美联储降低基准利率50个基点对房地产有何影响？

镜花水月

1、此次美联储降息，不在于降多少，关键是美元降息通道开启，资金持续流向美国的预期缓解，对于人民币标价的资产（地产和股市）价格预期，有缓解的作用。

2、目前房地产价格处于历史性的低位，美元降息通道开启以后，境外资本收购国内的大宗物业资产的动作会增加。一方面基于现在低价入场的优势，另一方面基于美元现在还在价值高位的优势，此外还有国际资本对于存量物业运营和增加溢价收入的预判。

3、美联储降息，有效缓解了国内实施货币宽松政策决策时，对于人民币贬值和人民币资产价格进一步下跌的顾虑和掣肘。预示着后续降准降息的通道会更加宽敞一点，比如按揭利率进一步调控的空间更大，对于缓解开发商资金链紧张，降低购房者的按揭成本，促进住房需求有帮助。

4、但是，近年来国内货币政策自主性、独立性强化，住房和股市资产价格主要受国内整顿金融地产秩序，着力推动经济转型，“不强刺激、不放水”等关联度更大。比如超长期国债利率屡创新低，本身就是对未来风险继续释放和增长偏弱预期的担忧。因此，美联储降息，不改变国内决定资产价格走势的基本面。

5、尽管国内降准降息会开启，但市场预期未来利率更低，考虑到工业品价格低迷，实际利率仍偏高。而实体投资回报率难以冲击实际利率。因此，无论是地产投资，还是居民加杠杆买房，都是被认为不划算的行为。因此，对房地产的实际影响很低。

6、中秋小长假，笔者调研的新盘，访客量比去年下降了一半，也反映了当前市场对于我国房地产自身的独立下行长周期的判断。近期二手房价格下调幅度比新房要大，导致居民对市场价格形成进一步下跌的预期和悲观情绪。开发商降价对实际销售的带动作用明显减弱。