郁亮来重庆了，与一二把手深谈，“万科深耕机遇巨大”

诛仙九妹

◎来源| 地产密探（ID：real-estate-spy）
2024年即将收官之际，“标杆房企”万科又有了新的大动作。这次，是万科掌舵人郁亮亲自带队到访重庆，但有些低调。
若不是重庆官媒报道，圈内人估计至今还被蒙在鼓里。
12月3日下午，也就是本周的星期二，万科集团董事会主席郁亮一行到重庆后，受到了重庆市委书记袁家军，市委副书记、市长胡衡华的会见。

重庆作为中西部地区唯一的直辖市，该市“一二把手”集中会见万科掌舵人郁亮，礼遇规格之高，实属罕见。这也可看出，万科在重庆的市场地位还是很受宠的。
会见一上来，袁家军除了感谢万科为重庆发展作出的贡献之外。代表市委、市政府欢迎郁亮一行来渝深化合作。从这句话可看出，郁亮此次重庆之行是来深化合作的。
袁家军说，今年4月，习近平总书记来渝视察，赋予重庆奋力打造新时代西部大开发重要战略支点、内陆开放综合枢纽“两大定位”，标定了重庆在中国式现代化发展全局中的历史方位和新时代新征程上的奋斗坐标。
“当前，全市上下正着力构建“33618”现代制造业集群体系，统筹推进城乡融合发展乡村全面振兴，加快打造内陆开放综合枢纽，积极探索超大城市现代化治理新路子，扎实推动绿色低碳转型发展，全力打造西部地区高质量发展增长极动力源。”
然后，袁家军希望万科抢抓新重庆建设带来的新机遇，深化与重庆在新型城镇化、房地产市场转型发展、国际消费中心城市培育、冷链物流基础设施建设等领域合作。
郁亮也表态说，重庆是内陆地区改革开放桥头堡，产业高速发展、人口加快集聚，为企业深耕重庆带来了巨大机遇。

“万科集团将进一步坚定在渝发展信心，深化城市地标打造、第四代住宅开发、长租公寓运营、城市更新、冷链物流等方面务实合作，积极助力现代化新重庆建设。”
值得注意的是，郁亮提到的“深化城市地标打造”，应该就是号称“当今重庆第一高楼”的陆海国际中心大厦。

来源：网友拍图

万科重庆超高层项目位于渝中区的化龙桥片区，海拔458米，力压重庆环球金融中心、来福士等，于2022年6月封顶至今已有2年多，但玻璃幕墙至今尚未完工。

陆海国际中心大厦又名重庆100，即有100层，总体量超50万方，最初由香港瑞安打造“重庆天地"的单体部分——嘉陵帆影，当时设计468米，跟成都绿地“蜀峰468”齐高。

2017年5月，瑞安房地产将净资产估值52.18亿元的重庆天地79.2%股权以79.2%的折扣价41.33亿元卖给了万科，主要是11个空地块及已建成了38.8万方的嘉陵帆影。万科接手后，将嘉陵帆影改名“陆海国际中心”。
时隔5年后封顶时，万科重庆相关负责人就说了，建成后要持有运营。今年4月中旬，陆海国际中心启动幕墙冲刺180天倒计时，曾预计今年9月底完工，但很遗憾爽约了。
大家都知道，去年底以来，万科都在为公司再融资及债务置换等奔忙，在第一大股东深铁集团等深圳国资的强力支持下，自今年中期以来，由数家大型银行及银团为其提供了总计数百亿贷款，加上快速处置一批低效资产，债务压力已得到明显缓解。
从数据上看，今年前三季度，万科的商办、酒店和公寓等41个项目通过大宗资产交易迅速变现232.6亿元，实现并表新增融资及再融资774亿元，综合融资成本3.58%，经营性物业贷合计落地 262亿元。在融资端，万科今年简直是“一路开挂”。
当然，一个有利的外部条件就是当前房地产金融政策彻底转向宽松，尤其是“9·26”最高层会议以来，房企融资已有实质性突破，具有央国企背景的开发商融资破局势头更为强劲。
郁亮此次率队罕见到访重庆，从可以查阅到的信息披露看，应是万科集团今年以来最重大的一次“高规格”政商交流活动。
值得注意的是，郁亮提到了“第四代住宅”，据地产密探查询获悉，目前国内仅有万科、龙湖等个别房企率先站在了产品力的新风口之上，比如万科郑州翠湾中城、龙湖重庆九里晴川揽境等。

“第四代住宅”，融汇叠加了中国传统的四合院、街巷胡同、低层别墅以及第三代电梯房的优势向高层建筑发展，又称作“空中城市森林花园”，每层均拥有公共院落，可停车入库，每户都有私家庭院，但受制于当地气候条件、政策规范与支持力度以及住宅市场销售环境等。
从第四代住宅在国内发展看，最早追溯到2017年，代表项目居然源于成都市新都区的“七一城市森林花园”，最大特点是“垂直绿化、智能化管理和生态环保”。2023年以来，楼市改善型产品也陷入红海，第四代住宅迅速成为房企产品力突围的新方向和最强卖点。
就万科而言，除了郑州翠湾中城项目之外，上个月在西安也落地了一个“沣华锦鸣”的第四代住宅新项目，“每一层，面积全赠送一个‘庭院楼台’，面积超13㎡”。
除了住宅、商业外，万科还被认为是国内最早做城市更新的一线房企，也是最厉害的角色，在上海、成都等多有代表项目，比如上海长宁新华路的”上生·新所“，成都成华的“猛追湾”项目。前不久，坊间传出万科集团名誉主席、深石资本掌舵人王石要介入重庆渝中的“国际村”城更项目开发。
此外，万科长租公寓平台是泊寓，物流仓储主要依托于普洛斯、万纬物流，市占率均非常靠前。

截至今年9月底，万科长租公寓业务运营规模和效率跻身行业第一，共运营管理了约25万间，开业18.7万间，出租率突破95%，还打通了“由售改租”模式，盘活内外部存量房超8000间，其中涉及万科内部的逾5500间。
万科以普洛斯、万纬物流为核心平台的物流仓储业务，目前在所有房企中可谓“独一份”，没有哪家比它规模大，更别说专业度了。截至9月底，其有151个物流仓储项目，可租用面积1033.7万方，其中冷链近200万方。
换言之，万科今年内解决了融资端难题后，接下来必然要加大推进住宅、商业、租赁、物流等多个优势板块的深耕与投资。

今年前三季度看，万科实现营收771.2亿元，其中房地产开发贡献了615.5亿元，泊寓贡献了26.3亿元，商业开发与运营66.7亿元，物流仓储29.6亿元。

3年前，郁亮在上海滩曾公开提到，万科要学日本的“大和房建”，说它在缩表的时候比较坚决，也可以成功，给万科提供了非常大的信心。2023年，大和房建的即售业务占比26%，租赁住宅占比24%，公共设施占24%，商业占比23%。