在美联储降息前，美国抵押贷款利率创下20个月以来的最低水平

xuye004

内容提要：
上周美联储的30年期抵押贷款利率环比下降了0.15个百分点，比一年前下降了0.98个百分点。利率下降并未刺激美国的抵押贷款需求，因为人们还在等待贷款利率更大幅度地下调。为什么美联储还未宣布降息，美国的抵押贷款利率就已经连续下降了六周？
一、上周美联储的30年期抵押贷款利率环比下降了0.15个百分点，比一年前下降了0.98个百分点。

虽然美联储的首轮降息决定还未公布，但美国的抵押贷款利率，早已掉头向下，已经连续第六周下降。当然，美国的抵押贷款需求虽然有所恢复，但要恢复到美联储开始加息的两年前，似乎仍在等待更多的降息。
根据美国抵押贷款银行家协会的数据，上周末美国抵押贷款余额合格的 30 年期固定利率抵押贷款的平均合同利率，已经从三周前的6.43% 、两周前的6.35%降至上周末的 6.20%，这是19 个月来的最低水平。一年前，平均利率为 7.18%。
15 年期固定利率抵押贷款的借款利率本周也有所缓解，该抵押贷款受到寻求将住房贷款再融资至较低利率的房主的欢迎。平均利率从上周的 5.47% 降至 5.27%。一年前，这一品种的平均利率为 6.51%。
首付 20% 的贷款手续费包括发放费，也从上周的 0.56降至 0.55。这里所指的合格的 30 年期固定利率抵押贷款，是指单笔贷款金额等于或低于766,550 美元的贷款。
二、利率下降并未刺激美国的抵押贷款需求，因为人们还在等待贷款利率更大幅度地下调。

MBA 副总裁兼副首席经济学家 Joel Kan 表示，“美国国债收益率一直在对银行的贷款利率数据做出反应，数据显示通胀降温、就业市场放缓以及美联储本月晚些时候预期将首次降息”。
由于市场预期美联储年内将降息2次以上，明年还会有数次降息，所以根据 MBA 的季节性调整指数，上周美国的抵押贷款总需求仅增长 1.4%，再融资申请每周仅增长 1%，但比一年前高出 106%。
这听起来像是一个巨大的增长，但去年的基数非常低，以至于即使有了如此大的增长，再融资仍处于历史低位，抵押贷款总需求也处于历史低位。
目前美国的抵押贷款需求和再融资贷款需求仍然有限，因为许多借款人的利率虽然低于 5%，但预期利率将继续走低，人们还在等待贷款利率更大幅度地下调。
大多数再融资者可能在过去两年购买了他们的房屋，当时利率已从历史低点大幅走高。
MBA数据显示，上周美国购房抵押贷款申请量环比增长 2%，但比一年前同期下降了 3%。这说明临近美联储开启降息周期，人们对降息的预期更大，对利率下降有更多的期待。
根据美国 Mortgage News Daily 的另一项调查，美国抵押贷款利率从上周开始继续走低，但上周三9月11日发布的衡量通货膨胀的指标消费者价格指数的月度发布，对利率预期产生了更剧烈的影响。
Mortgage News Daily 首席运营官 Matthew Graham 在调查报告中表示，“如果不是因为这是在美联储降息前的停售期内出现的仅有的几份大额报告之一，而降息的幅度是一个有争议的问题，我们会自信地说 CPI 几乎完全无关紧要。但是由于这个月CPI同比涨幅回落了超预期的0.4个百分点到2.5%，我们不能排除美联储降息节奏和降息幅度的超预期表现“。
三、为什么美联储还未宣布降息，美国的抵押贷款利率就已经连续下降了六周？
9月14日三郎在《》一文中介绍过，美国降息与中国降息对经济的影响，与大多数人的想象不一样。原因在于，中国央行的贷款市场报价利率LPR，是下游商业银行贷款利率的基础，比如房贷，一般是在LPR上的加点和减点。

但美国下游商业银行和金融公司存款利率和许多信贷工具的贷款利率，如新车贷款和房地产的固定利率抵押贷款，都会跟踪5年期和10年期美国国债收益率。国债收益率反映的是投资者对通胀、经济增长和信贷需求的预期，以及美联储的行动。所以一方面国债收益率的周期变化会早于货币政策的变化，早于其开始，也早于其转折。比如美国10年期美债收益率，在2022年初为1.63%，逐步上升到2023年10月19日加息周期的最高点4.98%，然后因预期美元降息开始回落，9月16日已经下降到3.63%。
由此我们可以发现，美元关键利率加息到5.25%-5.5%，累计加息了5.25个百分点。但美债收益率至最高点时也只上升了3.35个百分点。只及加息幅度的60%左右。美元2024年9月降息，但美债收益率提前半年已经开始回落。半年来，从4月6日的4.7%，回落到9月16日的3.63%，已经回落了1.07个百分点。
【作者：徐三郎】