执行实务 | 被执行人唯一住房拍卖款分配全解析

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这是黄律知识星球的第212篇原创被执行人唯一住房拍卖后款项分配事宜。
01 剖析复杂房产状况下的拍卖款初始分配格局




存在一执行案件，被执行人系自然人。法院对其名下房产予以拍卖并成交，过户税费由买方先行垫付。
此房产属性特殊，属夫妻共同财产，离婚后配偶经法院诉讼确认拥有一半份额。
此外，该房为被执行人唯一住房且存在银行抵押贷款，银行享有抵押权。
假定房产拍卖成交价为 100 万元，鉴于银行抵押权可优先受偿，首先需偿还银行 50 万元。
剩余 50 万元则依据共有人份额进行分配，配偶分得 25 万元，被执行人获取 25 万元。
至此，被执行人所得 25 万元将步入执行分配流程。
02 解读执行进程中的各类扣除项目




针对被执行人的 25 万元，执行时需按序扣除相关费用。
其一，法院执行费用以及被执行人应承担的拍卖费用需扣除。
其二，若买受人为被执行人垫付了过户税费，且拍卖公告表明买受人有权申请退款，此垫付费用亦需扣除。
再者，因系唯一住房，需扣除唯一住房保障金。
03 阐释保障金的精确计算方式




保障金计算依据当地房屋租赁市场平均租金标准，扣除期限为 5 至 8 年租金。
此处 “当地” 通常界定为房屋所在地的市辖区、县或者县级市。具体扣除年限由法院依实际情形判定。
例如，若房屋所在地廉租房保障面积单户为 30 平米，月租金每平米 30 元，被执行人无扶养家属，法院判定扣除 8 年租金，则保障金计算为 30 平米 ×30 元 / 平米 / 月 ×12 个月 / 年 ×8 年。
将上述各项扣除费用完成扣除后，剩余款项方可用于清偿被执行人所欠债务。

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