大招落空，楼市关键时刻到了

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作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
最近，房地产和利率政策的小作文不断。尤其是美联储降息后，市场是期盼有大招的，比如降准、宣布存量房贷降息、一线城市楼市松绑等。并且明天（9月24日）会有一个非常重要的金融支持发布会，可以说有诸多自上而下的信号值得注意。

不必过度理解今天（9月23日）央行进行745亿元14天期逆回购操作，中标利率由之前的1.95%调整为1.85%。

市场上马上就有反应了。有人问，这是不是另一种方式的降息了，是不是又要放水了？毕竟9月20日的LPR报价没有跟随市场的预期做出调整。实际上，这和大家传统上认知的降息并没有太多关系。今天央行的操作只是对之前的补降。因为7月央行下调了7天逆回购利率10个基点，由1.8%下调到1.7%。所以14天的逆回购利率是建立在7天逆回购的基础之上，也就理所当然要跟着调整。而且已经到季度末，加上国庆假期也将要到来，正常也要释放一定的市场的流动性，是惯例操作。若非要说有什么共性，那就是能够通过释放市场的流动性，降低企业融资成本和整个经济体系的融资成本，促进实体经济投资和消费需求的增长，达到对实体经济产生调节作用。算是间接反映出央行支持经济发展的决心。

政策定力上周楼市最汹涌的话题就是美联储降息，是不是意味着楼市到底了。
但很快隔天答案就揭晓了。因为我们的LPR没动。于是便有人问，美联储降息都降这么狠了，为什么我们的LPR还是没动静？全市场的预期都是美联储降了，我们也会紧跟其后。而且小作文也已经提前放风，上周五预期会调整20个基点，下周一（9月23日）会调整存量房贷利率，预期40—60个基点。首先我们已经调整过很多轮LPR，今年在2月和7月分别也已经调整了2次，继续调整时间间隔太近之前的市场都还没消化完。

其次是守住银行的利润实际上就是守住我们的金融系统底线。银行一边是放贷的业务增长放慢，另一边是不良资产上升，再有就是投资收益下降，加上存款流到银行理财或者债券市场，导致银行利润承压。第三就是如果LPR进一步下降，那么和LPR挂钩的资产价格都得调整，比如一些避险的债券、理财等等。所以无论如何，都不会轻易调整。而且提振经济和消费，并不只有调整LPR这一个方式。比如今天（9月23日）央行调整的14天期逆回购利率也能起到间接的效果。现在扭转信心和预期是更重要的事。因为我们的政策路径其实大家都已经提前预期得七七八八，就等时间窗口了。最明显的，上周作为一线城市的广州，传出南沙全面放开限购。根据南都媒体的求证传闻属实，只不过没有正式文件，暂时是口头传达执行，具体还要看市场反应，要是有阻力也不排除会叫停。这是广州过去热门的楼市区域，牛市的时候风头颇盛，2019年开始加速，2020开始朝着3字头冲刺，能在短短两年时间几乎翻倍。但在今年价格已经回到2字头或者1字头，回到2020年左右，去化周期还超过了3年。也成为广州众多区域之中调整最快最明显的区域。据克而瑞统计，截至8月底，南沙一手住宅去化周期26.1个月，高居全市前列。

而南沙限购实际已经放得非常宽松，在今年9月之前，120平以下的户型就只需要6个月社保或个税了。再有就是北京，依然选择的是适时取消普通住宅和非普通住宅标准，表述的文字微妙之处可以看出来，连市场期待的限购都还未提上日程。这只是降低豪宅的交易成本，都保守谨慎，可见对一线城市的托底措施，依然是谨慎之中选择谨慎。但是只要时机成熟，这些政策都会变成事实。这体现出来的是，自始至终无论是宏观经济还是楼市政策，我们都还保持着很强的定力和决心。所以如果要问，什么时候是楼市的底部，至少现在还不能轻易下结论。

作者观点，不代表格隆汇立场