会和挑战等待着你？大家更关心的是新的一年，房价会涨吗？这应该是春节前最后一期文章，我们就给大家回顾2024，展望2025。

2024年是北京楼市转折的一年，我们从新房和二手房两个数据来窥探市场的趋势。首先，2024年北京新房总共网签5万余套，这个数据是低于北京年均6万套的水平。但是2024年北京二手房，全年累计网签17万套，在过去五年中，仅次于2021年。同样一个市场，为什么新房和二手房差距这么大呢？政策决定了市场的走向，这是2024年北京楼市鲜明的标签。其实从2023年下半年开始，北京楼市就进入下滑区间，尤其到了2024年上半年，北京二手房遭遇了史上最严重的抛售潮。一方面二手房挂牌量超过17万套，达到历史最高点，而另一方面，北京学区房标杆，西城的德胜，海淀的万柳板块等，还有朝阳的望京、太阳宫等北京核心板块房价跌幅超过30%。这种现象不仅在北京，在全国重点城市都出现了一轮危机，银行也爆发了提前还贷潮，买房人排队提前还房贷。房地产遭遇史上最严重的信任危机。所以2024年，以北京楼市为代表，救市政策从年初延续到了年末。

（图源安居客）这里面有两个重大节点。第一个是626，北京买房首付比例降至20%，首套房贷款利率降至3.5%。第二个是930，北京首付比例进一步降低，最低15%，同时放松环外的限购，社保五年变三年，后续又降低公积金贷款利率，存量房贷利率也一起降低了。这两个政策节点都造成了二手房成交阶段性的暴涨，注意是阶段性的上涨，持续了一段时间后，成交量就会下降。比如626总共持续了不到三个月，930后，也持续了三个月。目前北京二手房又赶上春节期间实时成交又开始下来了。2024年9月26日召开了中央政治局经济会议，这也意味着高层对房地产市场进行了重新的定义，“止跌回稳”是最重要目标。这也意味着接下来2025年，房地产“止跌回稳”的目标还会进一步加强，其实大家都知道这一轮要想让地产回稳，就必须得让房价上涨。

930后，北京二手房市场网签量连续三个月上涨，尤其11月，12月网签量分别超过了1.8万套和2.2万套，创了近19个月的新高。但如果从实时成交数据上来看，从12月份开始，数据又开始下跌，甚至回到政策前了，引用饭总选房的一组数据：12月1号到22号，北京大中介实时成交大概在7628套左右；1月1号到22号，北京大中介的实时成交跌到了5048套左右。实时成交跌了33.35%截止目前，北京二手房网签13078套，低于1.5万套就意味着北京楼市有重回下跌区间，一月份新房成交也不到3000套，跟2024年相比，也是全年最低的水平。趋势一：小阳春前政策落地
可以预见受到春节假期的影响，2025年一月份，二月份，北京楼市将进入一个新的低谷。那么按照去年的经验，每当楼市进入低谷，政策就会出来托底。所以2025年3月份之前，北京很可能会出台大的政策，给小阳春添把火，所以今年小阳春还是比较稳的，有需要卖房的业主可以赶在小阳春把房子挂出来。尤其是今年，还可能会大规模的降息，放水救市也是稳定房地产市场最重要的手段了。

趋势二：小阳春学区房看涨2024年年末，北京的学区房，比如西城的德胜、月坛，已经开始上涨了，低价房源，一房难求。最近不少板块儿又出台了新的学区政策，2025年小阳春，还有可能是学区房大年，学区房还会继续上涨。所以如果明年孩子不着急用房上学，还是建议大家错峰而行。从长期来看，北京已经过了入学高峰，学位供应也比较充足，这对学区房其实是一个利空的因素。趋势三：豪宅大年
从新房市场来看，2025年是北京的豪宅大年，主要集中在海淀，朝阳和丰台。从2024年下半年起，海淀开启了疯狂供地模式，2025年，海淀继续加大供应力度，朱房村、树村都是有做高端豪宅的潜力。趋势四：新房杀二手
而随着海淀新地块的加入，那么对于区域内的二手房就会是比较大的利空。比如清河的橡树湾系列，朱房村一入市，一定会分流清河二手房的客户，房价有可能会进一步下跌。还比如一些板块儿价值没有那么强的，纯居住板块，比如四季青的二手房也会迎来比较大的挑战。而朝阳豪宅，主要集中在东三、四环，中海酒仙桥确定了最小面积170平的大户型，酒仙桥的新号不断起来，对于周边的阳光上东系列，是一个比较大的利空。2025年，甜水园也会供地，这对于朝阳公园板块的老钱豪宅们，也是一个比较大的利空。2024年，北京城六区供地17宗，平原新城18宗，几乎持平，2025年，北京还会加大好地块的供应力度，再加上北京新房开始实行“好房子”设计标准。

新房和二手房的产品代差会越来越大，2025年是一个新房吃二手的时代。丰台可能是表现最明显的一个区了。趋势五：前期买房业主集体维权
2025年，一定是维权的大年。2022~2023年成交的那一批豪宅业主，属于高位上车的一波，而2025年许多地块楼面价降了，不限价地块增多，新房价格比前两年更低，产品更好，前期买房的业主一定会维权。尤其前两年买房的丰台豪宅业主，今年万泉寺和西南郊冷库，楼面价降了，未来售价也可能会比之前的项目低。但是，丰台新房产品力这两年迎来了跨代际的提升，比如双阳台的设计，只从得房率一个指标，就秒杀前期的项目。比如中海万泉寺，隔壁的端礼著，业主们已经联合起来要求退房了。

2025年新房继续卷。