传存量房贷利率下调背景下，投资理财不如还房贷呼声再起

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  蓝鲸新闻9月10日讯（记者 崔陆鹏）在市场传闻有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率之际，存量房贷利率下调的可能性有多大，引发广泛讨论。
  克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱称，“随着新旧房贷利差的逐渐扩大，存量房贷利率仍有进一步下调的空间。事实上，‘517’新政以来，随着增量房贷利率下行，存量房贷利率下调呼声再起。”
丁祖昱认为，如果能够尽快调降存量房贷利率，可有效减轻居民的负债压力，释放购买力，从而提振居民支付能力和消费信心，刺激消费回升，为经济增长提供动力。
购房人关心房贷加点是否将有调整
  据了解，目前三地存量房贷加点介于30个BP至55个BP之间。北京购房人段武表示，“如果不取消加点，即使我的存量房贷随LPR下调后，也下调极有限。”
据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉统计，2019年10月至2022年5月，北京、上海、深圳、厦门几个重点城市首套房贷利率普遍在4.8%至5.2%之间，比现在增量首套房贷高出约150BP。
而根据人民银行披露，2023年9月末存量住房贷款加权平均利率为4.29%；考虑存量房贷的重定价效应，若大部分存量房贷在2024年1月1日重定价，在2024年初重定价完成之后，存量住房贷款加权平均利率约为4.19%。
今年以来，贷款市场报价利率(LPR)经历了两次调整，2月5年期以上LPR单边下调25BP(基点)至3.95%，7月再下调10BP至3.85%，累计已下调35个BP。
据蓝鲸新闻了解，目前，多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右，北京、上海、深圳目前三地存量房贷加点介于30个BP至55个BP之间。以北京为例，目前存量房贷利率多为4.3%-4.75%，新增商品房首套利率多在3.4%-3.5%，之前利息差已超过100个BP。另有部分城市首套房贷款利率降至3%以下，例如，在广州，部分商业银行首套房贷利率可低至2.89%，与公积金2.85%的利率几乎持平。
当前市场巨大的利率差，使得更多人提前还贷。中金公司近期统计数据显示，目前银行按揭早偿率仍位于14%左右的高位，并且可能存在使用消费贷和经营贷置换按揭的空间。
“投资理财买黄金不如还房贷。”这是陈名过去两年最明显的感受。陈名2022年在北京郊区购买了一套住宅，商贷90万元，利率在当时的基准利率4.9%的基础上上浮55个BP，为5.45%，贷款20年，等额本息月供6165.6元。经过几轮LPR调整和去年存量房贷利率下调，至今他的房贷利率已下降至4.75%。“上半年我银行理财产品的平均收益率才2.8%，利差接近2%。”基于此，近期，陈名东拼西凑将房贷余款近60万元一次性还清了。
在上海，去年刚刚购买新房的张娜则在“蚂蚁搬家”式的提前还贷。去年3月，她与丈夫共同购买一套价值600余万元的婚房，200 多万首付款，此外商业贷加公积金贷款 400 万，贷款年限 30 年，商贷利率为4.55%，月供 2.1 万元。“跟现在3.5%的利率相比，太高了。”张娜称，再贷款前他们就与银行协商过可提前还款，“现在只要能预约上，有结余就提前还。”
多地再启“商转公”，核心城市少有开展
虽然存量房贷利率是否会下调目前不得而知，但近期，山东青岛、江西赣州、吉林长春、安徽宣城等多个城市住房公积金中心发布“商转公”政策，借款者可根据相关规定，将部分（或全部）商贷转换成公积金贷款，由此降低买房人还贷压力。
以山东青岛为例，假设商贷利率为3.95%，公积金贷款首套利率为2.85%，选择等额本息贷款60万元、期限30年，“商转公”后，公积金贷款月供比商业贷款减少365.88元，一年可节省4390元，30年可节省13.17万元。
据蓝鲸新闻不完全统计，截至目前，全国已有超30个城市陆续执行或优化“商转公”政策。
不过，当前大部分一、二线城市尚未开启该业务。究其原因，或与资金池存在缺口有关。
杭州住房公积金管理中心在问政平台咨询回复前述问题就表示，公积金资金使用率持续处于高位，还需通过融资来解决流动性问题，暂不具备开展此类业务的能力和条件；南京住房公积金管理中心此前也表示，住房公积金资金使用率仍在高位运行（100%以上），所以目前不具备探索开展“商转公”业务的条件，以保证正常的公积金贷款业务不受影响。
亦有观点认为，可通过“转按揭”来降低存量房贷利率。所谓存量房贷转按揭，指的是在取消房贷利率下限的基础上，进一步放开银行机构对于存量房贷的竞争，从而实现存量房贷利率的下调。
  文中陈明、张娜、段武均为化名。

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