海淀的房价体系，可能要变了

wifai

2025年的第一个工作日，北京土拍就开始卷了。这一天拍卖的，是海淀朱房村的0029和0030地块。
这是北京第三宗不限价地块，也是海淀第一块不限价地块。前两宗，丰台二环的万泉寺和昌平北七家，虽然早早挂出，但都毫无波澜地成交了。
于是，朱房村承载了全村人的期望。中原首席分析师张大伟说：
这是决定2025年北京楼市的两块地。
朱房村的地块素质优秀。和五环仅有一河之隔，更重要的是规划里，地块的东侧就是医院和学校。再加上北边营业多年的清河万象汇，配套几乎就在小区门口。
二十年前，华润就曾在这里拍出了一宗地王，溢价率51%，也就是现在的清河橡树湾，价格从当年的8000一平已经涨到了14万一平。
这次，华润也来了。两宗地块共有8家房企报名。为了确保预算，华润还拉来了两个朋友，中铁和招商。
刚开拍，这个联合体就果断举牌。后来更是变成了无情的举牌机器，半个多小时里，熬走了一个又一个竞争对手。170多轮后，他们终于以91.52亿的价格拿下0029地块：
溢价率17.3%。
第二场0030地块，距离铁路更远，地块素质略胜一筹，竞争更是激烈。金茂和建发每当局面陷入暂停，总会有人举起手中的号码牌。一来一回，一个小时过去，拍到了247轮才分出了胜负。
这种氛围，真的久违了。最终，建发以90.4亿的价格拿下0030地块，溢价率25%。
算下来，0029地块楼面价8.9万，0030地块楼面价9.5万。
要知道，2022年北四环学府公馆的楼面价也只是8万。两个月前，功德寺地块的楼面价也只有7.1万。
朱房村8.9万和9.5万的楼面价，意味着未来售价最保守也在12万以上。虽然大家都知道，这是一场提振信心的土拍，但也没想到会来得这么生猛。以至于有人写小作文：
五环外取消限购的小道消息，该不会是真的吧？
自去年下半年以来，一向吝啬的海淀变成了供地大户，已经有6个新房项目了，保利嘉华天珺、海开颐海澐颂、绿城、越秀的功德寺项目，以及今天的朱房村。
结果一出，几乎全海淀的新房销售都在自发宣传，言语中都是感谢。
这哪里是对手，分明是友军。
前不久，交付两个多月的中海汇德里传出来有了第一套成交，76平的两居，640万。而房子的原值是660万。
也就是说，永丰北破发了。这是2024年海淀楼市最大的新闻。
很快，汇德里业主就出来辟谣，经过汇德里全体业主确认，此房屋未完成成交。
他们解释，破发的新闻并不属实。后来双方解约了，房子现在还在挂牌中。而且，即使640万成交，加上税费和中介费，买家的总付款也高于原值，678万。
但汇德里隔壁的幸福里润园，成交大多保持在8.2万，但也有着急卖的业主，成交单价降到了7万多。南边的幸福里，已经游走在破发边缘了。
海淀的次新改善似乎没有以前香了。
永丰北的新盘，保利嘉华天珺吹风价也从9万降到8万5，后来又降到了8万。前段时间传出的低楼层最低7万7，均价是8.3万一平。
就在土拍前一天，保利嘉华天珺刚拿到预售证，拟售均价8.8万左右。价格公布后，大家争议不断，很多人觉得，这个价格有些突然。
今天之后，态度可能有变化了。毕竟，这个价格还不到朱房村的地价呢。

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