14盘血战青岛刚需腹地，市北房价重回“1”时代？

镜花水月

了解山东半岛楼市

文/观察员老王

相比佛系的市南，分化的崂山，打残的李沧——


2024年的最后一季，仅仅在杭鞍高架路以北、李村以南的腹地片区，就会有14个盘先后入局，市北无疑将迎来一场血战。


一次性解析这么多盘，老王也是第一次。闲话少说，哪些盘值得买，入手时机如何把握，直接上干货。
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差异就是价值力

这个金九银十买房，大家最怕的是什么？


刚刚交完定金，房子就降价了。


开发商为什么降价？


因为除了价格，再无其它核心竞争力。

所以，对于购房者来说，不论是卖到准现房的老盘，还是还未上市的新盘，你如果想买房之后，资产不缩水，就要去找那些拥有独特核心竞争力的楼盘。


那么，对于楼盘的评判，我们首先要走出两个误区：


1、那就是放大一个楼盘的单一优点，没有进行开发商口碑、通勤、配套、精装、户型、会所、教育、物业、价格的综合比较。


2、没有深入研究楼盘的缺点，看清楚哪些痛点在三五年内有望解决，变成楼盘的核心竞争力；哪些硬伤是永远无法改变，它所带来的不适感会伴你整个居住周期。



在这样一个思路之下，九著与悦澜山显然是14个盘领先一档的存在。

九著的优点是世界级的规划和滨海步行道的环境，这是青岛主城为数不多慢跑道和骑行道分离的板块，成年人有遛弯的地方，孩子有玩的地方，这在城区很难得。


而且项目自带有会所，你说三九天这里冷，那么栈桥不冷吗？东北风呼啸的时候，就到自家楼下锻炼，它不方便吗？

而且，除了中铁建·梧桐苑、云上观海外，九著是板块内交付最早的精装房。明年上半年交房，买买家具明年十一就可以住新家了，所以200多万买个精装高层，300W左右买个143㎡的小高层，综合性价比真的是不错的。


这个盘面临的问题，主要有两个：老青岛人对于板块的抗性和M5号线未开通。认知的问题我无法改变，对于欢乐滨海城有抗性的人，以前对于浮山后、新都心、东李也都有抗性，你要在意这些人的眼光，那你也和他们一起困在老城的井里；M5号线开了，山姆落地了，就和当年M3号线开通凯德mall落地一样，房价也不是现在的房价了。


悦澜山，海信的美誉度和品牌力就能给这个楼盘上很多分。而且不论是实景园林还是车库，或者是实体样板间，海信的品质我们确实是能感受到的。

所以，海信的价格在明显高出周边竞品一大截的情况下，去化速度依然是稳健的。


但是，在小高层基本收官的情况下，悦澜山面临着两个问题：


1、与竞品相比，高层户型不算出彩；

2、地铁、商业mall、学校的利好没有兑现，现在周边还略显荒凉；


对此，我觉得大家还是要抓住核心，问自己三个问题：



周边有没有楼盘能和海信品质相比？


利好兑现后，周边有没有板块能和闫家山相比？



海信的安全度和物业服务所带来的价值力，是不是你买其它房子焦虑的核心点？



这两个盘，产品上没有问题，核心在于具体房源的选择和出手的时机。


如果没有近期入住的计划，那么国信地块可以等待一下。


国信地块我们期待的原因，是这个项目将以小高层为主。老四方这个板块不论是新房还是二手房，都不缺高层，但是一梯一户、全明通透得房率高的元宝户小高层，还是比较稀缺。


而从国信在高新区的云溪府来看，产品的品质还是不错的。所以这个项目值得期待。


在第一集团中，总结起来一句话：在核心配套有确定规划前提下，品质是价值力的核心，出手的时机主要看价格和库存。


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不确定的产品等确定在讲完第一集团之后，我们来说说可能带给我们惊喜的第二集团。我们按照地图，从西往东来说。

