特朗普上台，澳洲房价恐将下跌？

cjlcjl

澳洲实景直播、澳洲考察团群内第一时间发布

最近最炸裂的新闻就是特朗普当选美国总统，不少关注澳洲房产的朋友询问，特朗普上台后，对澳洲的房市有哪些重大影响？行情是好是差？房价是涨是跌？今天，我们就来聊一聊这个话题。先来了解一下特朗普一向的政策，用大规模放水来帮助和刺激美国本土经济的增长，不得不说特朗普搞美国经济真的是一把能手。这其中包括：1.大量增加政府的支出来刺激经济；2.降低美国个人跟企业的收入税收；3.在上一次的总统任期里，特朗普就不断地对美联储表达不满， 他认为降息可以帮助企业以更低的成本来扩张跟发展, 所以在这次的政策里, 他可能主张更快更大幅度的降息；4.为了保护本地经济，他提到将会对所有的进口商品收10-20%的税。这样放水的经济政策，对澳洲的房产会有什么影响呢?

从宏观经济层面来说，对澳洲房产市场可能利好。1. 贸易政策和投资环境特朗普任期内的“美国优先”政策、关税壁垒以及美中贸易紧张局势使全球贸易环境更具不确定性。作为对中国依赖度较高的国家，澳大利亚可能会因全球供应链中断和市场波动而受到间接影响。这可能导致投资者转向其他稳定的市场，如澳大利亚，从而推高资产价格，包括房地产。同时，澳大利亚也被视为资本的避险地，特别是在特朗普的政策引发全球市场不确定性时，这种需求会增加对澳洲房地产的投资 。2. 金融市场波动特朗普政府期间，有可能加快美联储的降息速度。通常会刺激资本外流到其他市场，包括澳大利亚，推动当地房地产投资。这种波动性促使澳洲政府和央行采取措施以稳定经济和支持增长 。3. 澳元汇率特朗普的政策不确定性还会对澳元产生间接影响。在美元走强的时期，澳元会相对贬值，吸引外国投资者购买澳大利亚资产，如房产，使得澳洲房地产更具吸引力。此外，较低的澳元汇率可能提升澳大利亚出口竞争力，对整体经济增长起到一定推动作用，最终利好房地产市场。但是特朗普上台并不会再次导致澳洲房产出现普涨行情，反而对生活在澳洲的居民产生严重影响。当美国人们手上的钱变多了，再加上对全球商品额外的税收，这有可能使得好不容易控制住的通货膨胀又卷土重来。而像美国这样的国家，影响的是全球的通货膨胀, 当然澳洲也不例外。有可能使得澳洲的物价跟房价, 又不断的因为成本问题上涨。但因为澳洲的工资涨幅远远低于建筑成本的增长，可负担性问题会使市场分化更为严重，普涨行情很难再次出现。而在澳联储过去几次决定利息的会议中，我们也不难发现，即使美国已经开始大幅度降息，但是澳联储还是根据澳洲本地的通货膨胀，就业情况来决定升息或是降息。虽然大方向可能是差不多的，但是时间点跟速度，有可能跟美国不太一样。如果澳洲的通货膨胀难以持续控制在3.6%以下甚至更低，有可能使得澳联储在未来的降息速度再次延后。降息速度变慢，代表买房的人借贷成本提高，从而影响到其买房预算。也会让更多的买家，转向购买可负担性高的低价房产，造成现在这种情况——高价房产需求减少甚至房价下跌，而低价房子的房价上涨。这也是自从2022年初以来，市场发生的变化。首府城市郊区的低价房产，表现比高价房产还要来得好。

可以看到这张Corelogic的图表。在大部分的首府城市悉尼墨尔本，尤其是布里斯班，阿德雷德和珀斯，我们能看到较便宜的房产反而涨得更多。

那么澳洲目前的住房市场是什么情况？澳洲最近一年的人口增加超过60万人，远远超过政府原本预测的38万人。这已经进来的60万人，至少需要盖24万套的房子来满足需求。但是过去一年里，只完工了17万套的房子，这对于澳洲政府设定5年120万套的目标，第一年只达成了70%。目前建筑行业面临的困难，除了高额的建筑成本，还有远远不够的人力。

可以看到这张图为过去20年以来澳洲房市供给跟需求曲线。浅蓝色的线代表累计到目前为止，没有被满足的住房需求，这大概是20万套的住房。在这样住房紧张的大环境下，随着特朗普当上美国总统可能带来的通货膨胀，在澳洲的普通人究竟该怎么样来避免其吃掉口袋里的钱呢？大家还记得几年前的牛奶还有面包，都比现在少了将近30-40%的价格。虽然我们手上的钱看起来是一样的。但是因为通货膨胀，实际上让我们能买的东西变少了，让我们也变穷了，而这也是跟所有人息息相关的事情。在高通胀期，投资对的资产，可以帮助普通人抵抗通货膨胀，因为对的资产价格是会往上涨的。像在澳洲这样长期住房紧张的环境下，买到对的房子可以帮助普通人地域通货甚至快速积累财富。但在未来依旧存在的高利息期，并不是每一套房子都会涨的，区域的选择跟房子的选择更为重要。