连夜跳价，楼市起风了

颠颠

作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
今天（9月30日）全市场是太公分猪肉，人人有份。股市再次上演行情软件大塞车，有人账户登不上，有人银转证转不动，还有人挂单追着买买不到，真真就印证了中信证券4天前干脆利落的一个“干”字。楼市则迅速反应，夜里有买家抢着政策落地前买入，有业主政策一出迅速反价撤盘，过节的狂欢才刚刚开始。颇有“股房联动”的意味，这个国庆假期，各大售楼部，看来真要热闹许多。

起风了昨晚（9月29日），赶在今天股市开盘，官方连发几道利好。
看样子是各部门合力加班熬夜给市场发过节礼包了。首先是央行。存量房贷，如果是固定利率，可以协商回浮动利率，并且利率可以降到最近一个月LPR+基点，加点幅度等于原合同利率水平与最近一个月贷款市场报价利率的差值；如果是浮动利率，不仅可以重新约定重定价日，以最近一个月LPR为准还能和银行重新协商加点数。要求是从2024年11月1日开始执行。

换句话说，固定利率可以变浮动利率，重定价日不用再等到每年的1月1日或者批贷的那一天，加的基点数也能和银行协商。总之，所有人都能重新调整更低的房贷利率，不用再担心自己的基点数太高，房贷压力太大。一切都能重新洗牌，重新协商。调整力度是超预期的，因为9月26日，重要会议结束后大家都还在问，存量房贷固定利率是否也会跟着调整。这就看各个城市目前最低的房价利率下限是多少了。

9月我们的贷款市场报价利率LPR没变，但已经降准，10月贷款市场报价利率LPR很大概率会跟随降准再下降，而央行的通知掐点在2024年11月1日起执行，这就很大概率在贷款重定价后，各个城市的房贷利率下限有可能会比9月的下限还低。接着是一线城市。上海——非本市户籍外环外购房社保年限由3年调整为1年；非本市户籍社保满3年，住房限购套数与上海本地户籍同等待遇；首套房贷最低首付比例由20%下调为15%，二套房贷最低首付比例由35%下调为20%；免增值税年限由5年调整为2年；取消普通住房标准和非普通住房标准。

从市场的反应来看，大家觉得低于预期了。外环外还保留一些倔强，而过去临港、奉贤、金山、青浦这些区域早已没有限购限制，市场成交是否有起色，数据大家有目共睹。最主要的原因是，在这些区域买房并不能直接实现落户，想要落户上海，依然需要遵循在上海工作满年限，学历达标等要求才能落户。这就意味着，买房无法落户，孩子也就无法跟着落户，那么孩子在沪上学还是一道门槛。所以即使买了这些区域，也依然只有纯居住属性，还满足不了来上海的年轻人安家上学的需求。这还不如“买房送上海户口”对非沪户籍群体在上海买房的呼声更高。所以，严格意义上来说，目前还是有很强的“限购”门槛。不过，免增值税年限缩短，叠加普通住宅标准取消，是可以降低很多市场交易摩擦成本的，这就更有利于上海的置换改善群体。比如对于小户型换大户型，或者外环外换到外环内及以内，压力会小很多，如果是500万的房子，中间就能节约二十多万的税费。广州——全面彻底放开限购，之前是限购区域购买建筑面积120平方米以下（不含120平方米）住房限购，且限购2套，非户籍要求6个月社保，并且家庭限购2套。

从市场反应来看，符合一贯的风格，全脱光，最猛。虽然之前的限购措施，对市场而言基本没有什么限购门槛了，如果不是购买120平以上的户型不限购，基本是改善群体想买哪里就能买哪里。就算是计划买3套以上，非限购区的挂出去出租就可以核减套数。所以，整个广州楼市已经没有严格意义上的限购。深圳——核心区域，非深户3年社保调整为1年社保，非核心区域，非户籍无需社保；多子女非户籍家庭限购1套调整为核心区域可增购1套；取消住宅3年限售和公寓5年限售；首套房首付比例由20%调整为15%，二套房由30%调整为20%；免征增值税年限由5年缩短为2年。

从市场反应来看，也是超出预期的。有人可能会觉得，深圳向来限购是一个门槛，实际上牛市飞速阶段，就算是最严限购周期都无法按住大家上车深圳的手。再加上，深圳本身限购就已经放得很松，所以这次政策落地，超预期的是解除限售，因为终于，深圳转让房子不用再通过“假结婚”这样的高风险方式。能直接促进二手房市场的良性交易。如果是500万的房子，交易税费同样能节省二十多万的摩擦成本，对非核心区满2年打算小换大，非核心区换到核心区的群体来说，是真正的福利。现在深圳楼市的调整确实已经表现出了性价比。核心区一些二手房，五六百都有不错的选择，或者市场上的一些做得有性价比的新房也在陆续推出大户型。过去原本手里拿着300万～500万可能都无从选择的群体，甚至都能够全款上车。所以，目前“止跌回稳”的总目标，止跌就看接下来两个月一线城市们的表现了。

迅速反攻市场在接到信号后，迅速起了反应。
这是肉眼可见的。比如深圳有典型风向的小区华润城，有业主迅速调价；

比如广州天河珠江新城的嘉裕公馆，作为核心地段豪宅代表，一天出现3套大户型房源成交，单价分别13.4万/平、12.94万/平、16.49万/平。

再比如上海有杨行的房东跳价，一个780万谈好了，跳到820万，另一个800万跳到830万，还有业主在社交平台表示，新政一出当晚就调价100万，满三不满五，162平米的房子，小区去年同户型1093万卖掉，现在挂950万。这些都是在一线城市，反攻比较明显的个案，但相信在政策烘托的氛围下，不会少见。那么现在是不是已经到了楼市的历史性转变了呢？是不是到了果断出手的阶段呢？说是历史性转变是没有什么毛病的。一方面，我们对楼市的总目标发生转变，回稳止跌，另一方面，一线城市中，广州彻底取消了运行14年的限购政策，而深圳则取消了限售，都是标志性的动作。但要不要这个阶段出手果断出手，其实观望守候，会比跟着情绪走更好。因为楼市真正的绝地反弹需要从基本面发生转变，否则力度再大的政策都是短暂情绪的燃料。我们现在的目标是“止跌回稳”没有问题，但这需要在就业和收入预期能够稳住的大前提之下，只稳住短暂的投资和消费预期还不够。要稳住就业和收入预期，就要先恢复民营企业的投资扩张的预期和信心，让各个工厂的生产线疯狂转起来。否则刚恢复的信心，就像阳光底下的泡泡，轻轻一碰就碎。而止跌是第一步，然后才会有第二步的反弹。所以现在最多就是之前极有性价比的笋盘被秒掉，这种房子，不管有没有政策，在哪个阶段，都很容易被消耗，遇到了就是捡漏。并且即使楼市反弹回稳，也需要时间消化这些政策和情绪，并不会像股市，今天发利好，明天就能开门红，要有一个过程。所以如果原本就踩着这个节骨眼准备出手的，还是可以慢慢来，先让市场消化一阵子，谋定而后动。

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