云上观海完成了股东的变更，然后马上要迎来交房。这个盘拥有着无敌的海景，还有毛坯产品在售，能不能买就是两个关键：第一个是交付力，第二个是价格，这两个关键很快就要有答案。
如果一期产品是中车熟悉房地产的作品，那么从二期的户型看，中车在后续开发商对于产品进行了升级和迭代。
中车的优点是以城市综合体的理念进行开发，地铁、商业、学校、健身馆、小众的艺术会所一应俱全。

对于中车来说，就一个关键，以何价格来面对当下的市场。
纯新盘通和·悦章，老王之前评论过：通和·悦章是主城区最为鸡肋的一个项目。因为这个片区要啥没啥，城市界面也差，地缘客户如果想改善，那么旁边湖岛世家二期的次新房，显然各方面更佳。
而且老王实地考察发现，这个楼盘实际楼间距比规划图更让人感到局促。

这个盘你实在想买，那就等现房，在这个等待过程中，你可以观察开发商第一个项目的交付和物业管理情况，再就是注意价格的变化。
平台公司拿下的盐滩地块，我们关注的原因有两个：
1、周边通勤和配套还算不错；


2、路边社消息将引入品质房企代建。

等一切关键细节落地后，我们再来说推荐与否。
相比第一集团，这四个盘我们在期房阶段我们要权衡的东西更多一些。价格之外，市场的任何度、交付力、产品力都需要有一个系统、深入的跟踪和研究。

3


同质竞争等时机
剩下的六个楼盘，我们还可以分为两个梯队。
中铁建·梧桐苑、保利·和颂、中海云境、华新园央和府。这些盘优点和缺点都同样明显，在多盘混战中，我们可以有更多价格期待。

中铁建·梧桐苑，最后一栋精装楼王，现房价格基本到位了，如果能够忍受这个盘两侧临路的缺点，看到自带商业配套和地铁的优点，那么对于着急住新房的人来说，是一种选择。

保利·和颂在中海·云境上市之前，日子还没这么难。但是有了这个同样是央企，配套稍微方便一点，营销力同样强悍的竞品后，保利·和颂在价格层面更为开放。
保利·和颂如果想快速去化，那么在房价或者精装套餐上，肯定会有一个清盘让利。想让孩子上好学校的家长，可以耐心等待，我们发现时机的时候，会给大家信号。

中海·云境虽然卖得最好，但是老王并不认为它是这个板块性价比最高的楼盘。这个盘大家要重点权衡全高层小区的舒适度和价格，明白卖家秀和交付是两回事儿，其它的真没啥过多可以说的。

从开盘单价的3W+，降到现在2.3W/㎡-2.53W/㎡，从期房卖到准现房，老王对于央和府的判断是不变的。
这个盘还能不能跌？老王认为是大概率事件，参考繁花里，这个盘毛坯房源单价在两万线左右是正常的，两万线下才慢慢有性价比。
等等，不急。
垃圾序列三个盘：中铁诺德逸安居、青樾湾、青实·清荷茗郡。
我们去逸安居现场看看，这个楼间距实在让人眩晕。这是一个典型的平台公司的作品：设计团队丝毫不在乎未来的销售，甚至可以说怎么难卖怎么来。

现实在南向放了一座远高于住宅楼的办公楼，把南向采光挡了个严实，然后把住宅都安排在紧邻高架桥一侧，承受着环路的反弓……
住宅的所有不利因素，逸安居基本上都凑齐了，单价3万是痴人说梦，单价2.5万是春秋大梦，单价2万以下，遇不上一波置业小白着急买房，这个量都不一定好走。

老王的意见很明确：这个盘虽然交通比较方便，但是不利因素太多，最好不碰。非要咬牙上车，那也等现房再说。

青樾湾、青实·清荷茗郡在老王眼中就是俩建筑垃圾，户型差、外立面low，什么是高层贫民窟，这就是高层贫民窟。
所以，高层住宅供应量这么大，房贷利率这么低，千万别去图便宜买垃圾盘了，住着不舒服，二手房未来很难有人要的。
看完文章还有不懂的，我们评论区里交流。