国庆黄金周保利「碾压式」夺冠：成交约260亿+来访超10万批

诛仙九妹

莫老爷/文

中央定调“促进房地产市场止跌回稳”、北上广深放宽限购政策、美元开启降息、股市报复性反弹......

这一系列利好集中爆发，购房者信心瞬间提振，国庆黄金周多地楼市来访量、交易量均大幅上涨。
从莫老爷收集和打听到的数据来看，保利发展是这轮行情把握最到位的。7天假期，绿城中国、越秀地产卖了近百亿，华润置地超百亿，中海地产约180亿，保利突破260亿！
今年前9个月国贸地产、远洋地产、联发集团等累计都没卖超250亿，等于说，保利7天的效率完爆别人大半年工作量。
因为是妥妥的“销冠”，保利难掩欣喜之情，既是黄金周后第一家也是目前为止头部房企中唯一一家将销售成绩大方公布于众的房企。

行业越萧条，越能看出企业的质量以及管理层真实水平，保利这届管理层2021年7月上任至今，在地产最难三年，带领公司逆势壮大，拿下多个极具含金量的“行业第一”，还是有两把刷子的。
下文，挑几组数据，来看看保利这三年的市场表现和内部变化。

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01 一流的战略眼光和一流的政策获取能力战略眼光一流！当很多房企老总还在产品方面当“甩手掌柜”，眼睛只盯着融资和拿地时，刘平一上任就在行业率先提出“品质时代已经来临”的观点，亲自抓、亲自管保利产品条线。地产规模见顶，同行都悲观看待后市，刘平又率先提出“结构性牛市”的观点，判断中国好城市好地段的好房子依然不缺购买力，并将“去库存、调结构”定为企业重要经营策略，业务迅速往核心城市聚拢，赶上了这轮一二线城市豪宅抢购热潮。政策获取能力同样一流！就拿9月的一些“动作”来说，感觉完全就是在跟国家打“配合战”，助力楼市预期改善。9月29日，保利前脚刚以117.6亿溢价竞得广州南方面粉厂地块，折合楼面价66957元/㎡，成为天河区新地王，后脚广州就在当天全面放开限购。9月初，保利突然打响价格保卫战旗下多个城市项目承诺客户可享受无忧购房政策，9月底政治局会议立马就提出要促进房地产市场在价格层面“止跌回稳”。莫老爷十分怀疑，这三年很多楼市政策的制定，保利都是参与者或建议者。有心观察会发现，这三年国家组织房企召开的所有重要会议，保利都是受邀单位，且绝大多数情况下，其名字都出现在“与会名单”首席，足以说明国家对保利之于中国地产重要性的肯定。

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02规模登顶 市占率加速提升2014至2020年，保利销售额几乎都保持排名第五，2021年升至第四，2023年夺冠，并将冠军一直保持到了现在。
中指最新数据显示，2024年前9个月，保利销售额2421亿，稳居行业第一，大幅领先老二。

刚刚过去的国庆黄金周，保利业绩也实现了碾压式夺冠，尤其在一些典型城市，斩获颇丰。

广东保利：广州项目成交超1000套，销售额超50亿，同比增长近2倍；华南保利：在佛山、肇庆等7城实现来访量破万，销售额超22亿；江苏保利：总来访5000组，成交约300套，环比分别上涨246%和215%，销售额11.5亿。
市占率方面，保利连续8年提升，近三年则是加速提升。

2019至2021年分别为：2.89%、2.9%、2.94%；2022年、2023年、2024年上半年分别为：3.4%、3.6%、3.68%。

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03 推进干部年轻化 离职率有所上升2024年上半年，保利核心38城市占率达7.1%，创历史新高。

38城中，32城市占率排名前五，11城市占率排名第一，还有8城市占率突破15%。

之所以保利能在这么多城市实现“高度控盘”，莫老爷认为，跟这届管理层“推进干部年轻化”有一定关系。

相对老人而言，年轻人知识储备更丰富、思维更活跃、精力更充沛，让他们去冲锋陷阵，更契合地产下行期房企对领导干部素质的要求。

2022年初，保利一次性新任命了13个保利分公司总经理，全部是“内生人才”，其中11个80后，4个85后，最小1个出生于1988年。
不过，调整用人策略难免会在短期内造成组织的不稳定性，所以这几年保利员工离职率也有所上升。

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04将“天字系”在业内发扬光大这三年，保利产品力在四个方面显著提升。
1、将“天字系”打造成了行业高端明星产品系，帮助保利在高端市场占据了一席之位。
2、推动了展示区实景呈现，使其成为了保利项目营销极其重要的抓手，据悉，2024年上半年保利“天悦人和”三大产品系所有项目展示区均为“所见即所得”。

| 宁波保利海晏天珺17000m²实景展示区 |

3、构建了人文社区产品理念和天悦人和产品服务体系
4、完成了供采改革，全国一个供方库，总部可对四大片区供方集中统筹管理，使得优质供方占比不断提升。
以前，莫老爷几乎未听说过有同行把保利产品当作范本来学习，这几年，越来越多保利高端项目成了同行的打卡“取经”地。

