明知房子被查封还签订了租赁合同，1266万拍来的学区房遭遇入住难？

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好不容易通过法拍买下的学区房，结果发现房子里不但有人居住，而且对方始终以“买卖不破租赁”为由，拒不腾房。回过神来的杨先生一家傻了眼，当初买房子是为了方便孩子就近上学，现在花了1200多万，房子却住不进去……无奈之下，杨先生只好到法院求助。幸运的是，最终在南京六合法院执行法官的沟通下，双方达成了搬出和补偿协议。
法拍买来的学区房竟变成糟心房
事情还得从头说起，家住上海的市民杨先生一家为了给孩子上一个好学校，选择了跨区就读，但上学后单面通勤就达一个多小时。后来为了节省时间就选择在学校附近租房子。为了解决这个问题，老杨一家没少研究附近的学区房，但热门小区在售房源很少，属于有价无市。
后来，杨先生一家发现关注的小区出了一套法拍房，估价比市场价便宜不少，当即就动了心。浏览完南京六合法院发布的这套房源信息后，老杨觉得这是个捡漏的好机会，心里暗自高兴，立刻决定参与竞拍。今年8月，杨先生以1266万元的价格成功拍下了这套房产。拿到房产证的那一刻，他感觉自己简直像中了彩票一样。
可当杨先生兴冲冲地去收房时，却发现房子里有人在居住，当场蒙了。他连忙上前询问。对方告诉他，这套房子是她租下来的。直到这时，杨先生才想起当初竞拍房屋时拍卖公告中，确实载明了房屋已出租，并附有租赁合同以及相关风险提示。
租客以“买卖不破租赁”拒不搬走
原本以为自己拍下这套房子，拿到房产证后租户就会立马搬走，但现实并不如他意。不管杨先生怎么劝说，租户都以“买卖不破租赁”为由拒不腾房。杨先生气得不行，自己花钱买的房，居然不能住，怎么想都觉得太亏了。无奈之下，杨先生只能向执行法官汪莉珍打去求助电话。
采访中记者了解到，原来，在该房屋因建筑设备租赁合同纠纷案件被法院查封前，租户王某就已实际承租该房屋，但此前未签订书面租赁合同，而最近一份租赁合同的签订时间则在法院查封之后。考虑到当前房地产市场低迷，在王某承诺配合拍卖后的房屋腾空，同时向王某讲明腾房政策，强调拒执责任后，法院暂未要求王某腾空并迁出房屋。
参拍时，杨先生认定在法院查封后签订的租赁合同无效，打定主意在拍卖成交后要求王某腾空房屋并交付。没想到，当房屋成功拍卖后王某竟然反悔了，不仅在拍卖期间将房屋转租给一对陪读母子，更耍赖不愿腾空。
执行法官介入帮双方“谈判”
深知腾退法拍房一事不仅关系到买受人的切身利益，还关系到司法的公信力，汪莉珍多次与杨先生、王某沟通，并向执行局汇报案件情况。
经过执行局内部召开的法官会议对案件进行分析后，初步形成三种解决方案：一是由买受人自行通过诉讼，确定租赁合同的效力问题后进一步采取措施，但此种方式会形成多个诉讼，增加相关当事人的讼累，扩大矛盾；二是异地强制腾退，但在租赁关系尚有争议的情况下，风险较大，且利害关系人可以提出执行异议，通过执行异议、复议程序解决，耗时耗力；三是组织双方协商解决，最为经济便捷。最终，执行局决定由杜道靖带队前往上海，组织双方调解，力争高效化解矛盾。
到达上海的当天下午，执行法官们先分别约谈杨先生和王某，“背靠背”了解双方的意愿，与双方充分分析法律关系，让双方权衡利弊，为后续和解作铺垫。令人欣慰的是经过一下午的努力，双方当事人的心理差距正在逐步缩小。
双方达成弹性搬出与补偿协议
第二天一早，执行法官一行正式将杨先生和王某约见，就腾房一事进行磋商。一见面，双方就开始唇枪舌剑，互不相让。杨先生认为，自己租的房子快到期了，搬不进新房又得签一年合同，而买法拍房的按揭也下来了，还得还房贷。关键王某交的房租也不是交给自己的，完全是在做赔钱的买卖。
而王某则表示，自己也不是不搬，只是希望杨先生能推迟几个月，毕竟租客要搬走，找房子也要时间，而且自己租金早就付了，没道理给了钱不让住。
听了双方的话，杜道靖和汪莉珍分别给双方讲情讲理，厘清双方的矛盾点，分析调解和强制执行的利与弊，希望双方能和和气气把这件事解决好。
最终，经过面对面沟通，杨先生与王某达成弹性搬出与补偿的协议。半个月后，杨先生一家顺利搬进了新房，事后他还专门带着锦旗来南京对执行法官表示感谢。

通讯员 吴迪 现代快报/现代+记者 王瑞
（通讯员供图）

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