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05去库存、调结构成效与阵痛并存这三年，保利一直在加快清货过去拿的一些二三线城市库存项目，用换回的现金流，去保利圈定的核心38城优质地段拿新项目，做改善类产品。
去库存方面，因为库存项目当地的客户非常有限，你不降价抢跑，竞品就先跑了，然后你就死那了。所以，保利此前不得不在这些城市采取“以价换量”营销措施，因此而得罪了老业主，使得企业声誉受到了一定损害。
调结构方面，财报数据显示，2024年上半年，保利拿的12个项目均位于核心38城；截至上半年，保利土地储备计容建面7140万㎡，核心38城面积储备占比约7成，土储质量不断优化。

“去库存、调结构”方向正确，但过程令保利不适，为了企业的经营安全，其又只能直面阵痛。

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06经营业务奋力追赶很多年前保利就涉入商旅和公寓业务了，由于过去开发业务赚钱太快，这两大业务赚钱又太慢，所以一直没有重视发展。

新管理层来了后，用更长远的眼光看问题，认为企业打造“第二增长曲线”，拥有更多造血功能，才能不惧行业周期波动，开始真正将“经营性业务”重视起来，加大了对商旅和公寓业务的资金投入。
短短三年时间，这两项业务已经颇有建树。

公寓方面，截止2024年1季度，已经入驻15城，管理房源4.5万间，开业规模近2万间。到十五五期间，目标是开业规模要达8-10万间。

商旅方面，迭代了保利“时光系”商业产品线，包含时光里、时光汇、∞时光三大产品，打造家门口的非标商业街区。今年，预计会开业5座 “时光系”。

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07偿清美元债 驶入安全区当下，所有房企的工作重点都是，尽快把负债降下来，尤其是美元债。
2024年3月，保利官宣偿清美元债，成为第一个偿清美元债的头部房企。
并且，更难得的是，清债后在手现金还非常充裕，截止2024年上半年，现金余额高达1464亿元，稳居行业第一。

融资方面，融资渠道畅通，融资成本持续下降。
2020年保利全年综合融资成本4.77%，2024年上半年降低到了3.31%！房地产是资本密集型行业，有息负债规模动辄几千亿元，利率降低1个点，财务成本就差了几十亿元。

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08积极拥抱“管理红利时代”过去30年，中国房企的成长没什么技术含量，取得的成绩都是时代的红利、风口的红利。
保利这届管理层“点背”，一上来行业就“拐点”，没了躺赢的待遇，他们必须带领企业完成从规模速度型发展向质量效益型发展的巨大转变。
为了快速实现这个转变，有两件事做的不错~
一来，莫老爷听说，这届管理层创新性地构建了“发展之树”经营管理系统。

聚焦稳根基、强躯干、健主枝、结硕果、丰树冠五个部分，将“八维精益”管理理念有机融入，全面升级组织能力和治理水平。
二来，这届管理层非常善于“士气管理”，先带士气，再带业绩，打造了一支气势如虹的强大队伍。

行业下行期，地产人普遍心态不佳，保利有部队背景，可能是觉得带兵打仗士气最重要，在其他房企领导人都保持沉默时，刘平喊出了地产圈这三年最霸气的一句口号“进三争一”！那种两军交战时，将军冲在前面一声吼，后面整个队伍就士气大增的画面立马有了。
反之，如果当将军的只会喊“活下去”，跟着他的队伍必然意志消沉，绝无胜战可能。

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09品牌价值蝉联行业第一品牌部因为不是赚钱的核心部门，这三年民营房企都把品牌部“一锅端”了，央房企很多也都暂停了品牌动作。

保利应该是这三年最重视品牌建设的房企，不仅品牌动作没断，还一年做的比一年出彩。
比如，一直坚持发布行业白皮书——今年这本还特意更名为“不动产行业白皮书”，以迎接存量不动产资管时代的到来。
再比如，一直坚持举办文化品牌IP活动“和乐中国”——今年是在舟山保利自在海项目做了一场音乐会直播，吸引上千万人观看，为项目带去巨大流量。过去做这种音乐会的，大部分是消费品牌，或者保险、车企、酒类企业，央房企来做，还和项目导客结合，并力邀小业主登台表演，保利属于引领者。
前些天，中指再次给保利品牌颁发了“中国房地产行业领导公司品牌”TOP1荣誉，这已经是保利蝉联夺冠，实属不易。

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以前最好的地产公司是万科，现在是保利。

期待“这届管理层+保利”的下一个三年，希望本文提到的保利还存在进步空间的地方，能在下一个三年结束时，得到明显改善。